土地年租制将大大降低房价

4月23日,沪港经济高级顾问委员会年会在常州举行,沪港两地120多位知名企业家济济一堂。年会期间,国家发改委宏观经济研究院副院长、中国人力资源协会会长刘福垣就2010年中国经济大趋势发表演讲。其观点鲜明、辞风犀利的精彩演讲,令与会嘉宾频频喝彩,大呼过瘾。     

批租制或年租制是两种社会制度的选择

20多年来，我国把土地批租当作土地资本化、市场化的惟一途经，但土地批租政策使政府寅吃卯粮，使不断增值的级差地租收入化为私人收入，使政府没有充足资金解决社会保障问题，使工薪阶层买不起房，使城市化进程受到阻滞。土地批租违反了马克思的剩余价值理论，挖的是社会主义市场经济的基石。实行土地年租制才能使全民的土地所有权在经济上得到完全实现，极大提高土地利用率，理顺全民，政府、个人和企业对剩余价值的分配关系，才能体现科学发展观。     

工业用地推行年租制的主要障碍及其对策建议

我国土地年租制始于存量划拨用地有偿使用改革的尝试.1998年<土地管理法实施条例>明确其为国有土地有偿使用的一种方式.     

土地出让金制度的性质研究及其启示

文章通过法规归纳法和经济学模型分析法透视土地出让金收入和支出的性质,为土地出让金制度改革和研究提供新的视角。土地出让金收入本质上是国家通过公权力即公共利益对私人产权的强势地位汲取的土地开发增值收益,是国家"先征后让"的结果;从支出结构来看,土地出让金支出具备政府购买和转移支付的公共财政功能。土地出让金收入性质突出了公共利益和私人财产的对立,土地出让金制度改革应眼点则应重在创设公共利益与私人产权在利益上平等博弈机制,体现"公产私产地位平等"物权法的精神。建设具有合理依据的土地出让金收入分配技术方案的理论支撑,是设计土地出让金收支管理制度的基础,是当今之要务。土地出让金的公共财政功能可以将土地出让金收支引入国民收入经济循环中,可进一步研究其作为宏观经济政策参与国民经济的宏观调控。     

明清珠江三角洲宗族制与土地制度

本文以史料为基础,梳理了明中叶至清代珠江三角洲宗族制与土地制度的形态、特征及演进过程,从珠江三角洲的生态环境、文化传统等方面分析了形成的原因及其影响.     

房地产税费体系改革的核心难题研究

现行房地产税费体系在实践中呈现出诸多与经济和社会发展不相适应的地方,寻求一条既能实现物业税开征又能优化土地出让方式的物业税与土地出让金兼容性改革方案非常重要。本文从理论与实践两个层面深入分析了两种主要的物业税与土地出让金兼容性思路,吸取国际经验特别是香港经验的长处,研究总结出房地产税费体系改革核心难题。     

重庆两江新区工业用地使用权弹性年租制度构建探索

采用实地调查、文献研究、定性定量相结合和案例比较等方法,对两江新区工业用地供应现状及工业用地供应存在的主要问题进行细致梳理,通过对国外工业用地使用权年租制度实践成功案例的分析,从两江新区实际需求和发展趋势出发,提出建立工业用地使用权弹性年租制度。研究果可以为政府及开发区构建多样化土地供应制度提供实践支撑,并可在一定程度充实和丰富工业用地集约利用研究的理论和方法。     

论如何加强土地出让金的管理

土地出让金,作为一种土地收益,在调节土地市场供求、建立土地储备制度、充实政府财政收入、增强国家对土地市场调控能力等方面,发挥了积极作用,但是由于我国土地出让金管理存在诸多问题,使得其作用受到一定的限制,也一定程度上诱发了其他深层次矛盾。因此,研究土地出让金管理存在的问题,分析愿意及对策具有重要的意义。     

看香港土地如何出让

国土部数据显示，2010年，全国土地出让成交总价款2．7万亿元，同比增加70．4%。这个数字，在2004年是6000亿，2009年达到了1．5万亿，且2009年的全国土地出让金占当年地方财政收入比重达到48．8%。自2002年以来我国进行的土地交易制度改革，主要借鉴的是香港的土地批租制。香港虽然拥有世界数一数二的高地价高房价，但是其房地产市场却十分规范和有序，这与香港的土地批租制政策密切相关，值得我们借鉴。     

土地出让政策对房价影响的经济学分析——以35个大中城市为例

本文首先解读了一些土地出让政策，然后从经济学的角度分析了转变后的土地出让政策对房地产市场的影响，在此基础上建立了基于35个大中城市的面板数据的计量经济学模型．得出相关结论，认为：土地出让政策对房价没有影响，市场供求关系对房价的影响效果比较明显。     

论土地增值税“清算制”对我国房地产市场的影响

本文论述了我国土地增值税的主要内容及其征收方式的演变过程,分析了土地增值税从以预征缴纳为主改变为清算制可能对房地产市场产生的影响,研究了在清算制执行过程中可能出现的问题,并提出了相应的政策建议。     

对我国土地基金制度发展的探讨

一、我国土地基金的发展历程 （一）土地基金概念 土地甚金主要是国家或政府为了优化配置土地资源，合理利用土地，通过收取国有土地使用权出让金、土地使用费、土地增值费、土地租赁费用以及发生作用在土地上的其它收益等筹集资金，用于士地收购储备、土地开发整理、城市公共设施建设等政府性非赢利行为。     

关于分成租佃的另一种解释——兼论张五常的《佃家理论》

本文以新制度经济学的理论为基础，探讨自经济学建立以来在经济学家中引起广泛争议的分成租佃理论。在汲取前辈经济学家研究成果的基础上，通过扩展的交易费用概念解释分成租佃的效率及其长期存在的原因。本文的基本观点是：单从劳动投入的角度看，分布制比工资制和定租制效率低。但低的程序却没有马歇尔认为的那样大。分布制长期存在的原因是在一些重要的方面节约了交易费用。     

土地的“瘦身” 透支谁的未来——对政府“卖地”的思考

土地财政被称为"第二财政",其实,这并非是个单纯的财政问题,城市化建设"大跃进"、同级地方政府之间的竞争、地方官员的"拼"政绩、增加财政收入等都是地方财政走向"土地财政"的幕后推手,土地使用权的出让获得的收益能够快速解决地方政府的"燃眉之急",故地方政府对"卖地"是乐此不疲的。但是长此以往,势必影响经济社会的可持续发展。     

香港土地财政问题的化解及其启示

公共土地、土地批租制度及相对独立的财政环境是香港土地财政产生的大背景。香港土地财政现象从1970年代初凸显，1980年代为其鼎盛期，此后土地财政收入占政府总收支的相对规模呈下降趋势，但仍然是政府财政收入的重要来源，在基础设施建设等方面发挥绝对主力作用。香港自1980年代中期起分别通过土地年租金、勾地表和基本工程储备基金等制度建设，完善了土地批租制度，较好地化解了土地财政问题。     

廉租住房租后管理难点及对策——以杭州为例

加强廉租住房制度建设是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。然而,随着廉租住房政策覆盖面的不断扩大,受益群体的不断增多,保障管理难度逐步显现。本文以杭州为例,就廉租住房租后管理存在的主要问题进行了分析,并提出相应解决思路。     

兼职制与专职制——比较视野中的我国人大代表制度探析

兼职制和专职制是代表制度的两种形式。目前我国人大代表制度形式主要是兼职制,而西方资本主义国家多为专职制。通过比较中西代表(议员)制度形式在具体表现内容上的异同,分析各自的利弊,探讨对于我国人大代表制度的建设性意见。提出实行专兼并轨制度,渐进性地推进人大代表专职制。     

城中村改造的土地制度分析——以深圳市为例

伴随着城市化、工业化的发展,城市边界不断从中心区向外扩展延伸,城中村得以产生,形成了颇具中国特色的土地利用二元结构。在经济快速发展地区,城中村改造是存量土地盘活的主要来源之一,改造的核心则是城市化过程中土地增值收益的整合和重新分配。     

清代湖南的押租制与土地金融

本文主要利用湖南省湘潭县档案馆所藏的一批清代土地契约文书,对清代湖南的押租制进行考察。清代湖南押租制的主要功能经历了演变,即从地租保证金功能转变为地权交易功能和金融功能。嘉庆年间以后,湖南押租制的金融功能趋于成熟,押租相当于田主向佃户的借贷,押租的利率与市场借贷利率相等,且有单利和复利之别,押租的利率受粮价波动影响,押租本金的数额可通过“加押减租”和“减押加租”机制进行自由调节。佃户的押租债权以土地产权作为担保,田主若无力偿还押租债务,就必须绝卖土地以偿债或让渡土地产权以抵债。田主还可在多种土地产权让渡的场合进行押租债务的转移：在分家时进行押租债务转移,被作为平衡各股所得净资产、提升家庭资产使用效率的手段;在土地绝卖时进行押租债务转移,相当于为买方提供了一笔“购地贷款”;在土地捐献时进行押租债务转移,使捐主得以灵活调整实际捐赠额。清代湖南的押租制作为一种土地金融方式,体现出地权市场与金融市场的高度融通。