CMBS:商业地产融资的创新方式

<正>商业地产是典型的资金高度密集型行业,其开发投资规模大、周期长、价值昂贵等特点使得需要的资金量巨大,因此融资就成了开发商最关心的问题。目前我国地产融资的途径比较单一,最传统的方法是自有资金加银行贷款,随着国家货币政策从稳健转向适度从紧,银行体系     

新形势下商业地产融资模式分析

我国商业地产融资模式单一,对银行资金的依赖性过大,难以满足商业地产巨额的资金需求。这一方面是因为我国金融市场发展滞后于房地产业的发展,融资渠道单一;另一方面也与我国目前商业地产供给过剩,商业地产自身资金需求量大、投资回报周期长、风险较大有关。为了解决我国商业地产融资困境,本文建议可以加大对以下五种融资模式的应用:房地产金融租赁、互联网融资、房地产投资信托基金、房地产私募基金、典当。这几种新型的融资模式,对解决我国商业地产融资难的问题,起到了非常大的作用。     

转型背景下商业地产的投资前景与融资模式——基于REITs的投资价值分析

为了严格控制房价过快上涨,国家相继出台了一系列的房地产调控政策,房地产企业普遍感到资金链越来越紧。在新形势下,房地产开发企业的出路在于向商业地产转型。应采取向保障性住房建设、商业地产、旅游地产等领域投资的策略。在融资方面,必须改变长期以来单纯依靠银行贷款的筹资模式,走多元化融资道路。通过资产证券化,发展房地产投资信托基金（REITs）则是当前可优先选择的模式。REITs可以拓宽房企的融资渠道和广大投资者的投资渠道,有利于促进房地产开发企业向商业地产转型。政府应尽快明确REITs的合法地位;加快培育优质商业资源;公开市场交易,促进多元化投资主体的形成。     

商业地产贫血症

中国商业地产目前融资渠道有限,直接导致了这个行业从资金源头上开始,就存在难以克服的缺陷     

我国高速公路融资方式及其风险探析

我国高速公路建设任务重、标准高,而建设资金却严重匮乏、融资方式单一,严重制约了我国高速公路的发展.目前,我国高速公路主要融资渠道是银行贷款,但高负债危机已引起广泛关注.通过分析我国目前高速公路融资的主要模式及其存在的风险,为解决我国高速公路融资问题提出合理化建议.     

商业地产10大收购事件

近两年,地产领域外资收购事件频出,2007年尤甚。与以往不同的是,今年,外资收购重点转向商业地产(特指商场、购物中心);不仅如此,除了外资,国内一些具备实力的大开发商们也将纷纷完成多项商场收购。如此频繁的收购行动,实质上是由目前市场发展格局所决定的,第一,外资和开发商一致看好北京的商业地产发展,期待通过收购的形式将优质项目纳入旗下,长期持有并经营这些优质项目,获得长期而稳定之回报,也有开发商可以将旗下优质物业打包上市,成为资本运作之手段。其次,从市场环境上来说,北京这两年商业地产高速发展,大量的项目会在2008年前入市,市场本身也要求具有实力的开发商和运营商对市场优质项目进行整合与再分配,从而促进长期市场的良性发展。第三,商业地产对开发和运营要求比较高,不仅需要有雄厚的资金实力,还需要开发商具备成功项目的运作经营,因此一些尚不同时具备这两种实力的开发商更愿意出售或者寻找强劲的合作伙伴来共同完成项目的开发和运作。第四,在国内进行商业地产收购的投资商资金实力雄厚,并且有很畅顺的融资渠道,所以更倾向于长期的投资回报,而国内的开发商因为尚处于起步阶段,大部分都处于高负债的经营状态,就算是上市公司,稳定但缓慢的商业地产...     

商业地产企业的融资成本与影响因素

对于商业地产企业而言,资金问题会影响其正常的生产运营,也因此,重要性不言而喻。近年来,随着我国经济的不断发展,房地产市场环境日益复杂,想要契合时代发展的潮流,商业地产企业需要不断的拓宽自身的融资渠道,积极探索有效的融资方式。本文围绕"商业地产企业的融资成本与影响因素"展开讨论,分析了商业地产企业的融资影响因素、商业地产企业融资的原则、并提出了优化商业地产企业融资的六大策略,希望能够为商业地产企业的良性发展提供帮助。     

对我国中小企业走出融资困境的思考

目前,我国中小企业融资渠道狭窄,其发展主要依靠自身内部积累,即中小企业内源融资比重过高,外源融资比重过低;银行贷款是中小企业最重要的外部融资渠道,但银行主要提供的是流动资金以及固定资产更新资金,很少提供长期信贷,中小企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。而资产规模是决定企业能否获得银行贷款以及长期债务资金的决定性因素。"融资难"问题成为制约我国中小企业发展的"瓶颈"。其融资出现困难的原因以及解决途径是值得研究与探讨的问题。     

从国外融资主导模式看我国融资模式和渠道选择

资金是企业生存、发展的基础，是企业的血液。如何合理地为企业融取资金，是每一位企业经理人员都必须认真对待的课题，也是一个难题。笔者试从国外主导融资模式的比较分析中，探讨一下我国企业应如何选择合适的融资模式和渠道。一、国外融资主导模式比较分析国外融资主导模式主要分为两类，一类是以日本、韩国为主要代表的银行贷款融资模式；另一类是以美国、英国为主要代表的证券融资模式。日本以银行贷款为主要融资模式，约占其企业外源融资额８０％以上。其模式与日本企业的法人治理结构、企业股权结构等密切相关。在日本企业中，产权制…     

整售：最后一根稻草？

对于商业地产的整售，存在一种可能的解释逻辑。在房价加速上升时期，开发商的圈地行为提高了拿地成本，而目前情况下，融资渠道的进一步萎缩，以及销售速度放缓，均可能导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下，土地流拍成为合乎自然的选择，而对持有物业资产（以商场、写字楼等大型商业地产为代表）的处置，将可以及时补充企业的现金流，维持进一步发展的可能。从这个意义而言，商业地产的整售，似乎成为开发商自我救赎的“最后一根稻草”。     

我国中小企业融资的现状及对策

目前我国融资渠道主要有自有资金、向亲友借贷、合伙资金、银行贷款、国外资金、非银行金融机构资金、企业间拆借、民间资金等八种，而中小企业得到的资金支持程度较低，资金投入不足，融资渠道单一。2002年据国家信息中心和国务院中国企业家调查系统等机构调查显示，81％的企业认为一     

我国租赁资产证券化问题研究

融资租赁是集融资与贸易、融物和技术于一体的金融产品,是典型的资金密集型产业,对于资金的需求量巨大。但融资租赁的发展一直都受到融资渠道狭窄、融资方式单一的限制。虽然融资租赁企业能够依靠自有资金、股东增资、银行贷款、同业拆借等手段筹资,却很难得到健康持续的发展。资产证券化为租赁企业提供了一种新的融资渠道。     

基于当今经济环境浅谈中国零售商业地产金融化的创新

随着城镇化进程的不断深入,城市的快速发展带来了商业地产开发的机会,包括商场、城市综合体的开发建设等。但商业地产发展的弊病也随之出现,例如拿地成本高、融资方式单一、投资回收期长、缺乏退出路径等,诸如上述问题不但限制了商业地产开发商的发展,同时制约了城镇化的进程,所以零售商业地产的金融化创新至关重要。结合新加坡REITs发展历程,有效结合Reits的发展成为了零售商业地产金融化的创新途径,通过发行Reits,除IPO阶段可以募集资金外,可以利用Reits这个资本平台,通过不断的并购其他的优先购买权物业,使资金的快速回流,同时可以利用银团贷款及股权融资,使融资方式变得多元化,而且可以实现资产的有效退出,使资本再循环以满足企业的可持续发展。     

我国房地产业融资格局研究

房地产业作为我国经济发展的支柱产业,直接影响国家经济的整体发展。我国房地产融资主要依赖银行贷款,银行系统因此而积累了较高风险。本文针对我国房地产业融资结构现状,通过对我国房地产的诸多融资渠道进行研究,寻找适合中国国情的房地产融资渠道,为发展我国房地产业提供充足的资金支持。     

关于EPC总包项目融资策略的思考

以设计、采购、施工(EPC)一体化承包为主要特征的工程总承包模式,在缩短建设周期、降低项目造价、较少纠纷等方面具有明显的优势。当前解决总包项目资金问题的方式是通过银行贷款、信托机构融资贷款、证劵市场融资、企业联合承包融资获得总包项目所需资金,但由于银行贷款成本高、手续繁琐、时间性长,往往无法满足总包企业紧急性资金需求,大多数总包企业均存在资金链断裂的风险。EPC总包企业应进一步加强项目管理,积极拓展融资渠道和融资方式,压缩资金支出,加强费用管控,以缓解项目资金短缺的问题,走出融资困境。     

浅议发电集团融资方式创新

发电集团作为资金密集型企业,在"十二五"发展战略的背景下,必然会遇到资金短缺的困难。尤其是在信贷紧缩情况下,发电集团长期高度依赖银行贷款的融资模式受到了严峻的考验。本文通过分析发电集团的融资现状和存在不足,探讨了中期票据、私募债几种创新融资方式,为发电集团拓展融资渠道、提高融资能力提供参考。     

浅议发电集团融资方式创新

发电集团作为资金密集型企业,在＂十二五＂发展战略的背景下,必然会遇到资金短缺的困难。尤其是在信贷紧缩情况下,发电集团长期高度依赖银行贷款的融资模式受到了严峻的考验。本文通过分析发电集团的融资现状和存在不足,探讨了中期票据、私募债几种创新融资方式,为发电集团拓展融资渠道、提高融资能力提供参考。     

加快我国风险投资业发展的若干对策

一、风险投资的融资渠道 现阶段我国风险投资的资金绝大部分来源于政府和银行政策性贷款.鉴于财政收入少和大量赤字压力,今后再依靠政府用大量财政收入进行风险投资是不现实的;同时,由于目前我国的银行不良资产比例较高,承受风险能力有限,再大比例增加对风险企业的融资困难较大.在这种情况下,要获得大量资金支持风险投资业的发展就必须扩大风险投资的融资渠道.一般来讲,风险融资渠道除了政府资助、银行贷款外,还包括个人投资、大企业投资、各种共同基金和国外风险资本.但考虑到政府资本的介入对我国尚处于起步阶段的风险投资业发展非常有利;我国富有阶层人士的投资意识差、资金尚不雄厚且缺乏冒险精神,目前还不具备个人和家庭单独进行风险投资的条件;国有企业的负债率高达80%,其中有40%的企业已资不抵债,即使是盈利的企业,其利润率也不高,企业实力决定它们不可能进行大规模的风险投资等因素,目前比较可行的扩大风险投资融资渠道的措施是大力发展多方投入、风险共担的风险投资基金和积极吸收国外风险投资基金以及国家利用部分资源启动风险投资.具体来讲:     

小城镇商业地产发展探讨

文章分析了城镇化、第三产业发展、市场竞争、投资需求和基础设施建设是推动小城镇商业地产发展的主要原因,并提出了编制商业规划、确定商业定位、选择开发模式和拓宽融资渠道是发展小城镇商业地产须要注意的问题。     

谈房地产企业直接融资渠道创新问题

长期以来,我国房地产融资以银行为主要渠道。但是,过分依赖银行贷款这种间接融资渠道,存在很多隐患。在上央行自2003年以后对此加以限制,房地产业发展直接融资渠道更为迫切,本文认为房地产企业可利用房地产企业上市融资,通过民间和国外资金市场开放,展开住房金融合作、吸引外资和信托和基金等进行融资方式创新。