城市可进入性评价与进入时机决策

国内外房地产业发展的历史经验表明，房地产市场具有周期波动特点和规律。我国的房地产业发展历史还不长。但房地产市场已经表现出明显的周期波动现象。1994年和2004年出现了明显的市场过热。导致国家采取系统的调控政策。降低了房地产投资和国民经济运行的风险，同时也导致许多企业投资失败。招致巨大损失。回顾这两次房地产市场波动的过程可以发现。政府和企业在周期上升阶段发挥了推波助澜的作用。而在周期下降阶段则是落井下石，羊群效应十分明显。不仅加大了周期波动幅度。而且也对政策效果和投资收益产生不利影响。 特别是在经历了2004年以来的宏观调控后。各级政府和各类房地产参与主体都在教训中反思。如何才能正确把握房地产周期规律。做好时机决策，未雨绸缪，运筹帷幄，始终把握房地产投资运作的主动权？为此。浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心和杭州市房地产开发集团合作。在2006年开展了“房地产周期波动中企业投资项目时机决策研究”。课题研究成果主要分为三个方面：（1）房地产企业土地购买规模与时机决策；（2）城市可进入性评价与进入时机决策；（3）房地产项目启动时机与运作进度控制。 为了促进课题研究成果的应用，为广大会员单位改善决策提供科学依据。本刊特刊登课题成果的一部分，介绍城市选择和进入时机决策的思路和方法，供大家参考。[编者按]     

“大盘地产”的营销策略

我国房地产业经过20多年的发展；目前已进入“火山喷发期”，处于活跃和繁荣的市场景象之中。房地产开发商对房地产开发，销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强，开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。房地产业在历经了散兵游勇，零打碎敲式的小规模开发（开发面积5千平方米-10万平方米）和中等规模开发（开发面积10万平方米-30万平方米）之后．     

房价上涨中的地方政府有限理性行为

近些年，国内房地产业持续高烧，虽经中央的种种良方而未见好转。究其病因，乃是地方政府做出的种种有限理性行为，导致了房地产“非常热”之现状。鉴于此，有效治理地方政府的有限理性行为是为房地产业“退烧”的关键。     

理顺住房经济关系 发展北京住房市场

北京是中华人民共和国首都，有着自身许多特点。这些特点，虽然决定了北京房地产业发展的一些特殊性，但是这些特点作用，也必须以房地产业及它本身发展规律为基础。在国家宏观经济调控的环境下，北京房地产业的发展规模、发展速度和结构都进行了重大的调整。这是与全国的房地产业的发展状况一致的或相同的；由于北京的特殊性，房地产发展仍然保持了可观的发展规模和发展速度。但是在房地产开发建设、房地产市场供求和房地产价格方面存在的问题也很突出。不解决这些问题，北京房地产业的发展将会受到一定的影响。一北京房地产开发供给平稳发…     

基于Malmquist指数的房地产业全要素生产效率分析

文章运用DEA模型的Malmquist指数,以房地产业发展为大背景,对30个省份在2007—2015年房地产业的生产效率进行动态分析,对技术进步、综合技术效率、纯技术效率、规模效率水平进行深入研究。研究发现,伴随着2007—2015年间房地产业的迅速发展,我国房地产业生产效率水平总体偏低,且技术进步指数处于较低等级是影响房地产业发展的主要因素,为此建议采用技术创新,调整技术发展路线,并提高规模效率使投入成本降低,从技术创新的角度使得房地产业的经济效益和劳动生产率水平提高。同时政府配合出台一系列政策并以深化供给侧改革等方式提高技术进步指数,以生产效率水平较高地区的经验为借鉴,对房地产业改革与创新提出建议,提升全要素生产效率。     

房地产业对地方财政与地区经济的影响效应——基于多元分析方法

基于近些年来的统计数据,采用典型相关分析、面板数据模型、聚类分析等方法对我国31个省（直辖市、自治区）房地产业的基本状况进行多元分析,从数量上解读房地产业产值、投资、经营收入及相关税种收入等与地方财政、地区经济指标之间的影响效应关系,结果显示,房地产业对地方财政有重要的支撑作用,但是其拉动效应依赖于地区经济基础,存在着地区不平衡。推进“费改税”、开征保有环节税、完善房地产税制等将对地方财政产生积极的影响。     

论房地产信息集成服务

一、房地产业信息集成服务的内涵与功能 房地产信息集成服务，是指运用计算机和网络技术，把各种各样的房地产信息进行采集整理，通过对信息的综合分析研究形成房地产资讯，并依托专业的研发平台（机构）为相关房地产企业决策提供完整而深度的咨询服务。“标准化”、“数字化”、“模型化”是房地产信息集成系统的三个关键词，也是衡量其优劣的三个指标。标准化是指信息采集与分类的标准化，是房地产信息集成系统的基础；数字化是指各种信息转化为数据库的过程，就如普通相机只能模糊成像，而数码相机就能把图片转成数字格式，从而方便存贮；模型化是指通过各种模型对数据进行分析，从而生成科学化的资讯。     

利益博弈与房地产泡沫问题研究

房地产市场之所以出现严重的泡沫,关键在于土地市场的单边垄断,而这又和中央政府及地方政府的利益密切相关,由于中央政府和地方政府在房地产业的利益分配上存在着竞争关系,所以构建房地产环境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地产泡沫的关键.分析表明,扩大地方居民对地方政府官员的监督力度及控制中央政府不受约束的税收权力是抑...     

沪深两地房地产上市公司财务绩效比较

房地产业具有典型的区域化特征，供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。我国房地产上市公司的地域特征非常明显，根据深交所及上交所的2008年的数据，深圳、上海、北京的房地产上市公司分别为10家、15家、6家．分别占房地产上市公司总数的15％、23％和9％，占据了房地产市场的半壁江山（47％）。     

谢家瑾:房地产调控政策不能松动

建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾2005年9月24日在中国人民大学不动产高峰论坛上说，今年房地产调控重点是落实地方政府责任，今后对房地产业的宏观调控不能松动，要注意稳定政策。她介绍，从前八个月的数据来看，我国房地产业发展总体稳定，政策效应正在显现，朝着预期目标发展。她分析，从前八个月的统计数据看，我国房地产业投资增幅继续回落，1月-8月房地产业投资增长22．3％，同比下降6．5个百分点，低于同期城镇固定资产投资5．1个百分点；     

房地产企业税务成本筹划

目前税法规定，房地产企业应按交易净额（售价扣除房地产购置或受让原价）的5％缴纳营业税及相应附加税（大约0．5％左右）、按房地产增值额缴纳30％-200％的土地增值税，按交易总额的0．05％缴纳印花税、按交易总额的3％～5％缴纳契税，部分地方还规定按交易总额征2％的企业所得税。如此高的房地产税收成本，使大部分企业难以承受。在国外，地价及税费一般占房价的20％左右，而在我国地价和税费占房价的比例超过50％，这是导致商品房房价过高的一个重要原因。中央及地方政府相应地出台了多项宏观调控政策与措施，规范房地产开发，防止“房地产泡沫”现象的出现，以打击炒房抑制投资，保证房地产行业的健康稳定发展。房地产开发企业应充分运用好国家针对房地产业的税收政策，以节约开发成本、扩大售房面、降低空置率，提高利润率。     

乡镇巨额隐性债务成“定时炸弹”

根据国家审计署审计长刘家义所作的审计工作报告，全国地方政府性债务余额共10．7万亿元。独立研究机构FOST（福盛德）认为，审计署报告明显低估了地方政府的债务规模，并认为这一低估主要表现为：一是四级地方政府仅统计了三级，而乡镇政府债务问题突出；二是地方政府融资平台公司的数目偏低；三是地方政府债务中的银行贷款数额可能被低估。     

我国地方财政教育支出主要影响因素的实证分析

本文以2011年各地区地方财政教育支出及主要影响因素数据为样本，运用多元线性回归模型研究我国地方财政教育支出的主要影响因素，研究发现：地区经济规模、地区居民对教育规模的需求、地区居民对教育质量的需求、物价水平、地方政府对教育投入的意愿对地方财政教育支出的影响显著；地方政府对教育投入的意愿对地方财政教育支出的影响最大，物价水平次之。     

房地产开发企业存在的问题及对策建议

随着我国房地产业的不断发展，作为产业主体的房地产开发企业其自身存在的种种缺陷也逐渐暴露出来。与国外诸多大型房地产开发商相比，我国现有的房地产开发企业无论在资金实力、企业规模、融资方式，还是品牌的塑造上都存在着较大的差距。一、当前房地产开发企业存在的主要问题（一）开发企业数量过多、规模太小。房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。但是由于种种历史的原因，我国房地产行业当前最主要的问题恰好就是房地产开发企业数量过多，规模太小。２０００…     

城市规模与形态对城市经济效率影响实证研究——基于2011年中国城市截面数据分析

本文选取固定资产投资总额、劳动力、土地面积以及科技教育支出等作为投入变量,地区生产总值、地方财政一般预算内收入、职工工资总额等作为产出变量,运用数据包络分析（DEA）对中国287个城市的经济效率进行了研究。同时,运用主成分分析法计算出各城市紧凑度综合得分,并将城市纯技术效率与规模效率分别与城市紧凑度和城市规模做回归分析。结果显示,城市规模与规模效率、城市紧凑度与纯技术效率均呈正相关关系,且小规模城市边际规模效率较大,大规模城市边际规模效率较小。     

2007年各市房地产管理工作思路

坚持以科学发展观统领房地产工作。继续贯彻中央宏观调控政策，把握房地产业发展导向；加强政府保障型住房建设，完善住房保障体系政策；启动住宅产业化工作，节能省地提高住房性价比；建立房地产管理、监测、分析系统；完善房地产业的法律法规体系，加大执行力度；以房地产开发企业资质许可为依托，完善行业监管机制。     

广佛地产春暖沙龙——暨《房地产导刊》理事单位春茗会

自去年全球金融海啸爆发以来，中央厦地方政府积极应对，密集救市，如中央相继推出一系列救举措（持续降息、二套房贷松绑、房贷利率七折优惠、营业税扩大减免范围、提供房地产并购、重组金融服务）后，住宅与城乡建设部日前也向国务院上报房地产业长期发展规划，抢搭“行业振兴”末班车。     

2005年广东省房地产市场年终回顾及2006年展望

2005年是我国房地产业发展路上多变的一年，区域房地产发展过热成为中央政策调控的“导火索”。广东省，尤其是珠江三角洲沿海地区作为中国房地产发展相对成熟的地区，在这一场调控风暴中，并不是处于中心影响区域。因此，政策对全省房地产行业的冲击力较为温和，但地方政府仍然积极应对，出台种种政策调控市场。2005年广东房地产市场发展可概括为“政策调控、发展稳定”。     

积极支持宏观调控 地方政府责无旁贷

我国房地产市场宏观调控至今没有完全取得预期成效，地方政府没有承担起应有的全部责任是重要原因之一。由于对房地产业存在种种认识误区，部分地方政府要么把房地产市场宏观调控的责任与权利基本上归于中央政府。要么惟恐出台相关政策会有损地方利益。对宏观调控缺乏积极支持和参与的态度。为促进和保障房地产市场宏观调控目标的顺利实现，地方政府必须更新观念。走出认识误区。     

九大事件勾勒年度房地产轮廓

2006年，对于中国房地产业而言，是非常不平凡的一年。新一轮宏观调控如同疾风骤雨，全面而深入地触动、改变着中国房地产业的生态环境。中央政府反腐力度突然加大，一批涉及房地产违规操作的高官纷纷落马；地方政府在政策的高压之下，心理的天平开始由财政收入向住房保障倾斜；以开发商为代表的房地产企业优胜劣汰速度加快，大鱼吃小鱼的游戏频频上演；专家、学者、民众以空前的热情参与到关于“暴利”、“房奴”、“房价”的全民大讨论中去。从未有哪个行业受到中央的如此重视，从未有哪个行业受到民众的如此热议。我们甄选出业内最具影响力的九大事件，由事件引申到现象，由表层深挖出内涵，借此勾勒出2006年中国房地产业的发展轮廓，记录下中国房地产业转型过程中的踯躅足迹，昭示过去一年对于中国房地产业的里程碑式意义。