物权行为独立性：表达与实践——以房屋登记为中心

总体而言，《物权法》规定的基于法律行为的不动产物权变动模式采取了登记要件主义为原则、登记对抗为例外的规定，物权变动与债权变动划清了界限，合意加登记始生不动产物权变动，但此合意单指债权合意还是包含物权合意并不明确，《物权法》中的相关法条对物权行为独立性理论是一种模糊表达。而（谤屋登记办法》中的相关法条能够符合逻辑地解释出物权行为独立性理论，同时，房屋登记中广泛使用的申请表及登记交易实践也支持这种理论。     

房屋登记机构审查职责及登记风险防范

一、登记机构作出的房屋登记行为属于具体行政行为一国物权变动模式、立法模式及相应登记机关设立方式决定了该国登记行为的性质,根据我国的立法现状等客观情况,我国的房屋登记机构属于行政机关,其依照职权作出的行为属于行政行为。根据《物权法》的规定,不动产物权变动过程可划分为三个阶段:一是原因行为或基础行为,     

论不动产物权变动的类型——兼论《城市房屋权属登记管理办法》的修订

所谓不动产物权变动，是指不动产物权的设立、移转、变更和消灭。根据物权变动原因的不同，不动产物权变动分为两种类型，一类是基于法律行为发生的不动产物权变动：另一类是非基于法律行为发生的不动产物权变动。     

登记要件主义:房屋物权变动不能承受之重

一、引言 在不动产物权变动上究竟采取何种模式,一直是一个热议话题。结合《物权法》第9条、15条、129条及158条的规定来看,《物权法》规定的基于法律行为的不动产物权变动总体上采取了登记要件主义为原则,登记对抗为例外的规定,即不动产物权变动一般须合意加登记的方式,至于此合意仅指债权合意,还是包括物权合意并不明确。应该说,《物权法》有关不动产物权变动模式的规定较以往法律、法规的规定,并没有实质性的变化。     

城市房屋征收的依职权注销登记

正一、办理征收房屋注销登记所依据的法律规定因房屋征收导致的注销登记,是指房屋征收后,因房屋拆除导致房屋物权灭失,由申请人申请或房屋登记机构作出注销原房屋登记的登记。《物权法》第14条规定,不动产物权的消灭,依法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。但是对于房屋灭失的,《物权法》第30条规定,因房屋拆除等事实行为消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。即房屋征收后被拆除的,房屋物权就已不存在。     

合同无效引发的房屋登记问题

房屋登记往往是由买卖、赠与、继承等民事法律行为引起的。作为引起物权变动的原因行为,如果依法被确认无效或被撤销,那么此前依据此类原因行为完成的房屋权属登记效力如何？是否也要面临被“推翻”的结局？房屋登记实务工作中,常会面对这样的情形：申请人持法院或仲裁委员会确认房屋买卖合同无效（或被解除、被撤销）的法律文书,要求登记机关...     

合同无效引发的房屋登记问题

房屋登记往往是由买卖、赠与、继承等民事法律行为引起的。作为引起物权变动的原因行为,如果依法被确认无效或被撤销,那么此前依据此类原因行为完成的房屋权属登记效力如何?是否也要面临被推翻的结局?房屋登记实务工作中,常会面对这样的情形:申请人持法院或仲裁委员会确认房屋买卖合同无效(或被解除、被撤销)的法律文书,要求登记机关恢复登记。下面笔者通过一则案例,谈谈由合同无效引发的房屋登记问题。     

浅谈不动产登记审查的公信与效率

根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产登记，并不影响合同效力，仅产生物权变动的法律后果。可见，不动产登记行为本身并不在当事人之间设定民事权利义务关系，亦不对不动产权属状态进行设定或改变，而只是通过登记，使不动产权利具有一种公示、公信的法律效力。它是对不动产权属法律关系的确认，是对权利人合法拥有不动产权利的证明。它体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。     

房屋登记机构四题

一、登记机构的性质问题 原《城市房屋权属登记管理办法》将房屋登记界定为一种行政确权行为,《房屋登记办法》（下称《办法》）对此作了调整,将房屋登记表述为房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。此表述说明房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式,不再是一种行政确权行为,但并不能说房屋登记行为就不是一种行政行为。     

房屋登记中的侵权责任分析

一、房屋登记中的侵权形式 登记过程由当事人的申请行为和登记机构的登记行为构成，当事人之间发生的法律行为在其申请后，登记人员经过审查等必要程序记载于登记簿后发生物权效力，换言之，基于法律行为的登记是将当事人的债权关系转化为物权效力或准物权效力的过程。申请不实或登记不当都会引起侵权结果，按侵权主体不同有以下两种情形。     

《物权法》上的登记规则探析

《物权法》单设一章规定物权变动规则，采取登记要件主义、登记对抗主义及登记处分要件主义的混合模式，严格区分因法律行为引起的物权变动与因事件或事实行为等非法律行为引起的物权变动的不同，选择登记要件主义作为一般原则、登记对抗主义为例外，基本符合被普遍认可的公示公信原则，登记要件主义对交易安全的维护及权利归属的明确、透明起了重要作用，可是登记外的其他公示方式也应得到认可。     

房地产登记相关法律问题研究

房地产作为不动产的一种，在发生物权变动时，按照国家有关法律规定，需要进行相关登记。登记行为是不动产交易和动产交易的重要区别，同时，登记也是国家管理房地产的重要手段，因此，对于房地产登记制度的研究就显得尤为重要。下面，笔就目前上海房地产登记中的相关法律问题，谈一些粗浅的看法。     

登记——不动产物权公示的表征方式

不动产物权的登记公示在物权法上是一个重要问题。不动产物权的公示，是指不动产物权在变动时将变动的事实向社会公开。不动产物权为了具有绝对排他性效力的权利，要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺及对他人财产的侵犯，法律必须明确物权公示制度及公示方法。任何当事人设立、移转物权时，都会涉及第三人的利益。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现该抵押权的存在，那么，     

关于房地产登记制度的探索

2007年10月1日起实施的物权法作为一部规范财产关系的民事基本法律，对物的权利归属和利用等内容进行了全面而详细的规定。房地产作为不动产物权的外在表现形式，其法律关系也是物权法调整的重要内容。根据物权的公示公信原则，不动产物权的变动应通过登记予以公示。因此，房地产登记制度的确立和完善，     

房产权利的预告登记

房屋权属登记一般称之为房产登记，房产登记的法律要素必须具备以下三个条件，其一，所适用的客体对象为房屋，而不是尚未建成的房屋；其二，登记所获得的是物权性财产权利变动效力，而非物权性权利的请求权或登记上的顺位权；其三，所需登记权利的有关利害关系人都须作为申请人，亲自向登记机关表示申请登记的意愿(或者委托其他人代为表示这一意愿)。满足不了上述三个法律要素就不能称之为房产登记。     

预告登记的实践适用及法律效力

《物权法》规定房地产的物权种类有所有权、抵押权、用益物权,除法律法规特别规定外,这些物权登记后才可生效。就形式而言,只有满足申请主体的适格性、申请房屋的完整性、登记原因行为的条件成就等三大要求才能进行物权登记。在申请主体暂不适格、申请房屋尚未建成、登记原因行为条件尚未成就时,可期待的物权如何能够得到及时的保护,则有赖于预告登记制度的应     

生效法律文书房屋登记的有关问题

实践中，除合同（如房屋买卖合同、赠与合同、借款抵押合同、离婚财产分割协议等）之外，因生效法律文书而取得房屋权利的情形也时常发生。二者区别在于：前种情形属于民事法律行为引起的不动产物权变动，登记是生效要件，即仅签订合同而不完成登记，房屋权利不会发生变化，此种模式学理上称为“登记生效主义”（《物权法》第9条）；后种情形属于公权力行使引起的不动产物权变动，登记非生效要件，生效法律文书本身即能发生物权变动的效力，登记的意义在于便于将来处分房屋（《物权法》第28条、第31条）。     

房屋注销登记应注意的法律问题

房屋注销登记是房屋登记的一种重要类型,注销登记办理的好坏,直接影响登记簿的准确性和时效性,也极大地影响权利人及利害关系人的各种权益。根据《物权法》第9条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋物权的     

我国特殊动产物权变动登记制度的研究

本文从探讨特殊动产的范围和划分标准入手,对我国物权变动的模式和特殊动产物权变动规则进行了系统的分析,指出了现行登记制度中存在的法律冲突等不足,并进而提出了明确我国特殊动产物权登记效力、建立物权登记请求权制度的若干立法建议,以期对完善我国特殊动产物权登记制度产生积极的影响。     

城市房屋初始登记规制及创新

房屋所有权初始登记,是指因合法建造后,对业已存在的房屋所有权的首次登记。房屋所有权初始登记是房屋权利的首次登记,对其之后的变更登记、转移登记、抵押登记、异议登记等物权变动具有原始根据效力。房屋初始登记的本来价值在于物权公示,然而,在房地产成为社会经济发展的增长点、房产成为重要社会财富的当下,