剖析工业地价:六个结论和八条建议

结论 结论一现阶段,我国工业用地主要来源于国家征收集体土地,工业用地出让方式以协议为主,随着社会经济的进步和我国市场化改革的深入,工业用地出让逐步向市场化手段过渡,出让价格也在逐步提高,工业土地价值逐渐得到显现.     

从个体理性与集体理性看工业用地市场化配置

一、工业用地市场化的总体情况 改革开放以来,我国工业化、城市化取得了举世瞩目的成就,土地在其中作出了难以估量的贡献.然而,工业用地一直游离在国家市场化配置制度之外.有相关数据显示,在2006年实行有偿出让的工业用地中,97%是通过协议方式出让,只有不到3%是以招拍挂的形式完成交易.正由于长期以来实施的是协议出让方式,工业用地市场逐步暴露出很多问题.     

对竞争性工业用地抵押价格评估的思考

土地资源是有限的，经济发展是无限的。随着经济的不断发展，土地资源经济供给的稀缺性，导致竞争性工业用地市场化日渐明显。去年岁末，深圳首次挂牌出让工业用地，成交的价格是出让底价的3．53倍，这又充分释放了市场的力量。在平时，工业用地一般采用协议方式出让，相对应的一级土地市场中也只有工业用地协议出让价格，而许多企业主及银行在抵押评估时，强烈地要求反映市场化的价格。为此，笔对市场化的竞争性工业用地抵押价格评估进行了一些思考。     

工业用地的“招拍挂”应注意的问题

随着我国土地市场建设的不断完善，各地市土地招标、挂牌进行得如火如茶，拍卖的锤声此起彼伏，通过招标、拍卖、挂牌等市场方式配置土地资源的积极效果得到了充分的体现。但是，如此汹涌澎湃的市场化浪潮却没有在工业用地出让领域激起几丝波澜，协议出让依然是工业用地有偿使用的普遍方式，究其原因，主要有以下两个方面。     

对浦东新区工业用地公开出让的思考

继经营性用地全面推行招标拍卖挂牌方式出让之后，伴随着《全国工业用地出让最低价标准》的出台．从2007年1月开始工业用地也全面实行招标拍卖挂牌方式出让．最终确定竞得人和成交价格。工业用地的出让方式改变了原有的用地模式，对我国产业用地方式带来了深远的影响。     

工业用地出让中应注意的法律风险

随着我国对土地进行调控的一系列政策法规的出台，通过协议出让方式获得工业用地成为历史，招标、拍卖、挂牌将成为获得工业用地的主要手段。但由于我国各地的土地政策、土地管理和调控的执法不力以及缺乏强有力的监督等因素，使工业用地出让蕴藏着一定的法律风险。现对工业用地出让过程中涉及法律风险较大的5个主要法律问题进行分析。     

2007年上海工业地产走势

今年以来,上海工业地产市场出现明显的升温迹象。特别是2006年9月,国家规定工业用地出让必须走市场化道路、2007年上海工业用地实施“招、拍、挂”方式,并全面进入公开、公正、公平的市场化运作阶段之后,越来越多的海内外投资客看好并进入上海工业房地产市场,由此可能引发上海工业房地产市场新一轮震荡。     

工业用地价格的影响因素及其评估方法

为了贯彻落实国务院31号文件，2006年12月23日，国土资源部发布了实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知，确定了工业用地出让时的最低价格标准，并规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，体现了党中央、国务院对工业用地出让和工业用地价格的高度重视。有鉴于此，本文根据《城镇土地估价规程》，结合评估实践，将工业用地价格的影响因素、评估方法和技术要点归纳如下：     

工业用地出让政策变化及其影响

2006年8月国务院出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》,对国内土地市场进行严格管理,其中包括规范工业用地出让方式等措施,进一步明确了＂工业用地必须采用招标挂牌拍卖方式出让,出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等级别相对应的最低价标准。”结合上海市开发区工业用地出让的实际情况．就上海工业用地出让政策变化及其影响进行分析。     

基于生产函数的工业用地级差收益研究——以国家级开发区典型企业数据为例

工业用地是城市经济增长的重要载体.长期以来,我国工业用地出让价格偏低并造成工业用地粗放的问题一直存在.国家为此制定了以成本价为基础的工业用地出让最低价格标准,用以约束地方政府以低价甚至"零价"出让工业用地的行为.论文从土地作为生产要素的角度出发,利用国家级开发区企业的数据,通过生产函数模型来计算土地等别对经济产出的边际贡献,按照要素边际生产力分配理论将其确定为土地的级差收益,并根据级差地租原理来测算土地的要素价格.通过将土地要素价格与成本价格和市场交易价格相比较,发现:(1)依据级差收益法计算的土地要素价格明显高于基于成本法的工业用地出让最低价;(2)土地级别越高,其市场交易价格越接近土地要素价格.     

工业用地出让价格对企业投资的影响：基于“以地引资”的视角

中国地方政府有关工业用地出让方面是否应遵循“以地引资”的逻辑目前在学界仍存在不小争论，答案莫衷一是。基于地块和企业微观数据，本文系统考察了地方政府的工业用地出让价格对企业投资的实际影响。结果发现，工业用地价格提升能显著促进企业投资，这主要是因为抵押信贷机制下的融资能力强化；相比非土地类投资，价格的投资效应主要体现在土地类投资扩张方面，与此同时，价格信号下的市场化交易配置并不会进一步诱发城市内的土地错配问题。     

国土资源部:进一步落实工业用地出让制度

针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题。国土资源部、监察部近日发布了《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》,要求各地在坚持工业用地招拍挂出让制度的基础上,充分考虑工业用地的特点,合理选择出让方式,进一步细化政策措施。各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度,凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地,政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地,必须采取招标拍卖挂牌方式     

工业用地价格影响因素及评估技术要点

前言《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）中要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布最低价标准。工业用地出让最低价标准由国家根据土地等级、区域土地利用政策统一制定并公布。因此，调查和摸清工业用地的合理地价水平、合理准确评估工业用地价格，对于招拍挂工业用地，确定工业用地最低价标准具有十分重要意义。也是新时期、新形势下对土地评估工作者提出的新要求。     

工业用地“招拍挂”渐次推进

土地紧缺与珍贵土地的闲置和浪费成了硬币的两面。一方面房价猛涨，住宅用地不足成了最大的推力；一方面是工业用地，市政用地粗放利用，工业用地占城市用地比例过大。 工业用地供应采用市场化方式出让，是实现经济社会可持续发展的必然要求，也是遏制土地腐败、提高土地投入产出比例、促进土地节约集约利用、实现土地价值最大化的必然选择。     

地方政府土地出让时空模式变迁——基于厦门市的微观考察

利用厦门市土地出让的微观数据,考察了2003~2011年我国地方政府土地出让行为模式的变迁。通过对宏观政策与市场环境的分析,发现整个考察期可以2007年为界分为两个时段。在这前后两个时段中,工业用地出让模式显示了相当大的变化:表现为出让面积、价格、方式以及出让时空分布特征均有所改变,总体看地方政府土地出让重点逐渐向商住用地转移,同时抛弃原来的粗放型工业用地出让模式,而转向更为集约的方式。最后简要分析了产生这一模式变迁的原因,即宏观政策对工业用地出让的管制加强,以及城市房地产市场的繁荣,造成了地方政府出让政策的迅速调整。     

严金明：工业用地出让采用“勾地”制好

人民大学土地管理系教授严金明针对北京市日前通过的《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见（试行）》中规定，今后的工业用地出让中引入预申请制度，即“勾地”制说，工业用地也是经营性用地的一种，根据市场经济的需要，这种资源应由市场来配置；但工业用地不像房地产开发用地，有很多人关注，两者产业特性不同，决定了工业用地“招拍挂”出让方式的操作难度。     

土地市场调控的重大举措——工业用地出让实行招拍挂

国土资源部最近以国土资发[2006]307号文件颁布《全国工业用地出让最低价标准》，明确规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别。该文件将于2007年1月1日起实施。这标志着工业用地“零地价”甚至“负地价”出让的历史将终结。这是国家进一步调控土地市场的一项重大举措。     

探索工业用地区别年期出让——以湖州市吴兴区织里镇童装产业用地为例

实行工业用地区别年期出让,是符合当前我国国情、促进土地集约利用和产业转型升级的有益探索     

国土资源部相关负责人解读《全国工业用地出让最低价标准》

2006年12月27日,国土资源部发布了《全国工业用地出让最低价标准》,并将从2007年1月1日起实施。《标准》规定,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。     

要素价格与新发展格局构建：基于工业用地价格与企业国际国内市场选择的证据

本文将土地要素市场与产品市场选择问题相结合,剖析中国制造业出口相对规模下降的原因。首先,在异质性企业贸易模型中引入工业用地成本,发现工业用地价格上升通过成本上升效应和市场转换效应,影响企业在国际国内市场选择。其次,基于2007～2013年中国工业用地出让数据和工业企业数据库展开实证研究,结果表明工业用地价格上升显著降低了制造业出口产出比;对于非国有企业、低技术密集型行业及东部地区的影响更显著。在中国土地要素市场化改革的背景下,工业用地价格上升,有助于高效率企业在国际国内市场有效配置资源,通过要素市场和产品市场联动,共促新发展格局的构建。