农村建设用地流转:城乡统一市场并非全部

建设城乡统一的建设用地市场是农村土地流转的改革方向,但地方政府作为现存制度的既得利益方,不会主动放弃征地模式,需要中央政府层面进行一系列的制度设计.本文的研究认为,对地方政府更大的政治压力、更多的保护农民利益的法律判决、农民保护土地产权意识的觉醒等因素都有助于地方政府逐步放弃征地策略.城乡统一的建设用地市场并未解决规划...     

城乡统一建设用地市场形成的动力机制研究

"土地城镇化"模式下城乡土地利益结构失衡问题日趋严重,强制性构建城乡统一建设用地市场的目标在短期内较难实现,而在诱致性制度变迁的推动下,由农民自发组成、得到政府支持、有限度的城乡统一建设用地市场是可能的。文章从制度变迁的博弈均衡视角出发,结合地方政府与中央政府、开发商、农村基层政权和农民四组博弈,探讨推动城乡统一建设用地市场形成的动力机制,为其破除制度障碍和减少改革阻力提供理论基础。     

城乡统一建设用地市场中农村集体经济组织与政府博弈分析

十八届三中全会的召开,为建立城乡统一的建设用地市场提供了新的契机。论文在前人研究的基础上,提出了城乡统一建设用地市场的基本框架。并通过建立双种群进化博弈模型,寻求建立城乡统一建设用地过程中农村集体经济组织与政府的进化稳定策略,以及进化稳定策略的影响因素,增大博弈双方选择合作战略的概率,促进农村集体建设土地资源配置效率的提高。城乡统一建设用地市场的顺利建立,根源在于政府行为的转变,以及农村集体经济组织的角色转变,应充分发挥税收在土地交易中的杠杆作用,调整我国土地收益的分配格局,使政府与农村集体经济组织的行为与建立城乡统一建设用地市场的目标相适应。     

农地流转的当下情势与典型模式观照

对我国部分地区农民承包地和集体建设用地流转创新的宅基地换房、换社保政府主导模式、集体建设用地市场化流转农民主导模式、确权赋能土地产权综合改革模式、农用地规模化租赁性经营模式、农民承包地股份合作模式等五种典型模式的研究表明,农村土地流转制度的建设应以土地确权为基础,以市场化机制建设为核心;地方政府应改变运动员角色,让利于民,履行好市场管理与监督职能。     

城市化进程中土地征用制度的经济学分析

本文试图运用新制度经济学理论，以农地产权为核心，以制度变迁为主线，以市场化改革为导向展开立论。首先分析土地征用制度的本质特征和绩效，接着讨论土地征用制度的约束条件和制度变迁的动因及路径选择，最后提出了以城乡土地产权对等、城乡土地市场统一和规范政府征地行为为途径，以实现农民土地财产权益和分享城市化成果为目标的土地征用制度创新的政策建议。     

提高农民在土地增值收益中的分配比例

提高农民在土地增值收益中的分配比例是实现农民收入倍增的资产来源和社会稳定与持续发展的重要举措。提高农民在土地增值收益中的分配比例主要有三个基本思路:一是提高征地补偿标准;二是参与增值收益分成;三是缩小征地范围,实施市场定价机制。解决征地的城乡两制问题,提高农民在土地增值收益中的分配比例,关键是改革征地制度,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益;保护农民长远利益;建立城乡统一的建设用地市场,实现同地、同权、同价。     

中国城乡二元土地制度的特征、问题与改革

在妨碍城乡发展一体化的体制中,城乡二元土地制度是影响城乡平等发展的最重要制度安排。这一制度的基本特征是:城乡二元的土地权利体系;城乡土地拥有不同的配置方式;土地增值收益在城乡之间分配严重不公;土地管制缺陷造成城乡不平等发展。由此带来一系列严重问题:农地转用一律实行征地,城乡一体化形成土地国有化;土地城镇化与人口城镇化不匹配;集体建设用地合法市场通道基本关闭,农村发展空间压缩;宅基地法律规定滞后于现实,既不利于农民实现宅基地财产权,也不利于土地管理;农民土地权利受损,由土地问题引发的社会不稳定增加;土地增值收益城乡分配不合理程度加剧。改革二元土地制度结构、促进城乡一体化发展,需从以下方面着手:改革权利不平等的城乡二元土地所有制结构;建立城乡统一的建设用地市场;切实推进征地制度改革;改革和完善宅基地制度;建立公平共享的土地增值收益分配制度;推进城乡结合部地区的土地制度创新。     

试论城乡统筹发展中的宁夏土地制度改革

土地制度改革是城乡统筹发展的前提,文章分析了宁夏土地制度改革探索的成绩及问题,提出了明晰土地产权、提高土地征地标准、推进农村土地流转有效性、建立农地收益增长机制和加大对农民、种植大户、农民专业合作社组织的土地流转扶持力度等一系列土地制度改革的思路及政策建议。     

农村征地补偿制度:从生存权到发展权

我国现行征地补偿制度无论是补偿标准、补偿方式、补偿范围还是补偿的分配都是一种生存权补偿机制.完善征地补偿制度,保障失地农民发展权补偿不仅是维护社会公平正义的内在要求,也是推动城市化发展的必然要求,更是减少征地冲突、维持社会稳定的现实需要.应加快建立基于失地农民发展权补偿的征地补偿体系,完善土地管理制度、征地制度、土地产权制度等相关制度,同时从建立城乡统一的土地流转市场、建立失地农民生活水平衡量指标体系等方面加强相关配套措施的改革.     

土地流转改革对市场影响的实证分析

现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。随着《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实现农村集体土地与国有土地同等入市、同权同价,土地供应将从单一的政府征地转让逐步转变为包含农村集体土地流转的双规制供应,最终实现两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度,促进土地利用方式和经济发展方式转变。这项改革的直接影响为农用土地集约化、土地交易市场化、土地收益资本化;间接影响将利于对房地产的调控、提高城镇化水平、转活现代农业,增加农民收入。     

改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。伴随工业化和城市化的进程,土地的价值不断提升,“小产权房”等农村建设用地隐性市场大量存在,现行的农村建设用地流转亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从根本上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

小产权房规制政策的优化——基于土地政策的视角

小产权房问题根源于国家的土地政策,如农村集体土地管理法规的立法缺失集体所有土地产权权能的限制性行使,集体建设土地流转和农民宅基地使用的严格限制政府征地的低价扩张.优化与小产权房有关的土地政策,主要是要完善国家的土地管理立法,拓展集体土地产权权能,完善集体建设土地流转和农民宅基地使用政策改革政府征地政策.     

土地储备、入市影响与集体建设用地未来路径

未来集体建设用地的统一流转将经过农村建设用地市场自我培育、城乡建设用地市场部分对接和城乡统一建设用地市场三个可能发展时期。借鉴国外土地储备的经验,提出集体建设用地流转需构建全新城乡土地储备制度,引导土地储备从城市土地"供给方"向城乡建设用地市场"调控方"转变。     

积极稳妥推进农村土地管理制度改革

积极稳妥推进农村土地管理制度改革,要切实把握农村土地管理制度改革的基本原则和要求,在推进改革中,坚持维护农民权益,保障和促进科学发展,坚守耕地红线,节约集约用地,维护土地管理秩序等基本前提;积极探索解决农村土地管理制度改革中的重大问题.当前在积极探索推进农村土地管理制度改革进程中,要重点把握产权问题、规划问题、农村土地综合整治问题、征地制度改革问题、农村集体建设用地流转问题等;因地制宜,分类推进改革.     

深化农村土地制度改革与增加农民财产性收入研究

当前,我国农村居民财产性收入呈现出在纯收入中所占比重较小、增长缓慢、城乡差距较大且有扩大、不同地区结构差异明显等特征。土地是农民最重要的财产,但在现有土地制度的制约下并没有盘活。为促进农民财产性收入增加,应从明确农民土地财产权、规范土地经营权流转、盘活农村宅基地和房屋财产、完善农村集体建设用地流转、改革征地制度等方面采取有力措施。同时,要加强农村基础设施建设、完善农村社会保障制度、强化产业发展支撑、修订相关配套法律法规,这是增加农民土地财产性收入的重要保障。     

农地流转参与主体与社会福利的关联度

我国经济的持续、快速发展和城镇化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地提供的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城镇化、工业化进程的关键。在充分考虑集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化的基础上,应引入农村建设用地发展权的市场交易模式,建立和规范城乡统一建设用地市场,提高土地要素的流动和利用效率。     

对农村集体土地制度的几点思考——以成都统筹城乡综合配套改革为例

随着经济的不断发展,多种所有制形式的经济实体不断壮大,特别是二、三产业的发展,对建设用地的需求量越来越大,城乡结合部地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场。集体非农建设用地的流转对发展区域经济、提高人民生活水平发挥了重要的作用,但也导致了土地利用混乱、土地产权关系不明晰、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等不少问题。本文以成都统筹城乡综合配套改革为研究背景和范例,浅析了农村集体土地用地流转的制度设计、存在问题和解决措施。     

广西北部湾经济区集体建设用地流转模式研究

广西北部湾经济区存在一定数量的集体建设用地隐性流转,并且随着土地供求矛盾的加剧进一步扩大。北部湾经济区集体建设用地流转制度的改革,有着保护土地产权、满足土地需求的必要性和国家政策支持的可行性,在此基础上建立与完善"保权让利"模式的流转制度,能有效保护农民利益、缓解土地矛盾、促进土地高效利用和经济发展。     

认真开展土地整治 切实维护农民权益——安徽省全椒县农村土地整治的调查与思考

土地整治是提高耕地利用率,发展现代农业,缓解建设用地需求与保护耕地红线矛盾的一种有效措施。全椒县通过大力开展农村土地整治,保护和增加了耕地资源,改善了农业生产条件和农民居住环境,促进了土地流转经营,取得了明显的效果。但在土地整治过程中,也存在着不少问题,如农村保障制度不完善、农民参与监督土地整治的意识不强等都影响着农民权益的实现。建议各级地方政府科学推进土地整理和考核,加大农村宅基地使用制度创新,通过让农民分享土地置换后增值收益,建立并完善城乡一体化的社会保障制度和农民利益表达机制,加大项目后期管理等措施来更有效地保护农民利益。     

集体所有建设用地流转法律问题研究

我国集体所有土地管理采取两权分离模式,法律禁止集体所有建设用地直接进入土地市场流转.实践中已经出现大量集体所有建设用地进入市场流转的事实,这不仅与现行法律规定存在矛盾冲突,而且引发了一系列现实问题.深入分析我国集体所有建设用地流转现状,结合国内各地区已有试点经验,完善现有相关法律制度,建立规范的集体所有建设用地流转制度,对于适应经济发展对土地资源配置要求、保护农民时土地的合法权益、促进国民经济持续发展具有重要意义.