土地出让要积极探索年租制

我国现阶段的土地出让制度存在一定的缺陷,土地出让金的利益分配机制不够合理。土地出让金是若干年（在我国目前为40—70年）土地使用期内的地租之和,某一届政府获得的土地出让金,实际上是一次性预收。一次性收取后,并会一次性预支未来若干年内的土地使用权收益总和。马上用光,这种对土地收益的“透支”,对于往后多届政府显然是不公平的。土地批租环节其他的弊端,还有设租、寻租使土地隐形成本提高,开发商圈地导致土地垄断加剧等。     

土地出让金研究

土地出让金制度的实施,不仅盘活了土地资源,而且使土地出让金调节土地的利用,改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。同时,土地出让金制度也带来一些弊端,需要加强对土地出让金的管理,由此对土地出让金制度的探讨应运而生。结合我国土地出让金的实质,及我国现行土地出让金制度的利弊可看出,通过合理分配土地出让金,在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,能够有效调节市场竞争关系,保证国民经济稳定运行。     

论土地使用权出让的法律性质

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。正确认识土地使用权出让行为的法律性质在理论和实践中均有重要的意义，必将有利于我国土地有偿使用制度的全面建立和完善，从而促进作为国民经济中基础性、先导性和支柱性的房地产业的健康有序发展。     

土地使用权出让是一种民事法律行为

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。把握土地使用权出让行为的性质事关整个出让制度的规范建构问题，小视不得。然而，理论界对出让行为的性质定位却长时间观点对立，难趋一致，这固然与市场理念和国家制度的碰撞冲突有一定的关系，但也跟判断行为的法律性质的标准的僵化有关。     

土地使用权摊销在实际运用中的探讨

《企业会计制度》第四十七条规定:企业购入或支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销,房产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地作用权的账面价值全部转入在建工程成本。上述规定对房地产开发企业来说没有任何争议,但是,对企业而言,针对土地使用权的上述规定,文章以一实例详加说明可能会存在什么样的结果。     

重新审视土地出让金改革——一个国有产权和公共财政的框架

土地所有权作为国有产权体系的一部分,政府藉此多次、循环地出让土地使用权获得的土地出让金收入,天然地具有了国家公共收入的性质,同其它国有资产一样,属于国家各级财政收入的组成部分.随着土地使用权出让规模的不断扩大,各级地方政府供给土地的潜力不断缩小.在可预期的将来所获得的卖地收入不能得到持续保障,地方政府又不能摆脱对土地出让金依赖的情况下,把临近城市的农业用地,通过各种办法预征后纳入到城市发展土地储备,然后进行出让势必成为地方政府的政策选择.因此,加快土地审批制度改革,将土地审批权集中到中央政府,对新增建设用地进行全方位卡位;以政府收支科目改革为基础,依托将于2007年开始施行的政府收支科目新体系,将土地出让金的收支活动纳入到统一的政府预算中来,实现土地出让金收支公开化、透明化;改革土地出让金的预算收入分成;改革农业征地补偿机制,将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中,建立农业用地征用为建设用地的"事后分成"机制.     

浅议土地使用权的核算

我国土地归国家或集体所有,企业可以用支付土地出让金等方式取得土地使用权。企业取得土地使用权后,应根据不同的使用方式确定其入账科目,然后在此基础上进行后续计量。土地使用权的不同入账方式,也将对其后续计量的结果产生一定的影响。文章根据现行的会计准则制度,对上述问题进行了分析比较。     

土地出让金的制度缺陷

尽管现行的土地出让金管理制度较之过去更符合效率准则,其一般性、确定性和开放性也相对加强,普适性程度较高,显得更加公平。但是,中国的土地市场毕竟仍然存在着信息不对称、交易费用高、市场不完全的情况。而且,理论和实践都证明了,“好的制度”并不恒等于“有用的制度”。由于政策制定者、执行者以及政策适用群体之间的博弈,原本有用的制度会在新形势下显示出越来越多的缺陷。土地出让制度莫不如此。(一)土地出让金征地补偿不足的路径依赖。按照历史的界定,土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府为…     

关于国有企业改制中的土地使用权处置

摘要：当前，我国正处于社会经济转型期，为了适应现代企业制度的要求，增强企业的活力，国有企业改制工作正在加紧进行。在这期间，不可避免的会涉及到土地使用权问题，而土地使用权的价值评估等方面都存在一些问题急需解决，比如如何逐步将国有土地使用权的无偿使用制向有偿使用制转轨，如何因地制宜灵活选择处理方式，如何降低处理成本等。本文结合实际工作与调研中的切身体会，对此进行了有关探讨并提出一些意见和建议。     

公共财政视角下的土地出让金性质及其功能

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定,土地出让金是指县级以上人民政府代表国家以土地所有者身份将一定年限的土地使用权让渡给土地使用者,土地使用者按规定的标准一次性缴纳的土地价款。因而,土地出让金可以看做是一定年限的地租折现总和,是一定年限的土地使用权的购买价格。出让土地的国家所有性质,说明土地出让金应该是一种政府性收入,理应纳入公共财政管理范畴。(一)土地出让金的性质。近年来,理论界关于土地出让金究竟如何定性问题争论很激烈,无论是地租理论、地价理论、区位理论、供求理论还是价值增值理…     

房地产税调整社会经济关系的功能不宜过分夸大

尽管现行土地出让制存在着弊端,但以房地产税取代土地使用权出让制度,用来反腐败、抑制土地投机和化解金融风险,则过分夸大了房地产税的功能,是不现实的。通过出让等方式实行土地有偿使用,体现的是土地所有者与使用者之间的财产关系。解决目前一次性土地使用权出让价格确定中的“寻     

别墅投资完全手册

产权要明晰预售要合法 和购买普通住宅一样,购买别墅同样也是要了解清楚项目的产权归属,以及是否具备预售资格.了解土地的性质,是国有土地还是农村集体土地,要确保别墅开发商已办理土地使用权出让手续并完全缴纳土地出让金,能够提供<国有土地使用权证>、<建设用地规划许可证>;如果是期房,必须要求开发商提供预售许可证及开工证.     

论我国土地承包责任制的效率--基于分成租佃理论的解释

在分析分成制的效率与形成原因的基础上,指出两种不同观点的理论假设条件的区别。联系我国农村的实际情况,通过对交易成本、监督成本和使用权的深入分析,解释了土地承包责任制低效率的原因,为我国深化农村土地制度改革提供了理论依据。     

城镇土地使用的双轨制及隐形市场

<正> 一、城镇土地使用制度改革现状分析目前,我国城镇土地使用制度并存着以下几种情况:(1) 国内用地单位取得土地使用权大部分仍然采取行政划拨方式,通过有偿出让方式取得土地使用权的为数尚少。(2) 行政划拨土地使用权,由征收土地使用费改为征收土地使用税、个别城市对个人使用国有土地收取地租。(3) 划拨土地使用权转让、出租、抵押,根据国务院55号令应补交土地使用权出让金,但各地作法不一。(4) 对土地增值进行征税,全国尚无统一规定,一些城市已开始征收,     

土地出让金的制度属性

按照一般的界定，制度可以理解为要求成员共同遵守的、按一定程序办事的规程或行动准则(如工作制度、学习制度)，也可以理解为在一定的历史条件下形成的政治、经济、文化等各方面的体系(如社会主义制度)。显然。作为规定国有土地使用权有偿出让的一系列规则．土地出让金制度属于前一个范畴，是一种行为规则，其属性可以从制度的不同视角做相应的归属。 1．土地出让金制度是一种强制性社会规则。制度分为社会规则和个人规则，根据约束强度又可将前者分为强制性社 会规则和非强制性社会规则。对于非强制性的社会规则(如语法规则)，人…     

土地出让金权益实现机制的产权经济学解析

我国土地出让金权益实现机制的内在缺陷及土地出让金征管使用的问题,从根本上讲源于土地产权制度安排和产权交易规则存在缺陷及制度知识的贫乏。(一)土地产权界定模糊,土地征用出让行为失范。科斯第二定理告诉我们,在交易成本大于零的情况下,不同的产权的界定将会导致不同的资源配置效率。产权经济学认为,明晰的产权能使产权收益最大化,资源实现有效配置。然而在我置,土地产权界定模糊,产权的排他性在制度上未能得到很好体现,进而在土地产权领域产生了"公共性"。我国法律明确规定农村土地归集体所有,但是这个集体所有到底是村小组集体所有,还是村委会集体所有,抑或是乡镇集体所有,相关的法律法规都没有明确的规定。因此,农村土地实际上成了一种无主状况。现行的征地制度最大的缺陷,也是农民利益受损最大的原因,就在于我国土地产权界定模糊,地方政府和有关权利主体借此剥夺了农民应有的权利,使被征地农民对土地的财产权利没有得到充分尊重。另外,现行的土地出让金分配主体是政府,但这种模式在政府权利没有得到有效约束时,往往会带来一系列的问题,尤其是上述土地出让金在城乡建设分配上的不合理和农民征地补偿费过低的现象尤为严重。若要实现土地出让金的合理分配,就必须清晰界定农民对集体土地的产权,正确确认农村土地应该属于农民的事实并把这种产权长期化、物权化和商品化。农民只有真正拥有对土地的产权,才能根据实际需要选择是否出让土地,以何种价格出让土地,才能在农村城镇化过程中有效遇制各种各样的权力寻租行为,促进土地资源的优化配置和合理使用。在农村集体土地征用过程中,侵犯农民利益现象相当普遍和十分严重,低标准土地补偿和拖欠征地补偿费现象屡见不鲜,从根本上讲,乃是现行土地产权制度使然。在土地私有制国家,如美国、加拿大、联邦德国等,在清晰界寇土地财产权基础上,依据征用涉及到的财产权益合理确定土地的征用补偿标准已成为法制社会的基本特征,而我国在征用农民集体土地的过程中却导致了农民土地权益的大量流失,不得不引起有关部门的高度重视和深思。     

钱花去哪儿了?

财政部公开的2013年地方政府性基金收入决算表和支出决算表显示:2013年新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元、国有土地使用权出让金收入39072.99亿元、国有土地收益基金收入1259.67亿元、农业土地开发资金收入234.30亿元,以上4项共同构成了国有土地使用权出让收入,合计4.1万亿元;而其支出则涉及包括“征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民支出”等在内的4大项14小项,金额合计4.08万亿元.然而,《经济》记者通过多位地产开发领域的资深从业者和长期关注土地问题的专家了解到:除了常规去向以外,土地出让领域长期存在大量“超常规”做法,开发商拖欠、地方政府主动返还土地出让金,已成二三四线甚至部分一线城市土地交易的“明”规则.     

市场化手段出让国有土地使用权的博弈问题研究——基于地方政府和房地产开发商视角

随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善,以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下,招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中,地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源,就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。     

近年“土地财政”伴随的畸重畸轻格局

1.土地使用权交易环节出让收入规模独大。现阶段我国政府的土地收入集中在地方的土地使用权交易环节,土地使用权出让收入规模巨大。按照相关规定,国有土地使用权出让环节的收入包括国有土地使用权出让金收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入、新增建设用地土地有偿使用费等。     

堵住黑洞--谈遏制城市土地招标拍卖中的串谋

根据国土资源部今年５月下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》（以下简称《规定》），从今年７月１日开始，我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权，这对于显化土地价值和杜绝暗箱操作有着重大意义。但招标、拍卖中的竞争机制使得开发商陷入了“囚徒困境”，他们有强烈的串谋动机，而土地市场地域性较强和竞争不充分的特点，也使得开发商之间的串谋成为可能，对此，我们应制定相应的对策。一、土地招标、拍卖中的开发商博弈与“囚徒困境”招标或拍卖具有揭示信息和减少代理成本两个基本功能。当一件物…