浅析有租约限制的房地产评估

目前有租约的房地产普遍存在，房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位。正因为有了租约，使得该房地产在所有权的基础上产生了承租人权益，所有权人的占有、使用、收益、处置受到了限制。所以，其评估与正常的没有租约限制的房地产评估有所不同，需要考虑租约的限制对房地产价格的影响。公开的市场上有租约限制的房地产主要包括以下几种情况：     

浅析带租约限制的房地产价值评估

房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位，有租约的房地产普遍存在。租约使得房地产在所有权基础上产生了承租人权益，所有权人享有的占有、使用、收益、处置权受到了限制。带租约的房地产价值评估与没有租约限制的房地产价值评估有所不同，因此，需要考虑租约的限制对房地产价值的影响。     

论城市国有土地使用权权属对房地产估价的影响

城市国有土地使用权(以下简称土地使用权)权属状况是影响房地产价格的最重要因素之一。其原因在于，房地产价格实质上是权益的价格。因此，当土地使用权处于不同的权属状况或在取得、保有、转移和终止等各个不同环节，表现为具有不同的权益价格。笔拟就以下两个主要方面的问题进行分析和探讨。     

浅析三种房地产估价方法结果的差异原因

由于房地产产权登记的权属特殊性及其用途、利用的管制性，使得房地产评估是其权益和实物结合价值。相同的实物，由于其权属及用途、利用的不同，其价格相差悬殊，如：土地剩余年限仅5年的房地产与土地剩余年限为50年的房地产其价格差别是可想而知的。特别是土地使用权的评估，不同的规划条件限制其价格相差甚远。实际上权属的内涵应包括用途、利用，在权属登记证明中予以了明确反映。所以，在房地产评估时，首先把握的是其权属，明确产权，其次才是结合实体及其市场状况选择适宜的估价方法、参数确定评估结果。评估方法、参数的选择是否适宜，评估结果的高低是评估人员的执业能力决定，是评估的技术问题。而权属的核实、明确是评估的首要条件，评估的原则问题，是评估人员尽职调查的关键。只有明确了权属，根据房地产的具体状况及市场选择合适的方法才具有重要意义。     

土地地价与房地产价格的关系

土地价格，一般理解上有两个层面：第一是土地作为一级市场，在由国家进行土地的招投标．拍卖和挂牌出让，或以批租方式转让使用权的价格；第二是土地作为房地产的不可分割的组成部分，在房地产价格中的体现。因此．土地价格．可以分为一级市场价格和房地产的组成价格。     

我国房地产产权价格评估方法浅析

房地产价格的本质是房地产权益价格,房地产上设定的产权种类,内涵 不同,房地产产权人获得的房地产收益或效用就不同,房地产价格则存在质的差异,本根据我国房地产产权的种类和特性,房地产产权价格的影响因素与价格特点,提出损益值评估法评估房地产产权价格的思路,并阐述了此法评估的要点。     

浅谈收益还原法中还原利率的确定

房地产估价是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间能实现的合理价格作出的判断与推测。     

试沧房地产定价与房地产估价之异同

房地产价格,是房地产经济价值的货币表现,究其实质是房地产权益的价格,即有关房地产的占有权、使用权、收益权、处分权等权益的价格。房地产价格种类繁多、名称各异,常见的有评估价格、市场价格、理论价格、协议价格、抵押价格、拍卖价格、标准价格、重置价格、评定价格等等。不同的房地产价格,其成因和内涵也各不相同,从事房地产经济工作特别是进行房地产估价活动,     

深圳房地产市价剖析

1深圳房地产市价的基本表现1.1一级土地出让市场:地价平均水平逐年升高,价位档次逐渐拉开。1.1.1土地出让状况房地产市场交易的核心是土地权益的交易,因此要分析房地产市价的基本变动趋势,首先要了解房地产一级市场土地出让状况。由于土地属稀缺性资源,因此特区土地由政府垄断出让,并按土地的用途、性质将出让土地分为市场和非市场两部分。非市场部分主要是指诸如国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地和福利性住宅用地,这部分用地由深圳规划国土局用协议方式出让。市场部分是指可进入市场交换的用地,诸如商业办公楼用地、工业     

房地产宏观调控的有效措施：盘活城市闲置土地

一、城市闲置土地现状 当前我国房地产市场具有很强的垄断性。其垄断性主要表现在房地产开发商对土地的控制，这是因为土地是房地产发展的必要条件，是房地产开发的载体。由于房地产市场及房地产行业存在很强的垄断性，使得房地产开发商在房地产市场价格尤其是住房价格方面具有很强的定价权力。     

试论房地产定价与房地产估价之异同

房地产价格,是房地产经济价值的货币表现,究其实质是房地产权益的价格,即有关房地产的占有权、使用权、收益权、处分权等权益的价格。房地产价格种类繁多、名称各异,常见的有评估价格、市场价格、理论价格、协议价格、抵押价格、拍卖价格、标准价格、重置价格、评定价格等等,不同的房地产价格,其成因和内涵也各不相同,从事房地产经济工作特别是进行房地产估价活动,必须十分准确地把握房地产价格的不同种类和相互区别,从而才能对房地产真实、客观、合理、无形的价格作出准确的估计、推测、判断与评定。为此,我们首先要弄清房地产定价与房地产估价二者之间的关系和异同。     

土地及在建工程评估技术思路及风险点分析

一、关于房地产的分类 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位三者的综合体，有土地、建筑物、房地联合体三种存在形态。如果按照开发程度来划分，房地产可以分为下列几类：     

旧房地产的土地重新购建价格评估

用成本法评估旧房地产价格时，旧房地产的计算价格等于其土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格，再减去建筑物折旧。土地重新购建价格求取方法的正确与否，直接关系到积算价格的客观合理性、准确性。新、旧房地产的内部均衡性、外部协调性不同，采用成本法评估新、旧房地产的土地重新购建价格的思路、方法也不相同。不少估价人员评估旧房地产价格时，对土地重新购建价格的内涵理解有误，其土地重新购建价格的求取思路、方法欠正确，应予以纠正。     

房屋分类划等及重量价格标准的制定办法

《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。土地基准价格、房屋重置价格，作为价格评估的技术性标准已有了法律地位，房地产管理部门应当担负起研究调查、制定、公布的责     

浅析三种土地使用权出让方式与房地产价格的关系

土地出让方式与房地产价格之间存在着密切的关系。房地产价格上升主要是由房地产市场供求关系决定的，而不是由有偿出让土地形成。为保证国家土地所权收益完整实现，形成公开、公平、公正的土地市场，招标、拍卖、挂牌这三种土地使用权出让方式应起主导作用。     

浅谈房地产价格评估在征收交易税费中的运用

房地产自古以来就是一个良好的税源，有关房地产税收的种类很多，如房产税、土地使用税、土地增值税、契税等。这些税收，有的是以房地产的价值为课税基础，而为了掌握切实可靠的课税基础，避免偷漏税和课税不公平，课税机关和纳税人都需要对房地产进行价格评估．特别是课税机关要拿出科     

对房地产经纪机构的调查与思考

房地产经纪机构，是指专门为委托人提供房地产信息和房屋买卖代理业务的经营机构。主要是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。最近一段时间．我们采取走访、电话访谈、发放调查问卷等形式对临沂市房地产经纪机构情况进行了一次深入细致的调查研究：     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

房地产抵押价格是房地产价格中的一种，它与其他房地产价格有共同之处，但也有其自身的特点，其采用的估价方法以及估价时所考虑的因素均与其他房地产价格有所不同。[编者按]     

香港的旧区重建补地价——估价原则的情与理

香港所有土地由香港特别行政区政府拥有，政府将土地以租约、批地、重新批地、扩建、换地等等的条款租出。如承租人或是开发商希望对条款做出永久或临时的修改，经批准后一般需要补付地价差额，亦即等于未修改租约条款前的土地价格与修改后土地价格的差额。     

房地产价格的形成问题研究

房地产价格的形成是指房地产价格按照什么规律和方式加以确定。房地产价格的形成具有众多的影响因素,房地产的价格是由这些因素交互影响汇聚而成的。弄清房地产价格的形成对于分析当前房地产市场形势,搞好房地产开发和经营管理是十分重要的。