差异化预期、政策调控与房价波动——基于中国35个大中城市的实证研究

文章在住房存量调整模型的基础上,基于住房供给方为理性预期、需求方为适应性预期的假设条件,建立了包含差异化预期和政策调控的住房市场均衡模型,然后以中国35个大中城市为样本,利用线性模型和门槛模型实证检验了预期和政策调控对房价波动的影响.研究发现,预期对房价波动具有显著影响,上一期房价增量的提升对本期房价增量具有显著的抑制效应.研究还表明,政府的房地产调控政策对房价波动存在明显的门槛效应:当房价增幅放缓时,土地供应的放宽会拉升房价,反之则土地政策效果减弱.随着房价增幅的提升,货币政策对房价的作用增大.保障房政策对房价的影响随房价增幅与居民可支配收入增幅的动态变化而表现出三种不同的结果.     

预期对房价的门限效应分析

住房价格是宏观经济发展的重要指标之一,对它进行合理而有针对性的调控是宏观管理的重要职责。本文以我国35个大中城市作为样本,考察了不同经济发展水平和预期形成机制对于房价的影响。将不确定预期引入住房市场分析后研究发现,在房地产市场较为平稳时,预期对房价的影响随收入或GDP增长率的上升而下降;在房地产市场处于动荡状态时,预期对房价的影响随收入或GDP增长率的上升而上升。政府需要建立一套完整的调节机制,对公众的市场预期加以引导,促进房地产市场健康发展。     

财政政策对房价影响的研究

研究财政政策对房价的影响对于明晰财政政策在房价调控中的作用机制有着非常重要的意义,本文以我国的财政政策在影响和调控房价中存在的主要问题进行了分析和研究.研究表明,我国财政政策在影响房价的过程中,不仅缺乏税收政策对房价的调控机制,而且保障性住房财政政策未得到有效实施,房价调控依然停留在限贷限购阶段,这些问题都严重制约了财政政政策对房价的影响,为此,应当通过建立房产税制度加强房价调控、加强保障性住房政策实施力度,并积极研究新的房价调控财政政策.     

基于行为金融学的房价预期对地价的动态作用机制研究

文章借鉴行为金融学中的适应性预期理论和前景理论,在对开发商的土地竞买行为特征进行理论分析的基础上,建立了房价预期对地价作用的非对称动态关系模型,并用中国的数据进行了实证检验。主要研究结论:房地产开发商基于房价历史数据形成未来房价预期,并依据房价预期对土地价值进行判断。开发商的房价预期对地价的作用具有动态性和非对称性。开发商在"优于预期"时段更加倾向于风险规避,在"劣于预期"时段更加倾向于风险趋向。同时,在"优于预期"时段对土地价值评估的增加程度要高于在"劣于预期"时段对土地价值评估的降低程度。     

公积金制度对上海住房市场发展的影响研究

为研究住房公积金制度在上海住房市场发展过程中的作用,笔者通过运用状态空间模型与卡尔曼滤波解法的实证分析认为,住房公积金制度对上海市住房市场的量价都有很大的影响。在有力提高了居民住房消费能力的同时,也是助推房价泡沫化的一个重要因素,这种助推力主要源于政府拆迁。因此目前的房地产调控政策应该进行微调,以充分发挥公积金制度的积极作用和抑制其不利影响,进一步完善我国的住房保障体系。     

住房及房价预期对家庭创业的影响

本文运用CHFS2011数据分析住房及房价预期对家庭创业的影响.研究发现:在存在正规信贷约束的情况下,自有住房使家庭创业的概率提高2％,房屋价值每升值1万元使家庭创业的概率提高0.3％.对于拥有住房的家庭,预期房价上涨使家庭创业的概率减少23.9％.本文认为住房和房价预期对家庭创业的影响是复杂的,自有住房和房屋价值通过财富效应增加家庭创业,而房价预期通过挤出效应和替代效应减少家庭创业.     

控制房价的关键在于控制预期

近年来,我国城镇住房价格持续上涨,中央政府尽力进行干预,房价上涨势头有所遏制.但本文认为,要想从根本上使房价回归到合理价位,就需要开征房产税与遗产税.本文在澄清影响房价的相关观点后认为,在目前住房已成为投资品的情况下,预期在决定房价中起到了关键作用.通过对作为投机品的住房投资品价值分析后发现,开征房产税会在一定程度上抑制房价.但若要彻底控制房价,就必须同时再开征遗产税,通过改变房产投机者的长期收益预期,就能有效控制房价,使房屋回归住宅商品本性.     

限购政策与房价的动态变化

建立一个住房市场模型对住房限购政策效果进行分析。考虑限购政策对住房消费需求的影响发现,限购能够降低住房价格,但是降低的幅度受到多种因素的影响,包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。投资需求会改变住房的跨期需求和供给,对限购政策效果具有抵消作用。限购政策的作用大小与市场对政策不确定的预期紧密相关,市场预期管理对于稳定房价具有关键作用。     

利率上调对中国住房市场影响的动态分析

构建一个简单的住房需求供给模型,从未预测到中国人民银行对利率上调和已预早测到中国人民银行要对利率进行上调两方面来分析利率上调对中国住房市场的影响。研究结果表明,利率上调通过影响住房市场供求和房租这两个途径来影响中国的住房市场,并且当住房价格上升过快时,利率上调可以作为一个调控中国房价的有效手段。     

住房需求抑制还是土地供给调节:房地产调控政策比较研究

为了抑制房价过快上涨,中国政府在过去几年实施了多轮房地产调控,调控政策大致可以分为住房需求抑制和土地供给调节两种类型.对于这两类调控政策效果的优劣,理论界一直存在争议.文章通过构建考虑信贷摩擦和房地产抵押担保效应的新凯恩斯模型,考察了住房需求抑制和土地供给调节这两类房地产调控政策对房价的调控效果和对宏观经济的影响.分析结果表明:抑制住房需求在促使房价下跌的同时,也会减少房地产投资和财政支出,进而降低总产出,但有利于增加私人消费和优化社会资本结构;而增加土地供给在抑制房价方面同样有效,且对宏观经济特别是非房地产部门具有正向溢出效应.从整体上看,在不考虑土地供给限制的情况下,相对于住房需求抑制,土地供给调节可能是更优的房地产调控政策.     

预期、市场基本面和房价拐点

本文使用动态面板模型差分广义矩方法和固定效应静态面板方法估计房地产价格决定模型。得出结论:当期实际人均可支配收入、预期收入和预期房地产收益率是房价持续快速上涨的主要因素。该模型可以解释我国房地产价格自1999年以来的快速上涨以及2004年和2007年房价增长的拐点。最后得出政策建议:首先,政府应增加用于住房的土地供给量,其次在住房保有环节征收房产税。增加土地供给、征收房产税可以降低市场参与者对房价持续走高的预期从而稳定房价,保证住房市场的健康稳定发展。     

应关注人口年龄结构变化对我国住房市场的影响

研究人口年龄结构变化与住房市场之间的关系,对于预测房地产市场未来走向至关重要。实证研究发现:老年抚养比对房价产生负向影响,少年抚养比产生正向影响,且前者影响强于后者;各区域人口年龄结构对房价的影响存在差异,老年抚养比在东部、西部、中部的影响依次减弱,少年抚养比在中部显示出较强的影响力。因此,应根据人口年龄结构变化对不同区域住房市场的影响特征,制定差异化的房地产调控政策,以此增强政策的有效性和可操作性,促进房地产市场的健康发展。     

异质有限理性预期与城市住房价格波动

本文基于异质有限理性预期,将更为广泛的有限理性预期模式纳入到房地产价格决定模型之中,并利用我国35个大中城市2002～2010年的动态面板数据分析了异质预期对于城市住房价格波动的作用.研究发现,房价并没有与经济基本面相偏离,人均可支配收入、利率和房价预期都会影响房价,但收入水平和利率的决定作用有限,房价预期对于城市住房价格波动的解释力最强.异质的预期模式对于房价波动也具有明显不同的作用,适应性预期和一般有限理性预期能够自发地调节房价,将房价波动限制在一定的范围之内并逐渐实现住房市场的稳定.     

住房交易环节的税收政策对房价影响的实证研究

2005年以来为控制大中城市房价的快速上涨,国家相继五次调整了住房交易环节的营业税和所得税政策。本文试图研究住房交易环节的税收政策对房价的影响。首先从理论上探讨了住房交易环节的税收对房价的影响,然后利用全国2005年7月至2009年12月的月度数据,运用VAR模型检验交易环节的税收对房价的影响。实证研究显示交易环节的税收政策对调控房价几乎没有影响。最后就促进房地产市场健康发展提出了政策建议。     

有限理性、异质预期与房价内生演化机制

本文通过将传统蛛网模型推广为双边异质预期蛛网模型,分析了房价的内生演化机制,通过数值分析考察了市场参与者心理预期对房价的影响。结论表明,市场中基本面分析者的预期不影响房价动态系统的稳定性,技术分析者与开发商的预期则导致房价波动,进而影响房价动态系统的稳定性。模型还给出了房地产开发成本对房价动态演化的影响。开发成本不仅对基本面价格有正向冲击,而且当成本增加到一定临界值后也将导致房价演化出现分岔。     

论控制房价与引导中高收入家庭投资

受预期收益、风险承受能力等因素影响,有相当一部分的中高收入家庭青睐房地产投资,购买了多套住房,期望房价上涨,转卖获得收益.这在很大程度上增加了对住房需求,刺激了房价.这部分投资者不同于炒房客,国家不能进行打击.要控制房价,除了采取宏观经济措施,必须改善投资环境,引导中高收入家庭的投资方向,把流向房地产市场的资金分流到其他投资领域.     

房地产调控过程中的地方政府行为分析 ——基于公共选择理论的视角

房地产业是关系国计民的重要产业,其健康发展对我国经济健康发展至关重要.2003年以来,国家密集出台了众多房地产调控政策,但是房价仍然居高难下,政策调控的预期目标并没有实现.作为房地产市场的直接参与者,房地产的价格跟地方政府的行为有着直接或间接的关系.本文分析了高房价背后地方政府的所获得的财政收益、政绩收益以及寻租收益,指出地方政府的"经济人"本性会驱使地方政府做出种种有限理性的行为,推动房地产价格继续上涨.     

货币政策宽松、供需空间错配与房价持续分化

本文在新经济地理理论模型的基础上,加入住房部门以及宏观货币政策变量,构建了城市间房价关系的理论模型。在实证上,通过基准回归和添加交互项,验证房价分化的影响因素及货币政策影响房价分化的机制。研究发现,住房供需空间错配导致大小城市间房价不断分化,持续宽松的货币政策加剧大小城市间房价分化。要想减弱城市间房价的过度分化,政府应建立"人地挂钩"制度并创造其发挥作用的配套条件,让土地及住房的供给与需求在空间上趋向匹配。保持货币政策对住房市场的中性作用,加强金融监管,严格限制资金过多地流向住房市场。采用差异化的土地、金融、财政、税收等政策组合,抵消货币政策等对城市间房价关系的影响。     

预期冲击、房价波动与经济波动

本文通过在一个包含耐心家庭和缺乏耐心家庭两类家庭、包含消费品部门和房地产部门的DSGE模型中引入住房交易成本和住房价格加成的预期冲击,研究预期对住房价格和宏观经济的影响。研究发现:(1)参数识别检验和方差分解的结果表明,本文引入的预期冲击,尤其是住房交易成本和住房价格加成的预期冲击,不仅具有理论上的合理性,而且具有经验上的识别性和重要性。(2)虽然当期住房价格上涨会增加住房使用者成本,但是如果预期未来住房价格会大幅上涨,家庭的住房使用者成本也会下降,从而出现越涨越买的现象。(3)如果政府因为房价上涨过快而实施增加住房交易成本等房地产业的紧缩政策,但是公众预期未来政府会因为宏观经济下行转而采取房地产业的扩张政策,则这种预期会使当前的紧缩政策失效。(4)如果政府能够引导公众形成正确的预期,则能够改善房地产业调控政策的经济效果;而公众的错误预期会增加经济的波动,因为必须进行反向修正来抵消错误预期对经济的影响。     

地价管制应成为房地产市场调控的重要手段

“新国八条”出台后，各地房地产交易量大幅下降，但房价却未出现显著回落。房价居高不下的重要原因在于我国房地产市场的垄断特征限制了需求管理政策所能发挥作用的空间。因此，要抑制房价过快上涨，必须进行供给管理。目前应当参照房价调控目标设定地价涨幅目标，并在当前房地产调控的关键时期暂时冻结地价。冻结地价不仅可以降低住房建筑成本，还可以增加土地供应、降低房价上涨预期。