“以房养老”产品的定价模型及其精算分析

本文在“以房养老”传统精算定价法的基础上,以无追索权不可赎回产品为研究对象,以连续死亡模型代替现有定价研究普遍采用的离散死亡模型,构建一个更具现实应用价值的“以房养老”产品定价模型,并藉此通过精算模拟分析指出“以房养老”产品具有较强的利率和房价波动敏感性.在中国要实行“以房养老”,除了应破除观念约束外,还应营造一个稳定的利率和房地产市场环境.     

以房养老：高高挂在树梢的青苹果

按照国务院的部署，今年第四季度，全国各地老城区和已建成居民小区，要陆续通过购置、置换、租赁等方式，开辟养老服务设施，不得挪作他用。不过，目前“以房养老”在我国推行还面临传统观念的禁锢、政策法规的局限、商品房转让租赁市场不成熟等因素的限制。因此，有专家认为，中国应该参照国外模式，结合中国国情，设计出一个独特的“以房养老”模式。从这个角度看，以房养老或可双赢。一方面，房子这一“沉睡的资本”被激活，是解决支付能力问题的一种手段。另一方面，养老服务也会因之而有新发展。毕竞，单凭多数老人的退休金，要在养老产业中赢利，还有风险。如果把“以房养老”作为补充养老金，做大养老产业，无疑可能获得一个强劲的支点。     

老年人的住房保障——介绍几种“以房养老”的模式

“以房养老”模式是通过住房“倒按揭贷款”的运作来实现的，是一种能够极大改善老年人生活质量的新的社会保障方式。最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国，新加坡也比较典型，但与美国模式不同。我国政府也高度重视养老问题，部分城市已经开始了“以房养老”模式的试点和创新，如南京汤山“温泉留园”养老院，北京“太阳城”，上海“以房自助养老”模式等。     

聚焦

“以房养老”受制70年产权在全国政协举办的“火力发展我国养老事业”提案办理会上，作为“以房养老”提案办埋部门的银监会相关负责人表示，小少国家都采取“以房养老”的措施应对人口老龄化，但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。     

“以房养老”靠谱吗？

目前，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中有关“以房养老”内容引发舆论关注，引起了公众的一些质疑。“以房养老”的制度设计之所以不受待见，是由于它存在着一些先天弊端。首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母的人生主要目的，就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些年轻人崇尚独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。但在中国，除非是孤寡老人，极少有父母愿意“自私”地将房产抵押出去。     

“以房养老”的三种方式

“60岁前人养房，60岁后房养人”，这种以房养老的模式现在受到越来越多的老年人的青睐、城镇居民以房养老有三种方式可以选择：[编者按]     

“以房养老”仍在路上

“以房养老”只是众多养老模式中的选择之一，非强制性，也替代不了全面社会养老保障体系的建设     

“以房养老”经验借鉴

随着人口的迁移以及传统养老观念的逐渐改变，“家庭养老”的模式正逐步改变。目前退休职工的养老金水平普遍偏低，只能满足老年人的日常生活开支，社会保险和商业保险又无法从根本上解决养老问题，从而导致老年人生活质量下降。“以房养老”模式可以减轻家庭养老的负担，改善老年人的生活状况。     

怎样看待我国的“以房养老”

“60岁以前人养房,60岁以后房养人”。这是全国政协委员、建设部科技司司长赖明所描绘的“以房养老”的模式。“以房养老”,到底适合不适合中国国情？“以房养老”,到底离中国人还有多远？我们应该怎样看待中国的“以房养老”？带着这些问题,笔者走访了不同群体的老人,他们以各自的立场提出了各种各样的观点,这些多元的观点也引发了我们对这个课题的思索。     

也议“以房养老”

作为房地产市场化与社会养老需求结合的天然产物，“以房养老”热在大江南北的急剧升温，折射出我国脆弱的养老体系，正日益不堪承受老龄化社会的养老保障之重。     

上海市居民以房养老意愿研究

养老保障和住房保障是创建和谐社会的两个重要方面。本文将养老保障和住房保障两大民生问题结合在一起研究,试图探索"以房养老"对缓解养老支付压力的作用。以房养老涉及到很多问题,首当其冲的是要掌握究竟有多少人愿意参与。为了成功的在中国开展以房养老,我们以上海市为研究对象,调查了影响"以房养老"意愿的主要因素,通过单因素方差分析和肯德尔秩相合分析显示,年龄、住房占家庭资产的比重、月收入对"以房养老"表现出负相合关系,而健康状况对"以房养老"表现出正相合关系。我们估计如果有20%的较低收入且房屋拥有者参加"以房养老",则上海市的养老支付危机将有明显缓解。     

“以房养老”看起来很美——“以房养老”走近中国？

本期话题背景：我国已步入老龄社会，养老问题日渐成为社会热点。据报道。不久前全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明建议推行“以房养老”模式。九三学社中央也上交了“以房养老”提案。     

我国发展 反向住房抵押贷款的分析

国内专家学者提出了“以房养老”新理念，并针对反向住房抵押贷款做了系统的研究，上海市公积金管理中心“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。本文在此基础上结合我国当前实际情况，对反向住房抵押贷款在我国推行的必要性和意义以及存在的问题进行分析。     

以房养老，搅动一汪春水

背景：今年全国“两会”上，全国政协委员、建设部科技司长赖明以及九三学社中央委员会提出了“以房养老”的提案，引起了极大关注。提案建议先选择几个经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等作为试点城市推行”以房养老”，以积累经验，等到成熟后再向全国各地推广普及。     

“以房养老”宜用个人决策理财模式

“以房养老”的最终目的在于置换出房屋的资金为养老的现期资金，以提高老人有效需求的支付能力     

以房养老靠谱吗

2013年9月13日,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出将试点开展以房养老.《经济参考报》的报道称,由民政部牵头,保监会等相关部委就以房养老问题举行了闭门研讨会,对以房养老具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在201 4年第一季度出台.看来,以房养老政策的出台已是箭在弦上,但这种养老方式到底靠不靠谱,能不能适应当前我国的养老现状呢？     

如何看待“以房养老”简

“以房养老”,也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式作为完善养老保障机制的一项重要补充,引发舆论广泛关注。     

中国养老之困

2013年9月中旬，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次提出“以房养老”模式时间表。     

住房反向抵押贷款时机选择研究

我国正快速步入老龄化社会,如果仅仅依靠现行的社会保障制度和传统的家庭养老模式,很难应对必然到来的老龄化危机．住房反向抵押贷款作为以房养老的一种方式,是对上述两种养老方式的有益补充．文章通过模型定量分析住房反向抵押贷款时机选择问题,得出在“预期房价升值率越低、预期利率越高”和“住房价值越高、预期期限越长”的情况下,理性经济人会选择住房反向抵押贷款的结论．     

“以房养老”为何夭折？

“以房养老”理念最早被时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏引入国内。2006年，全国政协委员、时任建设部科技司司长赖明建议成立专项课题组调研，选择大城市试点，等到运作成熟后再向全国推广。上海是我国人口老龄化最为严重的城市，2007年作为试点率先推行“公积金以房养老”，最终以失败告终。