房地产销售新王牌:带租约分割产权

一 引言带租约分割产权式销售，面对的客户群主要是投资型的客户。具体形式是先将房屋（一般是商用房）出租，在租约里明确"租期内开发商有权进行产权变更"， 此后，再将房屋进行产权分割卖给投资者，同时在销售合同里明确"此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等"。租     

房地产业带租约产权式销售的风险分析与控制

<正>引言近年来房地产业飞速发展,而房地产业融资渠道不畅却越来越制约房地产业发展,在这种市场形势下,我国房地产开发商以此前存在的“带租约销售”和“产权式销售”为基础,创新出一种能快速收回资金的新融资营销模式:带租约产权式销售或带租约分割     

带租约产权式销售模式运作机理探讨

本文在介绍商业地产带租约产权式销售的概念基础上,阐述了这种销售模式的运作步骤、合同流程和资金流程,并指出了部分开发商经常采用这种销售模式追求短期利益的原因。     

融资渠道业内人士呼唤拓宽

众所周知,购物中心经营成功的根本法则是“只租不售”,这就需要开发商具备强大的资金实力。而造成购物中心开发商将购物中心商业物业产权分割后出售,快速获利的原因之一就是购物中心开发资金的来源主要依赖银行贷款     

投资"产权式商铺"

什么是产权式商铺? 商铺以其潜在的升值空间已经成为部分城市市民继股票，住宅之后新的投资热点。近年来，商铺特别是大型商铺在大城市如雨后春笋般涌现．为了吸引投资者．房地产开发商将商铺分割成小块．引入了“产权式商铺”的概念。     

“民参军”管制的租金耗损分析与治理策略

“民参军”管制的租金耗损是指由军品科研与生产管制中为寻超过机会成本的“租”而带来军品和其它要素租金的损失。通过分析，本文认为，“民参军”管制的租金较大，如管制不善将会带来一定的租金耗损。要优化管制治理策略，减少租金耗损，就应要建立公正、独立管制机构体系；要成立专门监督机构或在已有监督机构中建立专门部门；要优化军品市场租金配置；要制定合理有效“民参军”管制政策．要尽快调整国有军工企业的产权结构。     

"民参军"管制的租金耗损分析与治理策略

“民参军”管制的租金耗损是指由军品科研与生产管制中为寻超过机会成本的“租”而带来军品和其它要素租金的损失。通过分析,本文认为,“民参军”管制的租金较大,如管制不善将会带来一定的租金耗损。要优化管制治理策略,减少租金耗损,就应要建立公正、独立管制机构体系;要成立专门监督机构或在已有监督机构中建立专门部门;要优化军品市场租金配置;要制定合理有效“民参军”管制政策;要尽快调整国有军工企业的产权结构。     

资产专用性、可占用准租与资本结构的关系研究

基于资产的专用性而产生的可占用准租是对专用性资产所有者的一种重要的激励机制,它不仅激励投资者进行人力资本的投资,还为这种投资设定了一个方向,从而使资本具有相应的专用性特征.可占用准租在资产专用性遇到不同情况时,有可能会被其他人分割,从而影响到投资者的投资收益,为了保护专用性资产投资者的利益,投资者可与企业签订长期合约,或将专用性资产以权益形式投资于企业,从而保证自身的准租金不会被分割.资产的专用性通过这种准租金的分割保护机制对企业的资拳结构产生着影响.而人力资本作为专用性资产中最为典型的资本,也同样在资本结构中发挥着一定的影响作用.     

酒店式公寓的投资门道

“酒店式公寓”最早源于欧洲的“产权式酒店”，指的是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。     

美国流行的购房模式：先租后买 租售两便

房客在市场租金价格的基础上，每个月再加一点额外的“期权费用”，以获得租期满后购买该处房产的权利，同时获得房屋购买价格上的一定优惠。在美国，这种“租买选择权”，成为解决不少购房者短期困难的好办法。     

“买卖不破租赁”规则立法初衷的探求与立法本意的回归

全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了一个重要的法律问题:房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同;即承租人在出租人将房屋转让后是否有权解除租赁合同。     

编者的话

产权分割式购物中心也有成功的经验可以总结。销售型的购物中心是区别于产权统一的购物中心,它的做法是把一部分的商铺分割成小面积,然后散售给中小投资者。一般来说,销售型购物中心,因为缺少统一的规划经营,中小业主不了解该区域消费的特点,     

关于逆向营销的几点思考

最近，房地产市场上，地产商急吼吼的“出货”行为备受关注，南京玄武湖边，一家开发商奇货可居的40多套湖景房被推出来意欲变现。有报道称，建成6年来，只租不售的这幢贵宾楼为开发商赚来上亿的租金，开发商当成宝虫一样捧在手上，“天王老子来了都不卖”，但国庆前突然决定出货，集体清仓，开发商表态说是“出于战略的的考虑”，但知情者表示，开发商的逢高出货是对后市行情看淡的果断抉择。     

150平米标准三居室投资形势看好

2005年三季度,三居室在房屋租务市场所占份额呈良好上升势头。自链家的一项数据显示,2005年10月份,三居室的平均租金价格环比上涨7.15％。专家认为,三居室居住舒适性高,租客可个体合租等是     

商业物业营运之路探析

1.引言从底商,到商业街,再到MALL,短短时间内商业地产以”奔腾”的速度完成了多次升级。“商铺在一段时间内非常火爆,现在许多投资者的铺面都搁在手里了,租不出去。现在‘一铺养三代’在发达城市已经玩不转了,但在内地其它城市,还有许多消费者正在加入投资商业地产的队伍。”业内人士如是说。2.商业地产“投资热”问题分析目前,从商业地产开发销售的角度,商业地产投资大致可分为以下三种类型:一是出售商铺产权和经营权,业内人士称之谓”产权式商铺”。为了卖出去,很多开发商都采取了降低置业门槛,来化解大卖场面积消化的难题。大部分都”…     

房地产开发投资项目中的资本成本管理

所谓房地产开发投资,是指投资者从购买土地使用权始,通过在土地上的进一步投资活动(包括规划设计、施工建设、竣工验收等程序),建成可以满足人们某种入住需要的房屋建筑物及附属构筑物(即房地产商品),尔后将其推向市场进行销售,将商品转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让收回投资,实现开发商获取投资收益目标的行为.     

合同提前解除时……

案情简介秦某作为甲方,钱某作为乙方签订了房屋租赁合同。合同约定甲方将其位于某小区的一套135平方米的三居室楼房出租给乙方,租期9年,年租金6700元。乙方有权在合同有效期内对出租楼房进行装修。乙方必须按照合同约定的日期向甲方交纳房屋租金、水、电、暖等费用,每逾期一天,     

当前形势下商业地产的营销策略

积极寻找定向客户；阶段性降低销售价格和租金水平；将销售阶段性的转入出租经营；划小单套面积，降低购买者和租赁者的投入成本；作重点转向练好企业内功。这六点都是目前商业地产开发商可以选择的较好的营销方式。     

“经济租用房”2009年应时而生

所谓“经济租房”义称“经济性租房”，是指政府或企业持柯一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，是专为解决特定人群居住问题设定的。     

宏观调控下，杭城又现排队买房

随着国家对房地产市场宏观调控与微观调控政策的陆续出台，杭城房地产市场从今年5月份开始，逐步显现出低调盘整的态势：房产投资者忙于抽身，改善型置业者放慢了购买步伐．市场中充斥着浓郁的观望气氛，作为杭城的房产开发商们，在与投资市场经过了连续四五年的“蜜月期”之后，开始进入了一个“新”的市场环境中。但是，杭城却有开发商反其道而行之，在低靡中开盘，出人意料的一炮打响。从中不难窥见到一些开发商已开始调整开发理念和销售思路。