对农村宅基地使用权流转及抵押问题的调查与思考——以陕西省西乡县为例

农村宅基地使用权有效流转是实现土地资源最佳配置的关键.本文通过对陕西省西乡县农村宅基地使用权流转运作的调查,剖析了当前农村宅基地流转中存在的问题,提出了转变观念,用市场经济的观点看待农村宅基地流转的必要性;完善配套的法律法规,赋予农村宅基地流转的合法性;积极鼓励试点地区完善农村宅基地流转的相关制度;探索农村宅基地使用权流转抵押的途径,破解新农村建设中农民融资难的难题等政策建议.     

国内农村信贷抵押担保创新综述及启示

目前我国农村农户贷款难的一个最主要原因是农民缺少合格的抵押担保物,商业银行不愿意放款。如何创新抵押物及信用担保方式,将是解决农村信贷约束的重要环节。目前国内已经有很多省市的农村金融机构在这方面做出了努力,推出了一系列创新产品,我们将其归类整理,以期为我省农信社的业务发展提供一定的借鉴。     

国内农村信贷抵押担保创新综述及启示

目前我国农村农户贷款难的一个最主要原因是农民缺少合格的抵押担保物,商业银行不愿意放款.如何创新抵押物及信用担保方式,将是解决农村信贷约束的重要环节.目前国内已经有很多省市的农村金融机构在这方面做出了努力,推出了一系列创新产品,我们将其归类整理,以期为我省农信社的业务发展提供一定的借鉴.     

农房抵押贷款与宅基地流转的协同发展：耗散结构理论视角

将农房抵押贷款纳入宅基地“三权分置”改革的大盘子统筹考虑，是盘活闲置宅基地与农房资源、显化宅基地财产功能的重要措施。宅基地流转作为“三权分置”改革的核心议题，其与农房抵押贷款的密切关联鲜有被关注。基于耗散结构理论，探讨农房抵押贷款与宅基地流转市场协同发展的内在逻辑、必要性与实现路径，并通过湖南省浏阳市的实践经验加以论证。研究发现：农房抵押贷款的奏效，关键在于通过“三权分置”改革明晰并强化宅基地的占有权与处置权，削弱宅基地与农房的资产专用性以及由此带来的“套牢效应”，进而培育活跃的流转市场；宅基地流转市场的发展潜力在于社会资本，其引入需要农房抵押贷款作为支撑。换言之，农房抵押贷款子系统需与宅基地流转子系统协同发展，才能够形成宅基地系统的耗散结构。为减少子系统间的摩擦，降低交易成本和撮合交易对象，农村集体经济组织应发挥资源调配功能，做实其在宅基地制度改革中闲置资源收储和社会资本引入等职能。     

农村产权抵押物变现的现实困境与破解对策

农村产权抵押融资是盘活农村“沉睡资产”的重要渠道,也是增加农民财产收入的重要途径,而产权抵押物变现难是目前制约我国农村产权抵押融资健康发展的主要因素之一。由于我国农村产权流转存在刚性制度约束、农村产权的有效市场需求和流动性不足及其确权成本高且操作难,导致农村产权抵押物的收储与管理难、价值发现难、价值评估难和价值变现难。应完善农村产权抵押物变现的法律支撑体系,优化政府主导的宏观调控机制,构建包括资产管理中心、信息中心、交易中心、价值评估中心的农村产权交易市场体系,并完善农村产权确权颁证制度和农村社会保障制度等相关配套措施,以有效破解农村产权抵押物变现难困境,推动农村产权抵押融资发展。     

农村宅基地使用权流转之政府规制

目前我国法律对农村宅基地使用权流转原则上是禁止的,但宅地基使用权的私下流转却非常普遍。苏州、天津、成都等地区积极开展了改革农村宅基地使用权流转的实践,并取得了一些成效。但是,目前宅基地使用权流转混乱,需要政府加以规制,而政府在宅基地使用权流转中的职能缺失主要体现在法律法规缺失、登记制度缺失、服务职能缺失和监管职能缺失等。因此,建议通过完善立法、健全登记、强化服务、加强监管来规范、推动、促进、保障宅基地使用权的流转。     

家庭个体特征对宅基地使用权抵押贷款意愿影响调查分析

以河南省四个试点县(新乡县、台前县、固始县、中牟县)调查材料为依据,运用二元Logistic回归模型,对农户家庭个体特征影响农户宅基地使用权抵押贷款的意愿进行统计分析,结果表明:户主的性别、年龄、职业及对贷款相关政策的了解情况对家庭宅基地使用权抵押贷款意愿有着显著影响.由此,可以开展农村宅基地使用权抵押贷款试点,并加速推进农村社会保障体系建设.     

农村宅基地利用与抵押调查研究

重庆市是全国统筹城乡综合配套改革试验区。对重庆特定区域农户的宅基地利用现状、宅基地产权状况以及农民宅基地抵押融资意愿进行实地调查,分析得出结论：大部分农民对宅基地具有强烈的财产意识,希望国家能够解除对宅基地流转的各种限制,以实现其最大化经济利益。因此,应赋予农民对宅基地使用权完整的占有、使用、收益和处分权利;进一步开展宅基地登记确权,明确宅基地的财产属性;逐步放开宅基地抵押的政策限制,并弱化宅基地抵押的社会风险。     

较发达地区农村宅基地使用权流转研究

我国政策一直关注农民的问题,党的十七大报告提出要让更多群众拥有财产性收入,而在刚刚举行的十八届三中全会中更是强调要增加农民的财产性收入。在我国当前的农村宅基地制度下,农民只拥有宅基地的占有权和使用权,一方面把一部分农民捆绑在宅基地上,而更为重要的是,限制了农民收益的增加。文章从收益权的角度去思考和研究我国较发达地区的农村宅基地制度,认为较发达地区的农村已经具备了进行宅基地使用权流转的条件,因而必须进行制度创新,使农民拥有更多财产性收入。     

农户土地承包经营权抵押贷款行为分析

基于16省2 428份有效农户调查数据,在对农户资金需求以及借贷行为偏好分析的基础上,从农户对土地承包经营权抵押贷款的认知、意愿、申请、获贷四方面研究农户的土地承包经营权抵押贷款行为。结果表明：短期而言,土地承包经营权抵押贷款的农户需求不高;但长期而言,外源正规借贷偏好的农户借贷特征有向农户农业投资增加的趋势,保障了土地承包经营权抵押贷款的可行性;农户对土地承包经营权的认知程度很低,信息不充分是阻碍现有农户利用土地承包经营权抵押贷款的主要原因;土地承包经营权抵押贷款的发生率低,且多为短期小额借贷为主,多用于农业生产或者人力资本投资上,各试点模式的具体操作不同,因此在抵押物要求、利率以及交易成本上存在较大的差异。     

我国农村文化产业投融资:困境与对策

我国农村文化产业投融资面临着缺少稳定的抵押物、企业抵押担保能力不足以及企业经营风险较大的困难。"三权"抵押是农村文化产业投融资的重要平台。我国一些省份已在农村试点了"三权"抵押贷款,并取得了良好的社会效应和经济效应,为农村文化产业的"三权"抵押贷款提供了借鉴和有力的支撑。要在全国全面推广"三权"抵押贷款还面临着很多困难,如:缺乏立法的支撑;土地价值还无法得到有效的评估,农民利益无法得到保障;土地市场交易平台发展受限,抵押变现较为困难等。     

农村土地抵押贷款对农民收入的影响

促进共同富裕，最艰巨最繁重的任务仍然在农村。要实现农民农村共同富裕，必须使农民收入持续增长，但缺少信贷途径是制约农民收入持续增长的重要因素。以农村土地抵押贷款政策试点为准自然实验，并以2014—2019年中国31个省份的农村土地抵押贷款政策试点县为研究对象，运用双重差分法分析了农村土地抵押贷款政策对农民收入的影响。研究发现，农村土地抵押贷款政策能显著提高农民收入。影响机制分析发现，农村土地抵押贷款政策能促进农村集体经济发展和农民创业，从而能提高农民收入。进一步的调节效应分析发现，数字普惠金融水平越高，农村土地抵押贷款政策对农民收入的提高作用越大。为此，要增加农村土地抵押贷款政策的试点范围，使更多的农民能够享受到农村土地抵押贷款政策所带来的制度红利，从而促使农民收入可持续增长，推进农民农村共同富裕。     

农村承包土地经营权抵押贷款的理论模型与实践经验

目前,农村承包土地经营权抵押贷款在实施过程中尚存在诸多问题。如何优化农村承包土地经营权抵押贷款环境,解开束缚农户土地融资功能的枷锁,激活农村金融市场等,均是当前新农村建设中金融制度创新,克服农村承包土地经营权抵押贷款难题所面临的挑战。要使农村承包土地经营权抵押真正成为解决农村贷款难问题的有效途径,关键是要创造利于农地抵押的市场条件。     

办理抵押贷款中存在的问题

抵押贷款作为当前各金融机构主要的贷款方式,正日益受到基层金融机构的青睐,抵押贷款业务的蓬勃发展,也对金融业防范风险起到了很大的作用.但在实际工作中出现的贷款抵押不全、对抵押贷款认识上的偏差、抵押品价值评估不实、抵押物处置难等问题,却成为金融机构经营过程中的隐患.因此,必须规范抵押贷款的操作程序,确保抵押的有效性,加强对抵押物的管理,建立抵押物处置制度.     

农村产权抵押贷款“杨凌模式”显成效

本文从杨凌农业高新技术产业示范区开展农村产权抵押试点工作的政策背景出发,对杨凌农村产权抵押贷款的制度框架及贷款流程、农村资产的产权与流转机制、贷款风险补偿机制、考核与激励机制等进行了分析研究,归纳了农村产权抵押贷款的"杨凌模式",并介绍了杨凌示范区开展农村产权抵押贷款所取得的成效。     

农村土地征收过程中住房利益第三人的保护研究

虽然宅基地使用权长期被限制流转,但现实中农村房屋的抵押转让等行为却在法律之下悄无声息地进行着。因此,在农村土地征收过程中,第三人在农村住房上所享有的利益无法得到有效保护。本文在2014年"两会"提出加强土地流转策略的背景下,就现有不利第三人利益取得问题进行分析,并通过借鉴城市住房与城市住房流转的经验,提出相关解决建议。     

土地承包经营权抵押处置机制构建的思考

伴随着农业现代化进程,农户土地承包经营权的流转明显加快,为了加大对土地流转的金融支持,土地承包经营权抵押贷款应运而生。在这过程中,土地承包经营权抵押处置机制起着至关重要的作用,完善的抵押处置机制可以促进土地流转,降低农户与金融机构的风险。文章主要从基本原则、总体框架、保障等角度来探索建立完善的土地承包经营权抵押处置机制,以促进土地承包经营权抵押贷款的实施,盘活用益物权,落实两权抵押融资功能,加快土地流转。     

农村宅基地使用权流转的现存问题及其完善

农村宅基地使用权,特别是使用权的流转是关系农民切身利益的基础性权利.就目前形势而言,由于法律的限制,导致宅基地使用权的流转缺乏灵活性.因此,农村宅基地使用权流转制度的改革势在必行.解决农村宅基地流转问题当务之急是立足于现有法律制度和农村实践,完善农村宅基地使用权流转的立法制度,提出合理的解决对策.     

牧民草场承包经营权抵押贷款需求意愿及其影响因素分析——以海南藏族自治州为例

农户贷款难问题一直是制约农村金融发展的一个瓶颈,而抵押物不足更是农户贷款难、银行难贷款的关键因素之一。为破解上述难题,本文以青海省海南藏族自治州(以下简称海南州)的253户牧户为样本,对影响牧民草场承包经营权抵押贷款需求的因素进行了专门研究。通过构建Logit模型,分析相关数据,发现:牧民年龄、受教育程度和对国家出台草场承包经营权抵押贷款政策的希望程度对牧民抵押草场意愿的影响力最大,影响程度均在70%以上。     

论抵押权的存续期间──对最高人民法院关于担保法的司法解释第十二条的理解

我国担保法第四十一条、第四十二条规定，当事人以不动产和特殊动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。但在实践中发生的一些抵押贷款合同纠纷中，经常发现一些非当事人因素导致抵押权无法实现的情况，主要原因是地方的抵押登记机关在办理抵押物登记时，规定抵押期间。不论当事人对抵押期间有无自行约定，都只能按规定的抵押期间办理抵押物登记，抵押期间届满后，当事人必须重新申办抵押物登记，否则，抵押权因过期而消灭。在规定的抵押期间中，有的抵押期间与主债务履行期限相同，有的长于主债务履行期限，有的短于主…