板块掘金 期待双赢——2006广州楼市区域走势谈

鸡年楼市的喧嚣尚有余音，狗年楼市的发展之舟已经启航。而2005年岁来广州楼价的跳涨，无疑给了人们更多关注2006年楼市的理由。     

广州房价拐点已至

2003年底，广州楼价结束了8年下跌，进入快速上升轨道，特别是2006年后，楼价更如脱缰野马，疯狂上涨。潮起潮落，世界上没有只涨不跌的道理。2007年的“十一”黄金周，广州楼市销售速度明显放慢，楼价通过各种形式的打折、优惠，即实际上的降价已成为不争的事实。种种迹象表明，广州楼价拐点已至。     

特殊时期的特殊策略——新政策下的广州楼价走势

一系列房政出台之后，广州楼市进入一个为期2～3个月的“观望期“，预测在这期间内广州楼市将轻微下调，但从9月份开始，楼市将会出现上浮状态，2005年的广州楼价，整体上将会处于一个平稳发展的阶段，不会出现大起大落。     

五月理性调整

发展商仍然掌握市场主导权。目前，发展商最佳的对策是：减产自救、放缓开发进度，减少2008年的上市量。如果广州市场商品房供应量控制在50万平方米/月的水平，广州楼价将会很快止跌企稳。广州楼市不缺资金，也不缺投资价值。广州楼市的投资吸引力，是决定楼市发展的关键因素。当前广州楼价基本平稳，尽管严重滞销，但楼价没有出现大起大落。     

楼市调控效果定会显现

一.楼市现状 目前我国楼市运行的基本态势是,成交量不断萎缩而楼价尚未出现整体性实质下降。以几个一线城市为例：2011年9-10月北京楼市实现商品住宅成交10734套,相比去年同期19895套下跌46%;上海10月新建商品房成交3823套,成交面积45.7万平方米,相比去年同期下跌60%以上;广州10月成交5603套,     

2005年广州楼市预测

一．涨同收窄 楼价稳定发展 广州楼价经过多年的下降，2004年终于开始“谷底反弹”，而且升幅势头“喜人”。然而2005年楼价是否依然能保持这样惊人的升幅呢?在健康、成熟的广州房地产市场里，供求关系、政府宏观调控、市场购买力等始终是影响楼价升跌的重要因素，2005年楼价的升幅将有所回落，楼价保持平稳发展。     

广州楼市上半年“涨”字当头

2013年上半年,尽管遭遇新国五条的政策狙击,但广州楼市用"炙手可热"来形容丝毫不为过。广州楼市似乎瞬间逆转了以往比较理性的形象,地王频现市场、日光盘屡见不鲜、楼价领涨全国从3月初新国五条出台到细则落地,在政策窗口期,广州楼市成交量和楼价都被推到高峰。各房地产交易登记中心挤满了因为担心征收"20%个税"而急着过户的市民,各楼盘售楼部内也买家云集,市民的购房热情似乎被政策刺激得更加高涨。     

注定清淡的“五一”

广州楼价自去年10-11月触顶后开始降温，“量价齐跌”成为当前市场的主要特征。从今年第一季度成交数据来看，广州楼市正处于近6年来最困难的滞销期。     

行业观点：楼市“火气”旺，上行可期

今年五，从成交和楼价来看，楼市交了一份优异的成绩单。 与此同时，业内却有两派声音．一派说今年2—5月广州楼市呈现复苏景象主要由于前两年积聚的刚性需求集中爆发，     

2006地产影像

历史的车轮辗过2005,为2006的房地产业留下了冰火交融、低沉冷峻的长卷。往日,广州楼市一个排山倒海、万箭齐发的"春季攻势"本应该是如期上演的。但是,一切改变了!开发商守望着自己的楼盘,存货进一步收紧,静观市场的变数;消费者扪着手中的钱袋,迷茫地憧憬着楼价的下降。但谜一样的市场,又有谁可以看得懂呢!     

疯狂的房事——2006地产影像

历史的车轮辗过2005，为2006的房地产业留下了冰火交融、低沉冷峻的长卷。往日，广州楼市一个排山倒海、万箭齐发的“春季攻势”本应该是如期上演的。但是，一切改变了!开发商守望着自己的楼盘，存货进一步收紧。静观市场的变数；消费者扪着手中的钱袋，迷茫地憧憬着楼价的下降。但谜一样的市场，又有谁可以看得懂呢!     

悉数楼价涨因

楼价．牵动着触动着每一个普通市民的神经线。广州楼市相对于国内其他大城市起步比较早．产品一直处在领先地位．但其价格在近几年却连年出现微跌。今年广州的楼价在发展商的一片涨声中出现了上升的苗头。其因素是由多方面造成的．并非发展商说升就升的。     

房地产是否出现拐点？

有报道说，广州一手楼价经过连续半年急升后，5月首次降了下来。广州市国土房管局公布今年5月房地产销售数据，全市一手楼价6097元／平方米，比4月降了156元／平方米。同时有报道指出，从6月1日起，深圳楼市进入“冷静期”；北京期房住宅签约套数锐减；上海的商品房销售下降等。甚至有媒体说，6月1日开始实施的新政在新房市场的威力已经初显成效，国内房地产市场将出现拐点。     

供应不足,地价房价将持续走高——广州楼市供应、地价与房价走势关系

正当前广州楼市和全国很多城市一样去化率低,市场低迷。不少楼盘为了在淡市中争取市场,采取降价促销手段,以求迅速出货,回笼资金,拿到业绩,导致楼价也出现松动。2014年以来,楼市遭受国家信贷房贷紧缩、房地产限制性政策叠加捆绑的双重冲击,市场成交急剧萎缩,观望气氛蔓延。广州市国土房管局公布的数据显示,1-6月广州十区新建住宅网签面积278万平方米,同比减少29%。1-6月广州十区新建住宅批准预售面积达到438万平方米,同比去年增加33%,供应的增加很重要的一个原因是去年限     

数字2006

11月份国房景气指数为103.92同比上升3.23个点;11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%;前十月房地产开发投资增24.1%;前三季度广州土地供应超100万平方米;广州楼价半年涨幅比2005年翻一番……     

开发商忙促销 消费者观望浓

＂如果大家仍坚持不出手,那么广州房价还会继续回调。＂ 2008年8月的一天,在宏城广场候车的郭先生自信地对本刊记者说。他认为,去年广州楼价涨势太凶,卖方掌控了整个楼市,而现在情况恰恰相反,消费者拥有更多的主动权。     

从“■”形复苏谈起

保德信国际投资首席策略分析师普利文认为,美国经济将以√形复苏。此观点应用于中国楼市的复苏,依旧准确。中国楼市在经历了2008年三、四季度的急速下跌后,于今年春节后强劲复苏,并于7月份达到年度高峰。其中,本轮调整较大的广州楼价重上万元大关,几近2007年高峰时     

数字

建设部 2005年中国房地产开发投资增长21％，今年前3季度开发用地同比减少24．03％，预计2005年人均公共绿地达8．13m^2。投资 中国可上市房产总值1860亿美元，前11个月地产开发利用外资222亿，楼市 下半年70城房价平均每月比上月涨0．6％，广东房价前11个月同比上涨6．1％，11月杭州楼价同比上涨4．9％，广州明年起转让房产所得征税20％。     

富力地产以“数”服人，看好广州楼市

2004年，第一季度已结束，广州楼市以实际的成交数据显示了开年之初众多专家的预言，广州楼价稳健中一路攀升。据富力地产集团公共事务总经理陆毅先生介绍，富力地产集团在第一季度交出了满意的答卷，各楼盘成交均十分活跃。由此教据显示，富力对完成今年60亿元的任务充满信心，对整个广州楼市也十分乐观；接下来富力将全面启动珠江新城的超五星级酒店及富力总部，200米高的超甲级写字楼项目。在住宅方面，富力将一如既往地为买家提供更大量的升级新产品，尤其在五一黄金周期间亦有联展活动酬谢买家多年的支持。     

试建立楼价调控公式——投资置业系数CIP=(0,4]的发现

近三年来中国楼市为什么飙升?年均近10%的GDP增长率同楼价间存在什么关系?楼价同恩格尔系数和基尼系数相关吗?现在的楼市价位合理吗?政府应如何调控楼价呢?未来楼价趋势能预测吗?……投资置业系数的发现和楼价调控公式的建立破解了这些令政府、专家、老百姓百思不得其解的疑问。房地产除成本价外,更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价,因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间比例关系,称这个比例函数为投资置业系数。在中国现行经济状况和政策条件下,投资置业系数最大为4,最小自然不得低于0。有了这组常数范围,政府就可对楼价作出实时数量化调控,老百姓就能时刻把握楼价市场趋势。