公共租赁住房租金定价方法比较研究及其借鉴

从英国开始推行公共租赁住房以来,公共租赁住房已经有几百年的历史。公共租赁住房的租金定价关系到政府的财政负担、社会投资者的收益和保障对象的可支付性,因此成为学术探讨和实践中的热点问题。本文总结了国内外公共租赁住房定价的影响因素,总结了定价方法,分为市场法、成本法和收入法,分析了各自的优劣势。并且结合北京公租房项目实践设想了一种综合上述三种方法的定价方法,具体为：在提供政策性土地和金融支持以及税费减免基础上,先测算住房建设规划期内区域单个项目的成本租金,然后根据市场租金设定每个项目的参照成本租金,并且进行多项目参照成本租金平衡。公租房租金和租房补贴分离,租房补贴与保障对象的收入匹配,使保障对象实际支付可负担租金,从而提高定价的效率和公平。     

建立和完善住房保障体系的新思考（下）—兼议扩大中等收入者比重及社会阶层结构和财富分配结构变化对住房保障体系的影响

四、建立住房保障制度、建设和供应经济适用住房要因地制宜、切合实际、量力而行、积极推进朱基总理在九届人大四次会议《政府工作报告》中明确提出要“大力发展经济适用住房,建立廉租房供应保障体系”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》也明确要“加大政策支持力度,建立较为完善的适应不同地区、不同收入家庭支付能力的住房保障制度,形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系”。因此,发展经济适用住房仍然是今后一段时间内解决中低收入家庭住房问题的重要途径和住房保障体系的重要支撑点,是政府调控住房消费的基本政策。但…     

关于现金流量表及其编制的几个问题（下）

7．“经营租赁所支付的现金”项目，反映企业从其他单位经营租入资产而于当期所实际支付的租金，包括经营性租入固定资产所支付的租金、租入包装物所支付的租金等。本项目根据“现金”、“银行存款”等科目与“制造费用——租金”、“管理费用——租金”等相关科目存在对应关系的记录分析、计算填歹地8．“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，包括企业本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的养老保险金、待业保险金、补充养老保险金、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付给离退休人员的支出等。对…     

保障房信息不对称问题及对策

正保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。伴随市场经济的发展,各国均存在低收入的社会弱势群体没有能力解决住房这一基本生存需求。保障房本质上是一种社会收入再分配方式,通过这一方式政府为社会弱势群体提供福利保障。分析保障房的福利影响,对于评估并改进保障房的相关政策具有重要意义。     

保障性住房如何“保障”好

<正>随着住房保障制度的建立,经济适用住房、廉租住房、公租房等政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的保障性住房如雨后春笋般建造起来。这些保障性住房为房地产市场注入了新的生机和活力,但保障性住房的物业管理才刚刚起步,处于探索阶段,有别于成熟商品房的物业管理,如何把这些保障性住房管理好,成为了当下我们急需面对的一个课题。着适等庭所提供的     

新加坡推进保障性住房建设的主要做法及对我国的启示

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国现在正加大力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进保障性住房这项既关系民生福祉,又事关经济全局的房地产市场健康发展。新加坡在保障性住房建设和管理上积累了丰富的经验,是世界上公认的住房问题解决得最好的国家之一。本文对其主要做法进行了归纳并提出了借鉴意见。     

发展小面积住房是降低经济适用住房价格的重要手段

经济适用住房政策是我国为改善居民的生活水平、扩大内需、促进经济发展而制定的一项利国利民的政策。温家宝副总理在1998年6月召开的全国房改和住房建设工作会议上明确指出,要形成多层次的住房供应体系,"对于高收入家庭,提供档次较高的商品住房,实行市场价格;对中低收入家庭,提供经济适用的商品住房,实行政府指导价,并根据当地居民收入水平规定建设标准;对最低收入家庭,由政府提供廉租住房,租金实行政府定价。"经济适用住房的"经济"就是要"量入为出",即根据消费者的收入水平来制定价格;"适用"就是要"适用于民",就是应该价格…     

成都保障性住房款可用旧房充抵

成都市日前决定对经济适用住房和限价房购买者的原有住房按市场价进行回购，由政府相关部门为其直接支付购买新房首付款，以缓解这些住房困难户的购房压力，确保其从政府的住房保障体系中获益。     

保障房是民生工程不是买卖

所谓保障性住房，就是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从这性质来看，是十足的民生工程，是为了实现“居者有其屋”的朴素理想而设置的政府扶助计划，而这个出发点与初衷，是广受好评的，也是契合民意的，—旦能严格落实到位，必然能成为民生之福。     

特许投标制理论的问题分析

新制度经济学的核心为激励性规制理论,此理论的一个重要贡献就是引入了特许投标制。特许投标制理论使规制者选择效率最高的企业,并且只要支付较低的信息租金。但是由于没有考虑竞标者之间信息问题而略显不足。本文通过一个简单模型来分析特许投标制理论并得出相应结论。     

中国城市住宅市场的结构差异性分析

市场价商品房、经济适用住房和廉租房构成了目前中国城市住宅市场的供应体系.依据中国30个主要城市的房地产开发统计数据,选择吸纳率作为评价住宅市场供需均衡状态的指标,利用固定影响变截距模型,重点研究了商品房和经济适用住房供给结构的城市差异性.研究发现,在城市住宅市场中,经济适用住房市场和商品房市场具有很强的相关性.作为具有政府资助性质的经济适用住房建设,存在典型的地域性特征,其政策的设定和实施会对整个住宅市场产生影响,地方政府应在利用比较全面的住宅市场指标体系进行综合分析基础上,制定适合本地的经济适用住房政策.     

基于信息不对称房价博弈模型的优化均衡研究

目前我国住宅市场存在严重的信息不对称,如何进行规制引起多方关注。首先利用房价博弈模型研究我国住宅市场信息不对称下的非理性均衡和精炼优化的序贯均衡,进而探求政府对市场房价经济优化规制后的理性序贯均衡,以此提出政府对住宅产业的规制方式和对策建议。     

近代天津保障性住房建设（1940—1942）

近代中国，战乱和自然灾害频发，各大城市在不同程度上出现房荒，住房问题非常严峻。1939年华北水灾之后，天津市的住房供应更加紧张。日军占领下的天津特别市政府为了安抚民心，在1940—1942年的三年间连续建房，分别叫做“市营住房”、“平民住房”和“日式住房”，其性质基本相同，都是利用公有土地建房，产权公有，以相对低廉的价格租给市民居住的保降性住房。这些市营住房虽然并没有对低收入者进行特别保护，但增加了天津住房市场的供应，对当时严重的住房短缺问题起到了一定的缓解作用。     

美国以创新性区划促进可支付住宅发展的经验和启示

为满足中低收入家庭的居住需求,美国旨在推动可支付住宅建设的创新性区划得到了快速发展.创新性区划包括弹性区划、奖励性区划和包容性区划等多种形式,创新性区划的实施使美国地方政府在不扩大地方财政支出的前提下,有效增加面向中低收入家庭的可支付住宅的供给,缓解社会中存在的居住隔离状况.本文介绍了创新性区划的发展历程和实践情况,并分析了其所具有的积极作用以及面临的挑战.     

房租波动与政府干预

房租的逐渐上涨及其变动原因成为近期关注的焦点之一。本文分析了城市房租波动的四个典型化特征,并讨论了影响城市房租波动的若干因素,其中包括房价变动及以收入和利率表征的基本面因素,也包括投机需求和政府限购政策及房产税等。最后,我们分析了政府干预房租的可能性和形式。     

我国四大城市住宅价格与租金的关系研究

近20年,我国城市住宅价格经历了大幅下跌与上涨,而同期租金逐年下降,房价与租金之间的关系令人关注。本文利用1993年第二季度至2010年第一季度的数据进行实证分析,结果表明北京、上海、广州和深圳的租金指数和房价指数之间不存在协整关系,说明住宅市场价格与租金不存在长期均衡关系,房价严重脱离了租金这一基本面的影响,不再遵循现值理论模型所揭示的两者之间的运行趋势,表明房价泡沫在长期积聚。为了预防市场泡沫破灭对经济体造成的严重冲击,政府应该严格监察与调控房地产市场。     

Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France

In this paper, I show that in-kind benefit such as a housing benefit program may have a significant impact on the price of the subsidized good. I use a French housing benefit reform to evaluate the impact of the subsidy on the level of rents. The results indicate that one additional euro of housing benefit leads to an increase of 78 cents in the rent paid by new benefit claimants, leaving only 22 cents available to reduce their net rent and increase their consumption. This large impact of housing benefit on rents appears to be the result of a very low housing supply elasticity. I show that the housing benefit reform induced additional demand, not only from low income households but also from students who used the benefit to become independent. Unfortunately, this increase in demand was unmatched by increasing housing supply in the short and middle term. The only possible effect of the reform is a small increase in housing quality. These results raise questions about the use of such in-kind transfers when the supply of the subsidized good is almost inelastic. It is therefore very important to estimate the incidence of the subsidy when assessing the efficiency of such welfare programs.     

公共租赁住房混合供应模式——实施层面战略的构建

本文以管理工程的视角结合公共经济学理论,分析了当前公租房建设实施过程中的困扰及其原因,指出问题源于对公租房这一公共产品在概念上的定义偏差,由于这一偏差,进而引起了实施层面的战略矛盾.文章认为公共住房供应并非狭义上的物理形态住房的供应,而更多的是指政府住房保障服务的供应,鉴于社会个人私有住房出租市场的现实存在,有可能通过...     

旁租波动与政府干预

房租的逐渐上涨及其变动原因成为近期关注的焦点之一。本文分析了城市房租波动的四个典型化特征,并讨论了影响城市房租波动的若干因素,其中包括房价变动及以收入和利率表征的基本面因素,也包括投机需求和政府限购政策及房产税等。最后,我们分析了政府干预房租的可能性和形式。     

房地产市场调控，要坚持更要完善——“十年调控”问卷调查的启示和思考

通过对196份问卷的总结分析，得到对于未来房地产调控的许多启示：十年房地产调控是必要的；总体评价消极的依据是供求依然失衡，房价越来越高。调控成效不彰的原因有：对住房供求政策、调控配套政策评价消极，还认为财政税收压力是地方政府不积极的首要原因。大多数问卷建议：推动供求和房价基本稳定还是调控首要目的确立；房价合理上升的几个界限；房地产调节机制应该以市场调节为主、政府调节为辅；明确住房需求政策、住房供给政策、住房土地政策、经济手段、行政手段和税收手段改进的方向。