论如何规范业主委员会

业主委员会目前存在哪些问题，应如何对其实现有效监管与规范，本文从业主和业主委员会、政府部门等各方面存在的问题入手，借鉴我国香港地区、美国的成功经验，提出了监管与规范业主委员会行为的对策与建议。     

论"业主委员会"的法律地位

本文针对业主委员会的核心问题——法律地位，从业主委员会的概念、职能、产生程序等方面，结合民事诉讼法等相关法律规定进行了论述，提出业主委员会应具有社团法人资格，并概括了业主委员会与业主、物业服务企业、居民委员会等相关主体的关系。     

浅析业主大会和业主委员会成立难的原因

《物业管理条例》规定，在物业管理区域内由全体业主组成业主大会。通过业主大会和业主委员会的设立，使业主的权利得到进一步的实现。但在实际中，许多的居住小区并没有成立业主大会和业主委员会，究其原因主要有业主、政府、开发商等方面的问题。采用扩大宣传使更多的业主了解业主大会的作用、灵活的工作方法等有效的措施，促使业主大会和业主委员会在更多的小区成立。     

"业主代表大会"制度是社区自治建设的关键

自从《物业管理条例》(以下称《条例》)2003年9月1日实施以来，全国各地的社区相继开始了筹备业主大会和选举业主委员会的工作。然而，许多社区在召开业主大会通过了社区公约，并成立了业主委员会之后，随着业主委员会工作的开展，业主内部治理的一些问题逐渐暴露出来。这些问题，不仅不利于解决全体业主对外的纠纷、维权等问题，而且又带来了业主内部的各种纷争和矛盾。     

聘任制：优化业主委员会制度的构想

在现代物业管理中，业主委员会作为连接业主和物业服务企业的桥梁，发挥着越来越重要的纽带作用。而在实际生活中，业主委员会的作用不明显。为了有效发挥业主委员会的纽带作用，可以推行业主委员会委员聘任制。实行聘任制具有可行性，并且对于解决业主委员会委员专业素质和工作积极性的问题有很大的帮助。     

当前中国业主委员会建设中存在的问题及对策建议

业主委员会是业主大会的执行机构，做好业主委员会建设工作，对于提高社区自治水平，改善小区业主生活质量，保障业主合法权益、促进和谐社区的建设具有积极意义。本文探讨了业主委员会建设中存在的一些问题，并提出了一些相应的对策建议．旨在引起更多业内人士对此项工作的重视与思考。     

完善业主公约立法初探

业主公约是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿，本人认为该草案对业主公约的规定过于原则，没对业主公约做出准确、清晰的界定，更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此，本人提出了书面建议，认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案，结合各地颁布实施的地方法规规章，参考国外、香港和台湾地区有关规定，就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结，以进行完善业主公约立法的研究，从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。     

BBS

业主咨询 提问（北京某小区业主）：什么是业主？业主在物业管理活动中具有哪些权利？ 答：按照《物业管理条例》中的解释．房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中．享有下列权利：第一，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。概括起来说，它应该是业主的一个提议权，也就是说业主在行使共同管理权的时候，有权利提议召开业主大会。第三．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。这是一种建议权．提议权和建议权在法律上是有区别的．提议权是提起一个程序，建议权是对于共同管理中出现的问题．这个问题应该怎么解决．你提出一个明确的意见或者是一个明确的议案。     

走入困境的业主委员会

业委会是一个业主依法推举产生的，代表业主行使权力的机构，是广大业主值得信赖的“公众代表”，是业主的主心骨，娘家人，是市场经济发展的必然产物。但大部分业委会自开始成立起，就步履维艰，成立后又因为经费缺乏而不能正常运转，很多业委会在很短的时间内便自生自灭了。业委会如何避免陷入物业反对、业主也不支持的尴尬局面．在夹缝中生存下去？这是业界人士值得探讨的问题。     

损害赔偿:"分蛋糕"重要,"做蛋糕"更重要!

保安和保管之争实质是一个责任划分的问题：当业主生命财产遭受损害，又找不到直接责任人时，如果保安承担保管责任，那么保安所在物业管理企业就有义务对受害业主进行赔偿；如果保安不承担保管责任，那么保安所在物业管理企业就没有义务对受害业主进行赔偿，业主只好自己承担损害。如果把业主生命财产遭受损害后业主和物业管理企业之间的赔偿责任视为一块“蛋糕”的话，那么保安和保管之争实质上就是一个“分蛋糕”的问题。只不过这是一块烫手的蛋糕，     

业主信息安全的多元保障

2008年2月，有媒体报道某信息咨询公司利用软件导致百万业主资料泄露，“资料门事件”一经披露，社会哗然。物业管理服务是一个以“人”为中心的“高接触度”的行业，日常的经营活动离不开对于业主需求的深度处理和正确分析，也只有在掌握了业主的详尽资料以后，才能更好地为业主提供符合其需求的个性化服务，对于业主个人信息的利用和保护是一个问题的两个方面，不能顾此失彼。物业管理服务企业在利用业主信息资源的同时，如何充分认识自身在信息资料风险管理方面负有的重大责任，如何加强自身内控管理，完善相关规章制度的建立，并且在实际工作中对于企业制定的相关文件、档案保密及借阅管理规定严格加以执行？对于业主个人信息安全管理如何从传统的管理方法和技术手段加以改进？值得深思。     

基于层次分析法的物业管理纠纷研究

本文针对物业管理服务中出现的纠纷问题，应用层次分析法，通过对物业管理纠纷出现指标体系的构建，以及对物业管理纠纷出现评价指标权重的计算，得出物业管理服务中纠纷出现权重由大到小的排序前三位为：业主与物业管理公司之间的合同承诺不兑现纠纷、业主与开发商之间的房屋建设质量纠纷、业主与业委会之间因业主对业委会不信任而引发的纠纷。     

物业管理应重视沟通工作

现实生活中物管公司与业主之间的矛盾并不鲜见，物管纠纷时常见诸报端，这其中固然有业主的问题，但物管公司缺少与业主的沟通，是导致物管纠纷的重要诱因。笔者认为，要搞好物业管理服务，应重视四个环节的沟通工作。     

小区规划建设“出格”——物管收费难以逾越的门槛

物管费收入是物管公司“生活”来源的主要渠道：物管费收缴率的高低又是区(县)、市(县)、国家示范(优秀)住宅小区评定的重要指标。但是，在同行中，一提到物管收费难，也往往把小区的一切问题与业主联系在一起；同样，业主一说不愿交物管费，也往往把小区中的一切问题都怪罪于物管。其实涉及物管收费的除了物管公司与业主之外，     

房改房小区住宅公用公摊面积的出路

《物权法》是广大业主呼吁多年并且在物业管理纠纷司法实践中总结出的法律．是每一个物业管理人员和业主都应该仔细阅读的法律。该法对过去物业公司与业主就权属问题的纠纷有了较为明确的界定。如小区内的规划道路、小区绿地、停车位的使用、归属及管理问题等．都明确了一定的处理办法。这些规定有益于缓解物业管理公司和业主的关系，[第一段]     

物业费拖欠问题处理的制度再造

在物业管理实践中，由于多种复杂的原因，业主拖欠物业费，形成物业管理经费不足、物业公司与业主关系紧张的情形比比皆是。如何妥善处理这一矛盾，寻找解决物业费拖欠问题的有效出路，一直是物业管理领域的一项难题。     

业委会：物业管理者与业主的“义工”

业主委员会的产生．至今也有好些年头了，然而如今在多数的业主眼中．仍然是相当陌生的新鲜名词。业主委员会平常都该做些什么事？在小区物业管理活动中，它应该扮演什么样的角色？在物业公司与业主之间．它又应该如何选择自己的位置？……这些问题．其实也是每一位有意投身”自治”大潮的业主事先所应该了解的。带着这些问题，笔者近日走访了汕头中泰花园小区业委会主任沈广鑫．下面就让我们一起看看这位活跃在最基层社区的“业主自治”实践者是如何当好他的“业委会主任”的。     

业主“策反”选出新当家——济南东环国际广场首设小区监事会和秘书处

业主委员会的不作为、涉嫌腐败令业主们不满意的现象，随着业委会的出现而成为了物业管理活动中的一个新问题。改选业委会（委员）的业主大会召开权利往往又被现任业委会“把持”，如何能够实现《物业管理条例》中法定“经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的权利不被业委会剥夺的问题，则在全国很多物业管理区域中凸显出来。本文站在政府积极介入和业主内部团体建设的角度，给出了我们一个答案，并具有较强的程序性和可参考性。[编者按]     

水电安装质量问题分析及其防治对策

房屋水电安装质量直接关系到人民大众人身财产安全，产生的问题虽然危害程度不同，但无疑都会影响业主的生产生活活动，轻则因排水给水设施跑冒滴漏引起业主不满，重则发生事故，危及人身安全，且水电安装方面发生问题是个非常普遍的现象。本文从施工前图纸审查，安装期间安装选材、安装技术，安装后验收等环节讨论水电安装质量问题，并提出防治对策。     

物业管理中的权利义务关系

对物业进行管理的权利基础为物业管理权，物业管理权为业主所有。物业公司获得业主的委托，获得这种专有的物业管理权，履行合同内容。对于物业管理服务的具体义务，由全体业主与物业服务企业在合同中明确约定。本文就物业管理中的权利与义务问题进行探讨。