《物权法》实施后物业服务企业的定位

一、物业管理企业变为物业服务企业意味着什么 《物权法》于2007年3月16日全国人民代表大会通过颁布,随后《物业管理条例》修改,把“物业管理企业”更名为“物业服务企业”。如何看待这个问题？我们先从《物权法》的法理中寻求依据。《物权法》对物业管理活动强调的是服务,并以“物业服务公司”取代“物业管理公司”,其目的就是要强化服务意识;维护合理“私权”,     

“物业人”应具有的几种意识

一、高度的服务意识 这个观点相信物业人都会认同。就工作本身而言,我们做的每一项工作都是在为业主提供服务;从立法来说,《物权法》颁布后,《物业管理条例》的内容修订中已经明确将“物业管理企业”改为“物业服务企业”;从我们与开发商或业主委员会签订的合同来看是“（前期）物业服务合同”;从管理内容看,是“物的管理、人的服务”,但对物的管理最终还是为“人”服务的。     

业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内，许多人都指出过，《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲，《物权法》是上位法，但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言，《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式，在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问，这是《物业管理条例》所带来的影响。此外，行政主管部门在制定政策文件时，也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》，令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大，自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

“海派”物业的探路者——上实物业的启示

近几年，由于劳动力成本大幅度提高，致使劳动密集型的物业服务企业经营屡现“窘境”，很多物业公司不得已而“抛盘”。而《物权法》的生效会唤起业主新一轮的维权，《劳动合同法》的实施使得企业用工成本进一步增加。物业服务企业如何面对这些新的挑战，我们或许能从上实物业管理（上海）有限公司（下称上实物业）的经营实践中得到一些启示。     

对《物权法》第八十一条的理解

<正>《物权法》第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。对此条款许多人提出疑问,甚至有人认为这会使物业管理走向衰亡,是历史的     

以业主满意度为抓手 促进物业服务质量持续提升

《物权法》以业主的建筑物区分所有权为基础,在法律层面确立了业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利。在由物业管理向物业服务转型升级的过程中,越来越多的物业服务企业将业主满意度测评作为重要的管理工具甚至是企业管理战略的重要组成部分。随着业主权利意识的觉醒,业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同的过程中,     

用心服务、用心发现

柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称：泓福物业）于1998年12月成立。泓福物业自成立以来，大力倡导“用心服务、用心发现”的服务理念，始终秉承“严谨、自强、勤奋、开拓”的企业精神和“诚信为本、依法管理、科学高效、精益求精”的质量方针，立志做好物业、做精品物业。致力以“最受尊敬的企业”作为企业的发展愿景。不断探索和创新满足业主需求的物业服务内容，推行“楼宇管家”一站式服务，全力打造文化物业、精致物业、全方位服务物业新形象，为业主营造了安全、文明、舒适、温馨的生活家园。     

物业管理本质的回归

根据《物权法》的规定,国务院已将《物业管理条例》中的物业管理企业修订为物业服务企业,自此对于物业管理到底是管理还是服务的所有争论,都将嘎然而止。     

台湾归来话品质

“细节决定成败”，特别是物业服务企业，品质管理重在细节，能够将每一个细节做到最好，企业的差异化其实就出来了，因为只有那些持之以恒提供高品质服务的物业服务企业才有真正的核心竞争力。     

关于物业服务企业内部控制的问题与对策分析

物业服务企业的内部控制是现行财务制度体系的重要组成部分,也是企业管理的内部重要制度。内部控制就像物业服务企业的“牛鼻子”,抓住了这一中心环节,可以带动企业的全面管理提升,降低成本,提高经济效益,从而规范投资者、企业及经营者的关系和行为。本文从物业企业内部控制的重要性入手,分析内部控制的现状及问题,并提出改进对策。     

业主自管,业委会加强自身建设尤为重要

<正>业主自管,是业主自治的重要组成部分,即由业主委员会自行管理物业,其合法性毋庸置疑。这不仅是诺贝尔经济学奖获得者埃莉诺·奥斯特罗姆倡导的自主治理思想在中国的影响,更是法律赋予业主的权利。《民法典》法律第二百八十四条规定,“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”但纵观全国业主自管的现状却不容乐观:一是业主自管进展缓慢。之前,《物权法》就明确规定了业主可以自行管理物业,可《物权法》自2007年10月1日起施行至今十五年来,目前全国仍有部分县、市竟没有一家业主自管小区。二是业主自管发展不平衡。     

建设单位与业主（业主大会）之问——就共有与共同管理权及前期物业服务的交接程序建议

权利义务从一个主体向另一个主体转移的基本原则是“有权利才有义务、没有权利没有义务、义务转移的前提是先完成权利转移”。权利可以不行使，但不能不转移。依据《物权法》，小区所有者（业主或建设单位）对共有部分具有“共有与共同管理”的权利。购买物业服务，源于小区所有者对共有部分的共同管理需要（维修、保养、更新、绿化、保洁、秩序维护等），因此谁拥有“共有与共同管理”的权利，谁来履行购买物业服务的义务。     

"退出现象"原因分析与对策探讨

物业服务企业退出项目的原因探究 其一，规模因素。综观物业管理27年的发展史，一些物业服务企业的快速盲目扩张是今天大量退出项目的原因。上世纪90年代后期，一些物业服务企业为了“做大”，盲目地在深圳乃至全国开始了“圈地”活动，加上在物业服合同主体双方互利的基础上，而不是种短期效应。一旦全部的管理费收入尚不能维持所谓“高档次”的物业管理运营，随之而来的必然是服务质量下降或是物业服务企业的亏损，并最终引起业主不满，或主动更换物业服务公司，或物业服务公司主动撤离。     

选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

将于2007年10月1日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。     

企业风

金地物业获“2010中国物业服务百强企业服务质量TOP10”全国第二名 2010年11月10日,“2010中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第三届中国物业服务百强企业家峰会”在香港会展中心开幕。金地物业再度荣获“2010中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“2010年中国物业服务百强企业服务规模TOP10”、“2010中国物业服务百强满意度领先企业TOP10”,同时跃升“2010中国物业服务百强企业服务质量TOP10”全国第二名。     

业主自管物业项目的利弊

<正>《物权法》颁布后,其八十一条"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理"的规定引起了人们的关注,围绕这一问题的讨论也不断增多。2007年5月18日下午,羊城晚报和广州市     

积跬步 以至千里

龙湖物业的企业文化中，有句话叫做“永远领先半步”，借助这种“半步”思维和“略高”原则，龙湖物业“积跬步以至千里”，潜心经营，深入挖掘客户需求、持续打造管理精细化，从一个相对年轻的物业企业，一步步走到行业前列，成为一家专注品质和细节服务的全国性品牌物业公司。     

运用现代管理理念 打造行业知名品牌

沈阳万维物业服务有限公司成立之初就“志存高远”，把打造“中国知名物业品牌企业”作为企业的愿景，学习、引进先进企业的管理经验。凭借着“人才”、“资源”、“管理经验”、“管理模式”等众多优势，万维物业公司实现了跨越式发展，在同行业赢得了良好的口碑和广泛的赞誉。     

打造 拳头品牌 凝聚集群效应-特色服务 情暖郑州——创新点亮梦想 服务成就品牌

近几年来，郑州市的一批骨干物业服务企业，经过大胆探索和不懈努力，逐渐形成了诸如“好生活系列服务模式”、“社区教育服务模式”、“业主文化体验服务模式”、“传统文化教育服务模式”、“绿色环保服务模式”等等，形成了企业文化的模式体系，培育出了一批物业服务品牌企业和先进企业。     

新物业管理条例从“管理”到“服务”

国务院修改后的新物业管理条例自10月1日起施行。新条例与同时施行的物权法相对接,明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权,将"物业管理企业"修改为"物业服务企业",将"业主