论土地财政与房地产市场调控

最近几年,房价暴涨成为人们关注的一个热点,它影响着经济社会发展的各个方面,尽管政府为此不断出台调控政策,但效果有限。而房价暴涨与土地财政有着密切关系。本文多角度分析了房地产宏观调控不力的原因,特别是财政体制及土地财政方面的问题,并提出逐步解决土地财政问题、增强房地产调控效力方面的政策建议。     

中国房地产市场的供给和需求分析——兼议房地产过热

“房地产过热”、“房地产炒作”和“房地产泡沫”等是近期中国房地产市场现状的最热门评论，然后而通过结合相关数据，对我国房地产市场的供给和需求现状进行分析后发现，我国不存在全国性的房地产泡沫，但在供给有限的情况下，旺盛的真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价上涨的主要原因，而市场交易的不规范导致的房地产炒作对房价上涨起到了推波助澜的作用。有必要采取宏观调控，和完善相关的交易机制、产业政策和措施，加强对房地产市场的政策引导，规范市场运作，保证房地产市场健康发展。     

中国地方政府行为企业化变迁的财政逻辑

地方政府行为企业化,是中国地方政府尤其是基层政府在经济转轨时期直接参与或干预经济发展活动的特有现象。本文分析了在改革开放过程中,地方政府企业化行为从经营企业到经营城市的变迁过程。文章以中国财政分权改革为背景,从地方政府企业财政和土地财政两大模式的视角,对地方政府行为企业化的变迁进行了解释。同时,也总结了地方政府行为企业化的得与失,并从财政改革的视角,对地方政府行为企业化的治理提出了相关的政策建议。     

国资流量视角下土地财政转向国资财政的可行性探讨——基于土地财政衰退背景

依赖生产资料公有制的国家所有形式所积累的国有资产,应该成为经济社会可持续发展的重要保障。面对土地出让收入衰减及地方土地财政承压,应尝试巨额国资存量的每年少量变现,重视并加强国资流量管理,使国资流量成为替代土地出让收入减少的可持续财政收入来源,从而助推土地财政向国资财政转型。     

地方政府摆脱过度依赖土地财政的路径分析

“土地财政”是我国地方政府用以缓解财政收入不足,以及为募集城市建设发展资金的重要手段.近年来,土地财政升温明显,国有土地出让权收入占地方财政收入的比重已高达59.8％.但此种方式带来的经济和财政收入的增长不仅缺乏可持续性,而且形成了潜在的巨大金融风险.     

房地产业对地方财政与地区经济的影响效应——基于多元分析方法

基于近些年来的统计数据,采用典型相关分析、面板数据模型、聚类分析等方法对我国31个省（直辖市、自治区）房地产业的基本状况进行多元分析,从数量上解读房地产业产值、投资、经营收入及相关税种收入等与地方财政、地区经济指标之间的影响效应关系,结果显示,房地产业对地方财政有重要的支撑作用,但是其拉动效应依赖于地区经济基础,存在着地区不平衡。推进“费改税”、开征保有环节税、完善房地产税制等将对地方财政产生积极的影响。     

中国房地产市场的供给和需求分析--兼议房地产过热

"房地产过热"、"房地产炒作"和"房地产泡沫"等是近期中国房地产市场现状的最热门评论,然后而通过结合相关数据,对我国房地产市场的供给和需求现状进行分析后发现,我国不存在全国性的房地产泡沫,但在供给有限的情况下,旺盛的真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价上涨的主要原因,而市场交易的不规范导致的房地产炒作对房价上涨起到了推波助澜的作用.有必要采取宏观调控,和完善相关的交易机制、产业政策和措施,加强对房地产市场的政策引导,规范市场运作,保证房地产市场健康发展.     

财政分权下地方政府行为的文献综述

各级地方政府在财政分权下的行为早已成为国内外学者研究的热点问题。不同的学者从不同的角度来研究这个问题,取得了丰硕的理论成果。本文通过对相关文献的梳理,把近些年来的研究成果进行了综述,以期为以后的研究提供借鉴。     

房地产市场政府规制探析——基于改善民生的视角

自2003年以来,针对我国房地产市场出现的供求失衡、房价涨幅过大等问题,政府运用信贷、税收、土地等多种政策工具对房地产市场进行规制。本文通过实证数据,基于民生改善的视角说明了我国房地产市场政府规制效果不理想,表现在:房价还没有回到合理的价位,中低价位、保障性住房供给不足。规制效果不佳的根源在于政府规制缺乏一套完善的制度保障和长效机制。多年来尽管房地产市场规制政策频繁出台,但地方财政对土地收入过于依赖、住房保障制度建设滞后、房地产税收制度不合理等根本性问题并没有解决。因此,房地产市场规制的当务之急是要尽快加强长效的制度建设。     

经营城市中的地方政府行为分析

城市是地方政府增收的重要平台,在城市化进程中地方政府成为一支重要的市场主体.在经营城市中地方政府普遍选择把土地有偿转让收入和房地产作为地方重要的财政收入来源.     

财政分权、地方政府激励及其行为变异

改革开放以来,财政分权和政治集权成为中国经济体制改革的主要特点。财政分权使地方政府拥有了对地区经济发展的“剩余索取权”,为其带来强的财政激励,同时由于政治集权,地方政府官员为了晋升又面临着政治激励。此外,由于寻租行为的存在,地方官员还受到个人经济利益的影响。在财政激励、政治晋升激励以及个人经济利益激励等三重激励下,地方政府的行为发生了变异。     

财政分权、政治激励与地方政府行为——基于中国与俄罗斯的比较分析

基于中国与俄罗斯两个转型国家财政分权安排的比较分析,采用一个理论模型讨论了分权下的政治激励是如何影响地方政府行为和经济增长的,发现中国在某种程度上强调政治激励的财政分权在促进经济发展中发挥了有益的作用,而政治权力的分散化是俄罗斯转型前期经济绩效相对贫弱的一个主要原因。     

城镇化与房地产市场发展研究——基于国际比较视角

目前,我国的城镇化进程到达了一个新的阶段,房地产市场也引起了人们的广泛关注。针对城镇化与房地产市场,文章从英国、美国等发达国家的城镇化历程的视角出发,分析了这些国家城镇化进程中的房地产市场状况,发现在城镇化进程中,都伴随着住房短缺等问题,特别是集中度高的城市的房地产市场问题更显突出。但随着经济的发展,收入差别降低,低收入群体的住房支付能力逐渐增强,住房紧张局面将逐步缓解。     

健康发展的上海房地产市场

党的十四大以后,尤其是“九五” 以来,上海房地产业蓬勃发展,取得了显著成绩。房地产市场作为社会主义市场经济的基本要素,有效地承担了配置房屋、土地资源和调节供求关系的作用,加快了房地产经济市     

浅析地方政府投资行为对中国房地产市场的影响

本文针对目前中国房地产市场价格与结构的双重不合理现象,阐释了地方政府投资行为对造成这一现象的重要影响——主要从地方政府的直接投资与非直接投资两个方面说明了地方政府投资行为是中国房地产市场急剧膨胀的一个重要因素,并试图针对房地产市场的不合理现象与地方政府的投资行为关系提出相应的解决办法。     

城市化进程视角下的“土地财政”问题研究——基于新疆数据的实证分析

通过剖析导致"土地财政"产生的原因,利用新疆1995—2009年的相关数据,通过单位根检验和协整检验,建立时间序列模型,对土地财政与一般预算收入、经济增长率、城市化率之间的长期均衡关系进行实证分析。研究结果表明:地方政府面临的财政压力和逐利行为是促进地方政府向土地财政"伸手"的动力,土地财政的最大风险是危及中国的城市可持续发展。因此,须深化财税体制改革,完善土地分配机制,转换政绩考核标尺来规范地方政府行为,促进地方经济和社会的和谐发展,这样才能杜绝土地财政现象。     

财政竞争中的地方政府行为及其规范

随着分权制的发展,地区间财政竞争问题受到了广泛关注。财政分权加强了地方政府的权力,通过地方政府积极作用的发挥推动了经济的发展,但在既定的政府管理体制下,这种分权也导致地方政府之间围绕经济资源展开竞争,并给市场带来了一定扭曲。如何规范地方政府的经济行为,使地方政府的经济利益与国家整体利益相协调无疑是我们目前亟需解决的一个重要问题。     

土地财政与房地产业发展

实行分税制改革以后,在中央财政收入迅速增长的同时,中央政府承担的相对义务大幅度减少,地方政府则承担了过重的财政支出责任。为了缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖,地方政府通过低价征地,高价出售,以及推高地价带动房价来增加建筑业税和房地产税等方式来增加地方财政收入。虽然土地财政缓解了地方财政困难,但对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。针对土地财政的问题,文章提出了规范土地出让收入管理,建立国有土地收益基金;合理确定土地供应量,理性引导储备土地供应价格;建立健全与事权相匹配的地方财税体系,推进以房地产税制为重点的财产税改革;转变政府职能,合理定位地方政府角色等对策。     

房地产二级市场中央政府与地方政府博弈分析

在国际金融危机的冲击下,我国必须扩大内需才能确保经济的稳定发展,在这种情况下,我国更需要一个健康发展的房地产市场。房地产二级市场涉及了中央政府、地方政府、房地产开发商和消费者等众多参与主体的经济利益关系,是一个典型的利益博弈领域。在博弈过程中,任何参与主体的决策都影响其他参与者的行为,而又受到其他参与者的决策和行为的影响。