物业服务项目交接案例详解

<正>物业服务项目如何妥善交接,一直是困扰物业服务行业的难题之一,项目交接过程中常常出现不和谐的一面,此类事件已是屡见不鲜。本文通过详细分析一则物业服务项目交接案例,透视出物业服务项目交接过程中应该注意的事项。     

南京新老物业交接的启示

老物业不肯撤,新物业难进门。新旧物业交接不顺,成为小区不和谐“音符”之一。各城市都在不断上演新旧物业换岗而引发的风波。2013年底,深圳翠榕花园新物管进驻,而已被解聘的原物管拒绝撤场,造成近两个月中国一小区有两家物业管理公司并存的局面。2014年元旦前后,北京狮城百丽小区物管交接不顺利,导致小区垃圾无人清理堆成山。2014年1月1日零时左右,上海浦东大唐盛世花园小区新旧物业交接发生惨剧,老物业员工驾驶轿车疯狂冲向人群,造成死伤事件。     

2006年12月北京美丽园物业管理权交接起风波

【事件】2005年3月,北京美丽园小区业委会提起诉讼,要求鸿铭物业公司下调物业管理费,同年12月法院二审判决业委会胜诉。2006年6月,鸿铭物业公司突然撤离,小区一夜之间陷入混乱。11月,业委会发出物业招标公告,随后南京新鸿运物业中标,并于12月10日正式进驻小区交接。但由于种种原因,小区物业用房、部分强电系统、弱电系统、绿化、地下管网图纸等重要设施和文件资料一直未能交接,这一交接风波一直持续到次年。     

北京市如何规制物业交接

随着物业服务市场化进程的不断推进,业主自主选择物业服务企业的意识逐步提高,物业项目交接活动日益频繁。但随之而来的是各类物业交接矛盾纠纷。如何遏制物业交接乱象成了整个行业需要迫切解决的问题。在这方面,北京市曾于201O年出台了《北京市物业项目交接管理办法》（以下简称《物业交接办法》）,笔者觉得值得业内借鉴一二。     

浅议政府职能部门在物业交接中的作用

目前在我国,特别是北京、上海、深圳等大中城市,物业管理小区新旧物业管理公司在管理权交接过程中爆发激烈的群体性矛盾纠纷,甚至武力相争,对簿公堂,这些问题关系到物业管理公司、业主、开发商等各方利益,涉及小区的稳定和社会的安定。造成这种现象主要有以下几个方面因素：1、随着许多楼盘楼龄的越来越长,物业的配套设施设备不断老化,物业的环境和新建楼盘形成明显代差,业主反应较大;2、小区全体业主和物业企业服务人员的专业知识、信息不对等,长期积累的矛盾越来越多;3、在物业服务市场化的招投标活动中双方权利和义务不对等,业主委员会拥有相应的权利,却不能承担相应的经济责任i4、历史遗留问题很难解决,给物业管理服务造成了一系列的矛盾和纠纷,以各种理由拒不退出;5、物业企业人工成本成倍增加,物价指数也不断上涨,企业的生存压力越来越大;6、现阶段物业服务市场竞争不规范、规则不完整的情况下,物业企业盲目进行市场竞争;7、相关法规应细化,政府职能部门的监督机制和处理解决类似纠纷的措施不健全。     

物业服务合同签订典型案例分析

物业服务合同是在物业企业与业主之间产生物业管理服务法律关系的基础性法律文件,该合同之签订是否公平、公正,是否合理、合法,对物业企业与业主之间和谐关系的构建,以及各方当事人能否自觉自愿地履行该合同,十分重要。下文即通过一些典型案例,逐一剖析在物业合同签订过程中人们应注意的主要事项。     

北京：拒不撤出最高可处以10万元罚款

北京市住建委近日公布了《北京市物业项目交接管理办法（征求意见稿）》。该办法将于＂十一＂前正式发布实施。物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的,可处以最高10万元处罚。     

我们小区物业公司换了

“我们小区的物业公司换了,门口值班室的保安也有了,园区的路灯也开始亮了,园区的杂草被拔了,多了好多小叶女贞和海棠”。这些给业主最直观的印象就发生在我们所居住的盐城市清华学仕园小区内,这件事也是业主之间近日讨论较多的话题。该小区开发商通过前期物业管理招投标,盐城市一家物业管理有限公司获得该小区前期物业服务管理权,前期物业服务合同刚履行2年多,     

大唐新老物业交接惨案原因探析

在广大业主迎接2014年元旦来临之际,上海浦东新区大唐盛世花园住宅小区新老物业交接,发生了震惊全国的二死六伤惨案。上海是文明指数领先的文明之都,怎会发生如此惨烈的案件？惨案发生前,该小区的老物业已经向上海市浦东新区人民法院起诉,诉讼请求是判令大唐盛世花园小区一、二期业主委员会继续履行物业服务合同,并且,该法院一审已经判决老物业败诉,老物业不服一审判决,提出上诉。惨案发生后,有关媒体人士和业委会业内人士认为,老物业起诉业委会继续履行合同的诉讼主体资格不适格,浦东新区人民法院不应该受理该案件。又有法学教授表示,前期物业服务合同终止后,老物业必须“走人”。作为原告老物业起诉被告业委会物业服务合同纠纷案件的被告诉讼代理人,我认为,前者观点是错误的,后者观点也不准确。     

物业公司与业主不是物业费收交纠纷的主体

业主享受物业管理服务所支付的费用俗称为“物业费”。由于在物业服务合同中,一般约定这一费用由物业公司直接向业主收取,而且．物业管理条例（下称条例）第67条也规定：“违反物业服务合同约定．业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;     

谁之责谁之痛——透过物业交接惨案看物业服务管理主体责任

20l4年元月,上海大唐盛世花园在新老物业公司交接时发生命案。惨案的发生有其偶发性,事件的处理过程在此忽略,但换一个角度看,新老物业交替过程中产生的矛盾又有其普遍性,在全国各地以不同的表现形式存在,只是本案表现程度极端引发社会关注罢了。此类问题由来已久,表象是物业企业司、业主与物业企业问服务管理权、利益的纷争与博弈,其内在本质反衬出物业服务管理行业所处的尴尬地位现代服务业机制的缺失,政府职能部门的缺位,责任主体看似确定实则失职,物业纠纷司法审判缺憾,行业自律的软弱,无良企业无视法律、藐视社会规则,社会各方责任主体对物业管理服务的无知与偏执等,值得深刻反思。     

业主自治 物业配合——深圳南天一花园与中航物业举办合作十周年庆典

2012年6月16日上午,为了庆祝小区十年的发展,以及对“业主自治＋物业公司配合”模式的肯定,深圳南天一花园业委会与中航物业管理有限公司在小区共同举办了十周年庆典活动,并由业主和物业公司员工组织了一场文艺汇演,众多业主观看了此次节目。深圳市住建局物业监管处调研员刘政、深圳市物业管理协会副会长曹阳、本社副社长兼总编张红喜作为嘉宾出席了此次活动。     

地下车库归业主所有，须交纳物业服务费用

上海某物业公司系上海某置业发展有限公司选聘的前期物业管理单位,双方在签订的《前期物业服务合同》中约定：上海某物业公司对坐落于浦东新区某路1～139号提供物业管理服务,     

麦斯顿物业:一步一个里程碑

物业服务是一脉文化。君不见,使命与精神,诚信与情操,人格与尊严,良心与操守,胸怀与情感,人性与价值,在这里淋漓尽致,精彩纷呈。物业服务是一种经营。企业经营理念,团队经营精神,项目经营平安,专业经营规范,员工经营品牌。物业服务是一篇哲学。水火相向,矛盾寻常;水火相依,对立统一。水水相连,修德为先;火火相映,多元共赢;水火相安,和谐圆满。     

北京：物业合同下月起网上备案

从明年元旦起,业主和物业服务公司签订的物业服务合同,都要在房管部门备案。北京市住建委近日发出《关于开展物业服务合同备案工作的通知》,要求备案合同中的关键内容都要进行公示。     

北京冠城酒店物业管理有限公司 做酒店式物业管理服务的楷模

<正>【企业】北京冠城酒店物业管理有限公司成立时间:1998年服务业态:普通住宅小区、高级外销公寓、高级写字楼、机关办公楼、高档住宅等     

城市花园的物业费调价实践

<正>对于物业费调价的问题必须敢于面对、敢于担当,要有明知山有虎、偏向虎山行的精神和勇气,知难而进,勇往直前,决不可坐以待毙金坛市城市花园是2003年交付的小高层住宅小区,交房后一直由笔者所在的金盛物业管理公司(以下简称"金盛物业")负责管理。该小区总建筑面积为7.1万平方米,     

以质量求生存 以信誉谋发展——北京含光物业管理有限公司

<正>北京含光物业管理有限公司成立于1999年,现为中国物业管理协会和北京市物业管理协会常务理事单位,公司以科学发展观为指导思想,按照现代企业制度的要求经过缜密整合,以优良的资源配置和人力资源组合,从事现代服务业的生产与经营活动。以管理、经营高档写字楼物业、公寓、别墅为专长的大型物业服务企业。     

合同约定价PK政府指导价？——剖析广州丽江花园物管费诉讼案

在全国都具有标杆作用的丽江花园物业服务费纠纷案历经五年之久,终于于2010年1月7日尘埃落定。广东省高级人民法院最终判决业主败诉,业主按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。但案件中涉及的核心法律问题,即政府指导价究竟能否否定合同约定价的争议却并未平息。笔者试图综合案件涉及的核心问题对案件进行一些法律剖析,探讨案件背后蕴含的法理依据。     

聚焦物业服务合同陷阱 寻求保护业主权益之道

物业服务合同是物业管理的基础,业主作为物业的所有权人,通过委托授权物业公司对物业进行管理;物业公司根据所签订的物业服务合同提供物业服务,合同就是物业公司经营、管理和服务的权力来源。