完善土地产权登记推进土地登记代理

本文通过回顾新中国成立以来不同时期土地产权登记的特点,立足现状,以建立土地登记代理制度为着眼点,谈谈如何完善土地产权登记制度.     

地方政府的土地财政及其可持续性研究

土地财政是我国经济快速增长的主要动因,是地方政府融资体系的重要引擎。土地财政拓展了地方政府融资制度和政策空间,但也带来了许多风险问题,表现出现有体制与政策的不可持续性。从国外的情况看,政府或以土地所有者的身份,或以公共管理者的身份,通过各种方式或名义获取土地收益从来就没有停止过,但是,国外地方政府更重视公共利益的保护,重视城市的可持续发展。未来,我国地方政府融资模式需要不断调整与优化,更多运用公共土地资源,吸引社会资本进入基础设施和公共服务领域,避免政府过度参与投资与建设,减轻债务负担,同时,轻松得到所需要的公共设施。     

基于有效政府理论的不动产统一登记分析

中国不动产管理制度经历了历史的变迁,从《物权法》等法律法规的正式实施开始,我国不动产统一登记制度逐步完善、确立,登记逐渐回归市场化,登记机构由管理者向服务者转变,登记职能逐渐由管理向物权公示本能发展。在制度变迁、完善中,充分体现了有效政府理论。     

完善土地产权登记推进土地登记代理

本文通过回顾新中国成立以来不同时期土地产权登记的特点，立足现状，以建立土地登记代理制度为着眼点，谈谈如何完善土地产权登记制度。     

以物权法原理为指导建立健全我国农地使用权制度

物权是直接支配物并享受其利益的财产权。“农地使用权”是对目前集体所有的农用土地直接占有、使用、收益的权利。我国现行法律对农村土地权利的规定过于单一，对土地权权利的合理流转缺乏稳定的制度保障。应在农业基本法中明确规定农地使用权的物权性质，并充实和完善农地使用权的具体内容。以他物权自由流通为理论基础，建立农地使用权流转机制，允许农地使用权进入流通领域，通过一定的运作方式在不同主体之间流动。与此相适应，还应完善土地所有权制度，建立健全更严格的土地登记制度。     

农村土地征收中地方政府的角色失衡探讨

地方政府角色失衡是农村土地征收中面临的重要问题。该文从公共利益界定、政府与市场关系角度出发,阐述了地方政府在农村土地征收中的作用边界;在此基础上分析了地方政府角色失衡的主要表现及其形成机制,表明地方政府极易超越公共利益目的征收土地、过度干预土地市场运行并侵害农民合法土地权益,偏离了其应有的作用边界。最后,提出了矫正农村土地征收中地方政府角色失衡的政策建议,主要包括明确农村土地发展权的归属、培育健全的土地市场、转变地方政府职能、建立多方参与的土地征收纠纷解决机制等。     

不动产统一登记制度实现途径之我见

制度缺失,导致目前我国不动产登记中存在着诸多问题,对不动产权利人的合法权益产生了不利影响。《物权法》在建立和完善不动产统一登记制度方面取得了重大突破,为不动产实行统一登记提供了有力的法律保障。《土地登记办法》为不动产统一登记制度的建立提供了良好的契机。本文对于当前我国的不动产登记制度进行了分析研究,提出了不动产统一登记制度的实现途径及要求。     

当前中国农地制度存在的问题及其完善的途径

80年代后期以来，关于现存农地制度的讨论一直很活跃，通过分析政府权力介入、国家政策以及制度本身缺陷等对经济绩效的影响，提出应从以下几个方面进行制度突破，来完善家庭联产承包经营责任制：（1）通过立法限制政府行为；（2）清晰界定土地产权；（3）落实土地承包政策；（4）建立健全土地流转体制；（5）在条件成熟的地区提倡适度规模经营。     

楼市新常态调控新思维

二三线城市放松限购政策已成潮流，行政色彩强烈的调控政策逐步退出。房地产市场政策环境步入长效稳定的新常态：将告别频繁的行政调控手段，更多依靠市场规律运行；政府转向加强保障房建设与管理，以政府主导的保障房体系和以市场为主导的商品房体系的顶层设计思路明晰；不动产登记制度、房产税等制度加快建设.     

宏观调控中的土地转让问题

国家通过调控土地使用,以调控固定资产投资过快的政策频繁出台,但是地方政府却因对土地财政的深度依赖,与中央政府博弈,致使土地违法严重,宏观调控政策难以很好到位.分析原因,现行土地批租存在诸多弊端.改革土地转让制度,完善现行一次性收租的政策,实行土地年租制是解决问题的有效办法.     

建国以来北京市土地资源配置过程中的政府行为分析

北京市作为首都,既是中央政府的所在地又是北京市政府的所在地。这种特殊的地位使得两级政府在对北京市土地资源进行配置的过程中存在着相较其他地区更为复杂的关系。文章采用制度变迁理论和博弈论的研究方法,从建国以来北京市土地利用政策的演变及现状的角度,对土地资源配置过程中中央政府和北京市政府的行为进行了分析。结果表明,作为具有"经济人"思维的中央政府和北京市政府,在对待土地资源配置问题上,二者之间的关系可以分为三种情况:第一种情况为,当中央政府和北京市政府同时追求保证粮食安全、维护农民利益等效用最大化时,二者将会合作,共同推动土地利用政策体系向更注重耕地保护的方向进行制度变迁;第二种情况为,当两级政府同时追求经济增长、政绩提升等效用最大化时,二者也将合作,共同阻碍土地利用政策体系向更注重耕地保护的方向进行制度变迁,例如,制定具有可钻漏洞的土地利用政策等;第三种情况为,当中央政府追求保护耕地等综合效用最大化,而北京市政府追求实现经济增长等效用最大化时,二者将会进行"监察博弈",中央政府惩罚的力度决定了北京市政府的行为选择。     

浅谈不动产物权中的登记制度

在市场经济活跃的今天,大量的不动产交易每天都在进行,但是,在买卖双方订立了合同之后未进行登记的情况普遍存在。根据我国现行的法律规定,不动产交易必须进行登记,不经登记,买卖无效。法律规定与现实存在着差距,扰乱了现行的财产秩序和交易秩序。因此当前必须强调不动产物款权中的登 记制度。一我国自周朝开始就形成了土地管理制度。《司礼大司徒》曰:“掌建国土地之图,与其人民之数,以安抚邦国,以天下地之图,周知九州之地域,广轮之数,办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”。自唐代以后,就有立契、申碟或过割制度,宋代以后,田土的登记更有鱼…     

浅析土地政策参与宏观调控的理论基础及其意义

土地政策参与宏观调控是当前国家赋予国家土地政策的一个新职能，本文从经济学的角度出发，从基础经济学和土地经济学的相关理论入手，对土地政策参与宏观调控在理论上进行探索。     

北京市农村宅基地使用权确权登记发证政策难点探索

宅基地确权登记发证工作的顺利推进,是保障农民宅基地用益物权,改革完善宅基地制度的基础.本文从北京市宅基地使用和管理的历史沿革出发,分析北京市宅基地确权登记的政策难点,在此基础上构建北京市宅基地确权登记发证政策的解决途径,并结合国家相关政策要求和我国宅基地的演变历史妥善处理确权登记的政策难题.     

农民"被"上楼的反思

我国现行的"城乡二元土地制度",使城市和农村土地存在巨大的价格级差.近几年,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源.根据国土资源部的<城乡建设用地增减挂钩管理办法>,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地.各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场"农民上楼"运动.农民出于自身利益,不愿上楼.     

小产权房成因:一个利益博弈视角

通过构建完全信息动态博弈模型,对政府和农民集体围绕小产权房的利益博弈进行了分析.结果表明:双方博弈的动机来源于对集体建设用地入市的增值收益的分割;而现行土地制度安排下,农民集体在博弈中的最优行动选择是进行小产权房的供地交易,政府的最优行动选择则是默认,这一均衡结果又受到了政府土地制度创新的有效性、农民集体在公开土地市场的收益以及小产权房开发的违法成本等因素的强化.在此基础上,提出了构建城乡统一建设用地市场、提高征地补偿安置标准、明确小产权房的处罚措施等政策建议来遏制小产权房的扩大化.     

论不动产预告登记的效力及其完善

随着《物权法》的颁布实施,不动产预告登记制度在中国正式确立。不动产预告登记制度对于不动产物权变动具有极为重要的意义,同时这一制度设计有利于保障交易安全,有效遏制＂一房二卖＂的现象。然而《物权法》仅对不动产预告登记制度做了原则性的规定,即便有《房屋登记办法》、《土地登记办法》等部门规章的细化,中国不动产预告登记制度仍然存在立法不统一,适用范围狭窄,效力不确定等一系列问题,旨在通过对不动产预告登记效力的研究对中国不动产预告登记制度提出实体及程序方面的完善。     

土地制度冲击、土地财政弱化与地方经济波动

国内部分学者基于土地财政的含义,认为土地财政出现的制度根源之一固然是我国的土地制度.基于此,欲破解我国目前土地财政困境,必先从变革土地制度开始.而土地制度变革的影响集中体现在土地制度冲击方面,土地制度的冲击通过弱化土地财政影响,进而引起地方经济的波动.试图构建代表性家庭、代表性企业及政府3个部门的新凯恩斯主义动态随机一般均衡(DSGE)模型,将土地制度冲击纳入其中.在此基础上讨论不同土地流转冲击下的经济产出、代表性家庭的消费、政府投资及政府债务等变量的变化,以揭示土地流转对于土地财政治理的影响.     

土地宏观调控的政策体系设计——基于中国实践的分析

基于中国实践,对土地宏观调控的政策目标、主体、对象以及政策工具等进行系统分析.主要结论是:(1)尽管面临缺乏理论依据、缺少国际经验、缺乏可行的政策工具以及土地市场的区域性导致传导机制不顺畅等困难,但是土地宏观调控政策是适应中国现实的"次优选择";(2)土地宏观调控的目标应明确为重点保障宏观经济长期增长;(3)土地宏观调控的政策工具有供地政策、土地规划、土地税收、土地价格、土地制度改革以及土地行政手段等;(4)供地政策可作为土地宏观调控政策的核心,长期来看则可将深化土地制度改革作为宏观调控的重要手段,并尽量减少价格管制和行政手段的运用.     

建立土地收购储备制度实现政府垄断土地机制

随着土地管理和土地使用制度改革的深入,我国应运而生了城市土地收购储备制度,土地收购储备制度是建立在城市政府垄断土地一级市场的供应,企业改制和土地集约利用方式上的一种新的制度,有其一定的运行模式。