业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内,许多人都指出过,《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲,《物权法》是上位法,但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言,《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式,在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问,这是《物业管理条例》所带来的影响。此外,行政主管部门在制定政策文件时,也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》,令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大,自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

业主自治的理论基础

业主（Owne,即物业（房屋）的主人。《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主。”业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治表现为私法自治,是指民事法律关系的设立、变更和消灭,     

中国内地业主自治制度历史沿革与完善对策

广义的业主自治是指特定建筑物的区分所有权人,一方面根据自主意志对自己专有部分进行自益性管理（包括委托他人代管）,另一方面组成业主团体,通过行使建筑物区分所有权,对业主的共有部分和共同事务实行公益性统一管理,从而形成业主个体自治管理与业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度;狭义的业主自治,是指物业管理区域内的全体业主,为了对其物业进行管理、     

《物权法》对业主权利的确认

<正>《物权法》首次以法律的形式提出"业主的建筑物区分所有权"概念,将业主对建筑物内的住宅、经营性用房的权利划分为专有权、共有权和共同管理权(《物权法》第70条)。因其前提是"建筑物内",因此这里的专有权从房屋面积角度表述系指业主对所     

浅谈业主自治组织的完善

物业管理最重要的原则是＂业主自治管理＂,而业主自治组织又是业主自治的核心,所以业主自治组织的完善和顺利运作是保障业主自治实现的根本。     

让法律为业主自治组织的成立保驾护航

《物权法》生效已经五年了。虽然业主的建筑物区分所有权已然从法理上确立,作为建筑物管理主体的业主自治组织却并未普遍地建立起来,已经成立起来的业主大会和业主委员会也普遍地运作困难。由于缺乏统计数据,无法准确知道全国已经成立的业主委员会的数量和比例,但从见诸报端的报道来看,各省市成立业主委员会的比例估计在20％左右,全国的比例不会超过30％。而据称全国物业服务企业有近6万家。这么多物业服务企业,在建筑物管理主体缺位的情况下,已经工作了几十年了,这是一个需要反思的事情。     

政府指导之“界”与业主“自治”之界

在我国业主享有的是基于建筑物区分所有权的“管理权”,而不是民主政治意义上的“自治权”。实际生活中,有些人言必称“业主自治”。笔者认为这与我国现行体制和法律规定不符。他们所说的“业主自治”充其量指的是“业主自管”,即在涉及小区建筑物共有部分事务的时候由业主共同行使管理权,通过共同投票或者开会表决的方式进行决策,或者是指小区业主自行组织人、财、物对小区的绿化、卫生、共有部分、公共秩序等进行管理而不委托物业企业进行管理。     

也议“群租”现象

治理的措施主要分三个方面：一是机制落实。区县、街道两级建立整治“群租”工作联席会议制度，并形成相关部门各司其责和综合协调机制；二是发挥业主自我管理的作用，通过修订业主公约或临时公约，规范居住小区租赁行为；三是开展“群租”隐患调查工作，对隐患严重、群众反映强烈的突出问题，由街道组织相关职能部门开展联合执法。     

我经历的业主自治的故事

1998年8月,我搬入国城花园小区。也是从那时候开始,我接触到了小区自治,此后的15年里,我经历了很多很多事情,在这过程中,关心小区事务、参与自治也让我感悟颇多。同时,这15年来业主自治的环境也发生了许多变化,而我也在经历了点点滴滴的“自治故事”之后,对小区自治有了更为深刻和全面的认识。     

业主自治的公共权威原则

关心业主自治的人都知道,做业委会工作的艰辛非同～般。对他们来说,除了要面对外在压力,最辛酸的是不被业主信任。我遇到过很多业委会成员,都谈到这个苦恼。辛辛苦苦地工作,没有节假日,不拿一分钱报酬,甚至还要向里面贴钱。为了一个征询一群人没日没夜地忙几个月,不仅不说你好,还有人和你捣乱。有的业主是从私利出发,为了自家的一点好处,比如旧物业免了物业费帮旧物业出头,也有的是无端的怀疑,以小人之心度君子之腹。你们为什么肯这样付出？没有好处谁干？     

论业主团体意志的表达

物业管理在我国是一个新兴的服务产业,二十世纪八十年代物业管理才传入我国,但起步30多年来,物业管理逐渐规范、不断发展。本文就一个物业小区全体业主在物业管理中共同享有权利和承担义务实施自治管理,即共同意志的表达与实施进行探讨。     

论业主管理规约的性质

<正>《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"规定,业主有权共同制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,但并未明确指出"管理规约"本身的法律性质。作为《物权法》下位法的《物业管理条例》对此问题也无明确规定。笔者认为,明确业主管理规约的法律性质是对业主管理规     

《物权法》和《侵权责任法》下的业主物权保护

本文通过阐述业主物权在我国立法上的法律内涵,分析研究业主物权被侵犯现象普遍存在的原因以及业主物权的保护现状,试图从实际纠纷和现行立法方面来探讨《物权法》和《侵权责任法》在业主物权保护上的意义与不足。     

业主自治将成为可能——对《指导规则》第十八条的理解

《指导规则》第十八条很好地调整了业主之间共同的权利义务关系,同时又解决了现今物业管理服务中的困局和矛盾,将使业主自治成为可能。     

试论业主自治管理模式的弊端

根据国家《物业管理条例》第二条规定,物业管理是指:"业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境与秩序的活动。"这实际上是明确了我国目前的物业管理基本的、也是惟一的模式就是由物业管理企业统一管理。     

住宅小区“业主自治”的实现过程

（接上期）一般来说,筹备业主大会需要从征集业主签名开始。征集到多少个业主签名,并因此能够得到相关政府部门的认可或支持,通常被称为“业主大会成立门槛”。随之而来的问题是,为什么各地的“业主大会成立门槛”会有不同？     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中,第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治,也称业主自治管理。多年来,随着物业管理的普及,业主自治逐渐深入人心,在实践中也出现了一些好的做法,积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上,一些人还存在着或多或少的偏颇,以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

业主自治的现实困境与化解之策

中国的住房商品化改革和城市住房体制变迁,促使住宅产权关系发生了深刻变化,商品房社区大量涌现,基于业主房产权的业主委员会此类新兴权益性组织日渐成为社区治理的重要主体,有人甚至将其视为“中国公民社会的先声”。     

小区财务:业主自治的“软肋”

正小区财务包括两个方面:一是业委会自身业务活动的财务核算,二是物业服务企业对代管业主资产的核算和业主对代管资金的监督。小区财务作为业主公共财务核算的受托者,既受业主自治运作的影响,又是业主自治的重要内容,担负着维护业主权益和社会稳定的重要使命,但包括小区财务在内的业主自治则是一项新生事物,缺乏成熟的经验和理论指导,实务中存在诸多不近人意的地方,发生纠纷有关方面往往是采取压制或息事宁人的做法。笔者认为,小区财务不仅涉及财务本身,还受业主自治影响。     

住宅小区“业主自治”的实现过程

（续上期）具体而言,大致有以下问题容易引发争议：1、固定投票箱如何设立。是否设立固定投票箱,固定投票箱设置在哪里,固定投票箱的安全如何保证,在不同的小区会有不同的结论——基本上是基于维权业主群体与居委会、物业公司的关系而不同。2、发送和回收表决票的工作人员如何组成。包括：街道办或居委会的人员是否必须参与,已经报名参选业委会委员的筹备组成员是否可以参与,物业公司员工是否能够参与。