抵押权是否以混同而消灭

某市登记机构询问：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第77条规定,＂同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权＂。那是不是说明这时抵押权仍然存在？我们在遇到抵押权人变为抵押房屋的所有权人时,是否能注销这一抵押权？金绍达：这一看似简单的问题实际上是《物权法》立法中的一个问题。     

更换抵押人是不是抵押权的变更登记

某市登记机构询问:某甲有一已登记的婚前房产,现要求把所有权变为夫妻共有,但该房屋已经设定抵押,抵押银行也已经同意某甲把所有权变为夫妻共有,我单位也已受理。现准备为之先办房屋转移登记,再办抵押权的变更登记,变更抵押人。在办理抵押权的变更登记时,因抵押申报材料有问题,未能审核通过,且还有一些疑     

地役权与抵押权并存的法律分析

就房地产而言,属于担保物权的抵押权和属于用益物权的地役权都依附于房屋所有权或土地物权,是房地产权利人基于与有关当事人约定的原因,让与一     

抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值

在理论界及抵押登记工作实践中,对于抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值争论已久。一种观点认为,有对《担保法》第35条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值进行研讨和修正的必要,应当允许当事人协商超额抵押;另一种观点认为,如果办理抵押贷款登记,应当遵守《担保法》第35条的规定,禁止超额抵押,如果信用贷款,则按无担保的一般债权处理。近日,笔者在准备全国房屋登记官培训考核过程中,发现教材编写人员对此问题也有不同     

《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点(四)

一、能否重复抵押 在当前的房产抵押登记中，全国大多数登记机构不受理房产的重复抵押。 所谓房产重复抵押，是指抵押人以同一房产分别向数个债权人设定抵押的行为。对此，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第115条规定，抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，     

因离婚而转移抵押房屋中的问题

正某市登记机构询问:已抵押的房屋因离婚而归另一方所有,如果抵押人没有提前清偿债务,抵押权人也书面同意转让,我们是否可以办理房屋所有权转移登记。如可以,在办理房屋所有权转移登记时,是否应对抵押权进行变更登记?要不要更换房屋他项权证?金绍达:由于物权有追及的效力,已设定抵押的房屋,无论转移到谁的手里,抵押权人都可以行使其     

以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记

近来,购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押,申请房屋权属登记的情形时有发生。有的市辖区政府为推动住房保障工作,甚至积极敦促设区的市房屋登记机构办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押而申请的房屋权属登记。房屋登记机构是否可以办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记,在房屋登记机构内部和社会各界存在分歧。     

房屋登记簿记载的“债权数额”是否就是担保的范围

正某市房屋登记中心询问:最近,有一部分抵押权人(主要是银行),在办好抵押登记手续以后,认为已抵押的房屋价值还有余额部分,要求再次办理抵押。就房屋价值的余额部分再次设定抵押,本来是正常业务,此时银行和债务人之间并没有新的债权发生,而是要对已登记的抵押权所担保的债权再次抵押。我们认为,在没有新的债权产生的情况下,不宜再由登记机构对已存在抵押担保的债权再次设定抵押。我单位向抵押权人了解情况     

房屋注销登记应注意的法律问题

房屋注销登记是房屋登记的一种重要类型,注销登记办理的好坏,直接影响登记簿的准确性和时效性,也极大地影响权利人及利害关系人的各种权益。根据《物权法》第9条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋物权的     

设立了抵押权的房产被转让,效力如何认定

正案例2012年夏,A公司依法取得某块土地建设用地使用权。在办理完报建手续后,进行了写字楼建设,并完成外装修。该写字楼为15层高。当年10月8日,A公司将这栋写字楼的第11至第15层卖给了B公司,并约定半年后交房,B公司于交易次日申请办理了预告登记。然而一周后,A公司因为还款需要,在B公司不知情的情况下,以该写字楼第11至第15层设立抵押,向银行借款。后固资金周转持续遇到困难,又将该写字楼第1至第10层设立抵押,向银行借款。2013年1月5日,     

现房买卖是否可以凭预告登记证明办理抵押权预告登记

某市登记机构询问：在现房买卖时,如果当事人办理了房屋所有权转移的预告登记,是否可以凭预告登记证明办理抵押的预告登记？如果可以,那么当事人如果签订了虚假的房屋买卖合同以后,先办理所有权转移的预告登记,再办理抵押权预告登记骗取贷款,岂不让银行的利益得不到保障？对此,登记机构是否应承担责任？     

转让有抵押的房屋如何登记

对于有抵押的房屋办理转移登记,业内一直有不同的观点。《物权法》第191条规定,抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第33条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权     

《婚姻法》解释三和涉婚房产登记

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(法释[2011]18号,以下简称解释三)公布后,在社会上和房屋登记机构内部引起了强烈的反响。对此,我想谈谈我的看法。     

在建工程抵押可以是未建部分

1997年《城市房地产抵押管理办法》生效后出台的一系列关于房地产抵押的法规均未对在建工程抵押是建成部分还是未建部分作出明确规定,直至2012年住建部出台《房地产登记技术规程》,才明确规定了登记机构在办理在建工程抵押时,抵押物只能是已建部分,未建造部分不能作为抵押物。该规定虽然有效保护了债权人的权益、避免了登记机构在审查过程中的风险,但却使得房地产建设单位通过在建工程融资的可能性极大削弱,从促进房地产市场发展和整个市场经济繁荣稳定的角度看,在建工程抵押包含未     

行使抵押权时能否执行其他法院查封的房屋

正某县登记机构询问:我县有一处企业的房产,在2011年抵押给了江苏银行,当时抵押双方到我单位办理了抵押登记。2013年,该房产被某市一区人民法院查封,之后又有该市另一区人民法院办理了轮侯查封登记。最近,根据抵押权人江苏银行的申请,在行使抵押权时,我县人民法院将该处房产执行了拍     

不动产物权登记中的利害关系人

利害关系人是法律活动中重要的主体之一,也是不动产物权登记经常遇到的一类法律关系主体。对利害关系人的理解直接影响到不动产物权的登记结果以及当事人的合法权益,因此,如何界定利害关系人便成为不动产物权登记理论界和实务中引人关注的重要问题。但是,《物权法》及相关登记规则如:《房屋登记办法》、《土地登记办法》对这一概念之内涵与外延并无明确规     

何为谨慎 如何合理——论登记机构的登记审查标准

登记是形式审查还是实质审查的疑问，可以说是登记机构最热望得到正面回答，又最怕碰触的部分。《物权法》对于登记机构职责的归纳采用了查验、询问、如实、及时、要求补充证明以及实地查看等用语。从立法的描述来看，登记机构享有一种对登记事实真实性、合法性、有效性的职权认定职能。由此最高人民法院在其编写的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书中，     

被征收房屋的物权登记

房屋被征收后,所涉及的因所有权转移、灭失引起的登记,一直以来未受到业界的重视,但随着房地产限购调控政策的深入、住房信息联网和登记簿信息利用的日益频繁,被征收或已灭失房屋的登记问题将逐渐凸显。一、征收后拆除房屋的登记(一)已灭失房屋的所有权注销登记房屋被拆除意味着房屋所有权的绝对消灭,它是导致房屋所有权注销登记最直接的原因行为。房屋被拆除后,房屋所有权人应当申请所有     

更正登记中房屋所有权人的更正

A将房屋卖与B,A与B通谋逃避交易税费,A遂向登记机构书面声明,他与B是密友,B因隐情,由他将B出资购买的商品房代为登记在自己名下。A、B共同向登记机构申请将登记在A名下的房屋所有权更正登记在B名下。登记机构可否应A、B的申请办理更正登记?《物权法》第19条规定权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。质言之,登记簿记载的事项有错误时才更正,没有错误则无须更正。     

以一人公司的房产为股东提供担保,登记机构应否受理

某市登记机构询问:由自然人投资的一人公司,要将公司的房产为其股东进行担保。根据《公司法》第十六条的规定,公司为公司股东提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议,且该股