金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（九）

在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别?在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押与房地产抵押的主要区别有两方面：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，     

当前在建工程抵押中存在的弊端

在说明什么是在建工程抵押时，首先简单介绍一下《城市房地产抵押管理办法》。《城市房地产抵押管理办法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》制定，于1997年5月9日建设部令第56号发布，自1997年6月1日起施行，并于2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正。修正后的《城市房地产抵押管理办法》中所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。     

商品房开发贷款与期房按揭的双赢选择

我国房地产开发与融资、房地产行政与司法监管等方面尚存在以下几个突出问题：①房地产开发与金融资产大量沉淀，商品房空置率居高不下，资金流动性差；②与商品房开发和购房消费金融相关的房地产权属管理，在建工程和期房的抵押登记与监管措施，房地产司法处置等配套政策和法律制度缺位或滞后，个人消费贷款征信体系欠缺；     

在建工程抵押风险的宏观防范和微观防范

商品房在建工程抵押作为一种担保贷款方式，对解决开发商建设资金的不足，加快工程进度的确发挥了一定的积极作用，但同时也有很大的负面作用。一方面可能助长房地产经济泡沫，另一方面给银行和消费者带来潜在风险，对此，我们应该采取切实的措施防止其可能造成的危害。一、在建工程抵押的背景和宏观调控应该说，当前开发商具有比较宽松的资金政策。他们可以用土地使用权抵押获得贷款，可以预售获得资金，只要稍有实力的开发商或者有销路的开发项目都能得以顺利完成，没必要搞在建工程抵押。一些开发商急于将在建工程用于抵押贷款，情形大致…     

如何规范在建工程抵押登记

目前,在建工程抵押已成为企业的一种主要融资渠道,特别是近年来我国出台了大量房地产金融税收新政策,房地产企业面临着前所未有的资金信贷难的问题。因此,如何规范在建工程的抵押登记成了有关部门必须认真探讨和解决的问题。     

发展房地产金融的对策建议

房地产业是一个资金密集型行业，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，不仅是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题，也是防范金融风险的重要方面。我国房地产资金体系存在着融资渠道单一和股东成份单一的缺陷。     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价实践中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因：一是由于开发项目投资数额较大，要完成整个开发项目，开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决；二是企业扩大投资经营规模，流动资金不足，造成技改项目或新的投资项目资金不足，需要通过贷款加以解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告”。由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握，因此，房地产在建工程的抵押评估有其复杂性。本根据实践中遇到的问题和解决的方法，对以下几方面的问题提出探讨。     

规范房地产抵押促进房地产市场健康发展

房地产抵押近年来在房地产生产和流通中日趋普遍，已成为房地产生产及消费融资的主流。在金融全力支持房地产市场的同时，我们也要看到这种支持的两面性与双重影响，既要看到其积极因素，也要看到其中隐含的问题。本文拟就目前房地产抵押贷款对生产与消费的不同影响，谈笔者的一得之见。一、目前各类房地产抵押的特征目前涉及房地产抵押贷款的种类有：土地抵押、在建工程抵押、预购商品房贷款抵押（即按揭）、存量房（现房）抵押等。从贷款的主体上看，土地抵押、在建工程抵押、部分存量房抵押为开发商的开发融资贷款。预购商品房贷款抵押、…     

我国房地产开发企业信托融瓷研究

房地产开发与资金筹集和运作密切相关。房地产项目开发过程中，对资金的需求大量且集中，企业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行，甚至关系到整个企业的生存发展。目前，我国房地产融资主要依赖商业银行。     

推进上海房地产金融服务业发展的战略考量

一、房地产金融服务业的构成与经营特点（一）房地产金融服务业的构成 1.房地产金融服务的业务构成包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产开发贷款和房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、贷款中介、货币结算服务，以及代理房地产有价证券的发行与交易，融资咨询，资金担保等。     

房地产开发企业融资和现金流管理研究

社会经济不断发展,带动我国房地产行业发展,我国也相应出台相关政策推动房地产行业发展。因为房地产行业比较特殊,在工程建设过程中需要利用较多的资金,房地产开发企业需要合理融资,加强控制企业现金流。只有合理管控现金流,因此减少房地产企业的资金风险,通过有效管理企业资金,从而保障项目效益。本文分析了房地产开发企业融资和现金流管...     

我国发展房地产信托投资的可行性分析

目前国内房地产企业融资，主要采用银行贷款的方式进行。据统计表明．大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这使得我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业。间接融资的比重过大．也使得中国的商业银行系统过多地承载了房地产行业的系统风险。因此．不论从房地产业自身还是从维护我国金融秩序稳定出发．需要有计划地增大房地产开发商直接融资比重．以解决房地产开发和运营的资金问题。     

浅析在建工程抵押存在的问题及对策

近几年来，我国经济的持续高速增长和住房需求的不断增加促进了房地产业的发展。但是，房地产开发是资金需求量大、开发周期长的行业，大多数开发商不可能在开发之前筹措到全部资金。为了筹资，许多开发商都是用在建工程向银行申请贷款。由于在建工程的特     

房地产开发企业资金管理问题及对策探讨

随着我国经济的持续发展以及城镇化进程的不断加快，房地产行业得到了快速发展，但同时很多房地产开发企业在市场的带动下盲目扩张，生产经营规模不断扩大，财务风险持续增加，资金管理问题频发。对于房地产开发企业而言，资金是最重要的资源之一，是维持项目开发建设的重要保障，因此，房地产开发企业不仅要加强资金管理，完善和优化资金管理体系，避免资金浪费，还应当制定科学的融资计划，不断拓宽融资途径，确保房地产开发企业经营活动的正常开展，帮助房地产开发企业实现高质量发展。     

在建工程抵押可以是未建部分

1997年《城市房地产抵押管理办法》生效后出台的一系列关于房地产抵押的法规均未对在建工程抵押是建成部分还是未建部分作出明确规定,直至2012年住建部出台《房地产登记技术规程》,才明确规定了登记机构在办理在建工程抵押时,抵押物只能是已建部分,未建造部分不能作为抵押物。该规定虽然有效保护了债权人的权益、避免了登记机构在审查过程中的风险,但却使得房地产建设单位通过在建工程融资的可能性极大削弱,从促进房地产市场发展和整个市场经济繁荣稳定的角度看,在建工程抵押包含未     

对在建工程抵押若干问题的探讨——以深圳为例

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展金融业务的需要的同时，又可解决开发商扩建融资的需求，从而在实践中运用较多，对促进房地产市场的发展发挥了一定作用。但遗憾的是，关于在建工程抵押的法律配套很不完善，尽管相关法规有原则性规定，但一直未形成成熟、完善的制度。     

在建工程抵押估价中一个需要引起重视的问题

一，在童工程抵押和在童工程抵押物估价。在建工程是一种特殊的房地产形态，在房地产开发逐渐步入高峰期的今天，它已经越来越成为增量房地产中的一个重要组成部分(或称增量房地产必经的形态阶段)。在建工程也是目前房地产开发企业和银行借贷关系中重要的抵押物形态。     

银团贷款与房地产抵押

众所周知,房地产开发具有投资量大、投资周期长的特点,开发企业因自有资金有限,除项目前期的资金投入外,一般都需要通过抵押贷款等融资手段来解决资金不足的问题。修改后的《上海市房地产抵押办法》（以下简称《新抵押办法》）加强了对房屋期权抵押行为的规范,在第二十二条（以房屋建设工程期权设定抵押权）中明确规定以房屋在建工程期权设定抵押权的,必须符合“该建设工程范围内的商品房尚未预售”的条件,换言之,已经发生商品房预售行为的房屋在建工程期权不得再作抵押。这就意味着商品房的开发企业除了必须具备一定量的自有开发资金外,或选择商品房预售的方式,或选择以房屋建设工程期权向银行抵押贷款的方式获得继续开发的资金。然而,按照《新抵押办法》第二十四条（资金监管）的规定,在符合抵押条件的时候,先将房屋建设工程期权向银行作抵押取得贷款,在落实资金监管措施的前提下,经抵押权银行同意进行预售,将预售所得的房款通过资金监管的渠道先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款,待注销相应部位的抵押权后,办理该部位商品房预售合同登记备案的做法,在实务上还是有可操作性的。在这种情况下,抵押的方法在理论上有四种：一是将整个的建工程分成若干个部分,按需要时分别向一个或数个银行抵押贷款（但仍要满足该商品房开发项目范围内尚未预售的先决条件）;二是将整个在建工程一次性抵押,获得足够的贷款;三是将整个在建工程一次抵押,获得并不足额的贷款,需要时用其余值部分再次抵押;四是将整个在建工程一次设定最高额抵押,按需要陆续取得贷款。但在实务中,第四种方法根据《新抵押办法》第二十二条中“不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押”的规定,目前已被禁止;第一、三种方法会使抵押情况趋于复杂,登记手续烦复,登记时所发生的费用也较高;唯第二种方法为最优 。但中大型的商品房开发项目往往需要投入巨大的资金,少则几千元,多则高达数个亿,如将整个在建工程项目作一次性抵押贷款,这样巨大的融资量仅靠一家银行的力量是难以承担的,况且房地产开发项目投资周期较长,由于市场的不稳定因素,相对风险也很大,任何一家银行亦往往不愿单独来承担,此时可采用银团贷款的方式进行融资。     

我国房地产开发企业高负债成因及利弊浅析

房地产开发是一项资金密集型投资,承担房地产开发的企业对资金的需求量自然较大。然而,目前我国房地产开发企业整体实力依然偏低,有雄厚资本为后盾的开发企业为数不多,因此企业必须采取各种进行融资以取得开发所需的资金。便是在当前融资渠道有限的情况下,企业的负债以银行贷款为主,这也就成为了开发企业高负债形象形成的诱因。如今,房地产项目规模的不断扩张,如何对开发企业的资质和开发能力予以监控与规范,以及如何确定企业开发资金的构成与合理负债水平等问题,逐渐引起队人们的关注。     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因是由于开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告。”由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握。为此，笔者根据实践中遇到的问题和解决的方法，就房地产在建工程的抵押评估，谈一些粗浅的认识。