明责放权 培育郊区土地市场——再谈上海郊区土地批租问题

1992年是上海郊区大胆推进土地使用制度改革,土地批租工作迅猛发展的一年。1993年在市政府作出“浦东新区和六个郊县(南汇、松江、金山、青浦、奉贤、崇明)的批租工作,从确定出让地块,受让人,出让金额直至签订出让合同和发放土地使用证,均由新区和县政府自行办理”的规定以后,郊区土地批租继续保持了良好的发展势头,共出让地块57幅,面积263.8公顷,分别占全市批租总量的22.7％和5.3％。其中青浦县出让地块14幅,面积75公顷,居于郊区榜首。     

建设一个稳定、公平、安全的土地市场——吴江市国土资源局工作剪影

江苏省吴江市国土资源系统高举“保护资源，保障发展”两面大旗，深化土地使用制度改革，积极探索新的供地方式，加强土地批租专项治理，大力推行土地使用权公开招标拍卖，取得了明显的成效。开展专项治理，出台规范性文件。吴江市在2001年9月成立土地批租专项治理小组，对1999年1月1日以来的土地批租项目进行全面彻底清查，在摸清情况的基础上，正式出台《关于国有土地使用权招标拍卖的实施意见》，把国有土地使用权的出让纳入规范化和制度化的轨道。明确规定：一是必须严格国有土地使用权出让手续；二是土地使用权出让金必须全额到账；三…     

批租制是英殖民地政策的遗产吗?--与周珂、刘福垣、周其仁等学者商榷

土地批租制并非英国专门为殖民地打造的,我国香港并非全世界最早推行土地批租制的地方,所谓香港“发明”了土地批租制度更是无从谈起。美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰等国家早先都有土地批租制度。英国本土的土地批租也很普遍,其历史可以追溯到16世纪以前。     

改革土地经营制度建立新型土地税制

上世纪80年代末,离香港最近的深圳市率先将土地批租制引入内地,成为城市土地经营制度改革的领头人,1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》即国务院55号令的颁布施行使土地批租成为我国城市土地经营的法定制度。经过10多年的发展,其批租范围不断扩大,批租方式不断改进,交易额直线上升,土地出让金已成为地方政府的重要财源之一。城市土地使用制度的改革彻底纠正了社会主义土地不是商品的荒谬认识,还原了土地的本来面目。但是,当我们冷静审视城市土地经营制度后不难发现,土地批租不仅高度垄断土地市场,侵犯土地使用者…     

上海土地批租的现状,问题及对策

一、10年来，上海土地批租的特征随着土地使用制度改革的不断深化，上海土地有偿使用覆盖面逐步扩大，在批租土地从总量迅猛增加到逐步回落过程中，土地批租的结构和布局渐趋合理。1988年至1996年底，上海土地出让金总收益为92亿美元和106亿人民币，其中市政府出让金收益196亿美元和349亿人民币，成为上海重大市政工程的重要资金来源。从这IO年土地批租的发展状况看，有如下几个特点：1从总量上看，10年来，上海批租土地数量呈现巨大的波动现象。从1988年8月8日，上海第一幅地块土地使用权出让，到1996年底，上海外销土地批租地块累计1381…     

土地研究三题

关于国有土地租赁制目前对于国有土地有偿使用制的分类法之一是：出让制、租赁制、作价入股制。这就意味着出让制不属于租赁制,只有年租制、短租制才属于租赁制。从字面含义上来看,似乎可以作出这样的解释：实行出让制是把几十年的土地使用权一次性“出卖”给使用者;实行租赁制则是把土地使用权按年、按月“出租”给使用者。然而,既然并不涉及到土地所有权的转移,那么,无论是把土地使用权“出卖”给使用者,还是“出租”给使用者,在本质上都是实行租赁制。我国实行的出让制,借鉴自香港的“批租制”,而香港的“批租制”则来源于英国…     

土地出让年限届满,续期手续咋办

二十世纪90年代,县级以上人民政府的供地以出让方式为重点,推进了土地有偿使用制度改革。目前,在一些地方,当时部分出让土地,特别是中小型(个体)工商企业使用的出让土地,法定使用年限已经届满或即将届满。那么,如何处置这些出让年限届满的国有土地,才能做到既使土地使用者继续合法使用土地,又使国有土地所有权益不受损害?《城市房地产管理法》第二十一条对出让年限届满土地使用权如何处置作出了这样规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅…     

土地资源会计核算的国际比较

中国与西方资本主义国家对土地资源的产权归属有着不同的规定。欧美等西方资本主义国家大多实行土地资源的私有制,允许土地资源财产权的依法转让。但是中国宪法规定土地属于国家或集体所有,规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。另外,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度”。正是产权归属的不同,导致了会计核算的差异,笔者试分析IAS和CAS会计核算的异同。     

孝感市土地招标拍卖工作调研

湖北省孝感市把防止土地批租过程中的腐败作为源头治腐的一项重要工作来抓,以经营性土地招标拍卖出让为突破口,从改革土地使用制度人手,运用市场机制代替行政审批制,逐步建立规范的有形土地市场,实施"阳光作业",避免暗箱操作,最大限度地提高了土地资源利用效益,确保了土地资产的保值增值,为从源头上治理腐败探索了新路.     

策划人语

适逢第十三个全国“土地日”之际,国土资源部颁布第21号部令,出台《协议出让国有土地使用权规定》。这是我国第一次用规章的形式为协议出让定规矩。《规定》的颁布实施,对进一步规范土地市场秩序,优化土地资源配置,保证土地使用权交易的公开、公平、公正,防止“暗箱操作”,遏制     

有关土地管理法规的三点建议

将有关土地市场的政策、规章上升为法律20世纪80年代后期,我国开始了国有土地使用制度的改革,将计划经济时代无偿、无限期、无流动的“三无”土地使用制度,改变为有偿、有限期、有流动的“三有”土地使用制度,为我国社会经济的发展注入了新的血液。随着我国市场经济体制的逐步建立与完善,作为特殊商品的土地进入市场流转已然成为趋势。2002年5月9日,国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,叫停了沿用多年的土地协议出让方式,要求从当年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进…     

设立新公司开发利用土地的法律思考

正根据国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(以下简称《规范》)的规定,"申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果……也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》",该规定为土地     

规范的市场离我们有多远--对湖南土地市场建设的调研

九年不懈探索,成效有目共睹湖南省土地市场建设从1992年起步,以岳阳市率先出让千亩国有土地使用权、浏阳市敲响“三湘第一锣”拍卖首宗国有土地使用权为标志。经过9年多的探索和培育,全省土地使用制度初步实现了“两个转变”,即国有土地使用由无偿、无限期、无流动向有偿、有限期、可流动转变;土地出让方式由单一的协议出让向招标、拍卖等市场配置方式转变。土地市场正在逐步形成。9年来,全省共出让土地16．5万亩,收取土地出让金80多亿元。到2000年年底,全省已有11个市和60多个县(市)建立了土地市场机构。全省土地一级市场出让土地17085亩,…     

"空地"能不能转让--《城市房地产管理法》第三十八条探讨

《城市房地产管理法》第 38条规定 ,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25％以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　据此规定,权利人取得土地使用权后,未完成开发投资总额 25％以上,以及未形成工业用地或者其他建设用地条件的土地使用权 (简称“空地” ),是不能转让的。土地行政主管部门对“空地”转让不能予以确认和保护…     

国有建设用地使用权到期处置研究

正上世纪80年代末,深圳和上海开启了土地有偿使用制度的先河。1988年的宪法修正案明确,在坚持城市土地国家所有的前提下允许土地使用权可以依照法律的规定转让。随着《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》等一系列法律法规的颁布实施,我国基本确立和逐步完善了国有土地有偿出让制度。作为国有土地出让制度的一项重要内容,出让期限以及到期处置问题备受关注。尽管相应法律法规明确了不同用途的土地使用权出让的最高年限,     

浅谈“五荒”使用权的拍卖

浅谈“五荒”使用权的拍卖仰协邱宝奎李进在我国，以１９８７年在深圳第一次拍卖土地为标志，我国土地使用制度的改革已迈入了市场经济的轨道。本文以凉山州德昌县“五荒”土地使用权有偿出让为典型例子来探讨有关“拍卖制”的几个问题。一、有偿出让“五荒”使用权的缘由...     

排除招拍挂中的行政干预

目前,我国经营性土地使用权招拍挂出让制度已初步建立并日益完善。但是在实施中,一些问题也逐渐显露出来,主要表现在以下几个方面:———一些地方为招商引资的需要,提出“税费全免,土地全送”等一系列优惠政策,对经营性土地先行立项,先行确定土地使用者、土地面积和土地价格,致使国有土地资产严重流失。———在企业改制、破产中,为企业整体出让便利,把国有经营性土地使用权出让与企业资产出让捆在一起,搞协议出让。———某些地方领导干部在招拍挂工作中,乱打招呼,乱批条子,变通运作,致使招拍挂出让制度有其名而无其实。———一些地方在大…     

应理性看待拍卖"天价"

从一些地方土地出让报道和土地批租工作实践中发现,一些土地市场地价全线飘红,“涨”声一片,土地招标拍卖成交价高出拍卖底价或土地评估价数倍,而且屡屡爆出“天价”。土地拍卖、挂牌出让竞争如此激烈,让人们欣喜地看到房地产市场的红火,但从另一方面也看出房地产市场存在令人担忧的隐患。从土地拍卖规则来说,出价最高者取得拍卖土地一定期限的土地使用权,土地所有权拥有者满意,获得土地价值最大化的货币,土地的经济价值得以充分显现。但土地经济价值并不是越高越好,超出常规的土地经济效益的最大化未必会带来社会效益、生态效益的最大化,有…     

协议出让走向市场

协议出让国有土地使用权,是我国土地使用制度改革中土地有偿使用的三种基本形式之一。但理论界和社会上的普遍认识是,协议出让并不是市场行为,只有招标和拍卖才具有市场配置土地资源的功能。《协议出让国有土地使用权规定》,就是国土资源部将协议出让市场化的一个重大举措,是继     

无偿收回土地使用权的成立条件--《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条解析

去年年底,国土资源部下发紧急通知,要求以2004年12月31日为基准日期,一直到2005年3月31日,对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行全面调查,以分析土地集约利用潜力的情况,研究制定鼓励盘活存量建设用地的政策措施。调查中,如果发现土地使用者违背《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称为条例)第十七条第一款的规定,没有“按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地”,该如何处理?按照该条第二款的规定,“市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”,该如何执行?本文作者对土地行政管理部门在行使无偿收回土地使用权行政处罚权过程中的一些问题,提出了自己的看法,供大家参考。