用土地经营城市--土地收购储备理论与实践

２０世纪９０年代中期以来,我国一些城市积极探索城市存量土地由政府统一收购、统一储备、统一配置的土地收购储备新机制。城市存量土地必须由政府集中管理建立土地收购储备机制,是政府加强土地资源和资产管理,垄断和规范土地一级市场的一项举措。我国城市土地属于国家所有,政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但一段时期以来,我国城市存量土地几乎掌握在使用者的手中,政府事实上失去了对城市存量土地的控制,土地市场比较混乱,并带来了一些突出的弊端。一是城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场…     

谈谈粮食收购资金封闭运行中的问题

一、“封闭运行”的权、责严重脱离银行与粮食企业一样,也是企业。这两个企业,一个是债权人,一个是债务人,他们之间只存在着借贷关系,不存在谁服从谁的问题;从法人角度来讲,他们都是法人,是平起平坐的,不存在一个是管理者,一个是被管理者的关系。然而,由于“封闭运行”的政策,改变了他们的关系,粮食的所有资金纳入农发行封闭管理,给予银行至高的权力,从购、销、调、存全部业务环节上控制着企业的经营活动,企业失去了自主能力。但银行除履行管理职能外,却对企业不负丝毫的经济责任,企业是盈利还是亏损与银行的经济利益并没有直接的利害冲突。…     

土地,如何储备--土地储备库内涵、储备方式及问题评析

土地储备库和土地储备方式是土地储备制度的重要组成部分,本文就土地储备库的内涵、构建及土地储备方式的合理选择进行探讨,分析了目前土地储备存在的问题及对策,以期对深入推广和规范土地储备工作及信息化建设有所帮助。土地储备库的内涵土地储备库不能简单理解为储存土地的“仓库”,土地和一般意义上的货物有着本质的区别,土地所有权和使用权的分离使得人们在发生买、卖等土地市场行为时,与其他货物的处置方式不同,而且政府高度垄断土地一级市场,所以土地市场行为只能在“土地收购储备”、“招标拍卖挂牌”等一系列制度的约束下进行,不可…     

当前收购资金封闭运行中的问题及对策

一、当前收购资金封闭运行中存在的问题(一)对收购资金封闭运行认识不足,贯彻执行中出现偏差今年四月份以来,我们加大了对封闭运行管理和宣传的力度,使各级政府、企业、银行对收购资金有了全新的认识并有效地遏制了收购资金的流失。但目前仍有一些部门,不能全面准确地理解把握政策,注重收购投放环节和不给农民打"白条",轻视销售回笼环节和足额归流还贷付息;有的对封闭运行信心不足,有畏难情绪,造成监督不力。这些情况直接影响收购资金封闭运行在各级各部门的全面贯彻执行,给封闭运行带来了一定障碍。(二)政策性与经营性业务分离进度迟缓,经营性业务仍在挤占挪用收购资金粮改前,粮食部门政策性与经营性业务混合经营,使粮食收购贷款成为"唐僧肉",人为地让经营性业务长期巨额占用。这次粮改要求政策性与经营性业务在人、财、物上彻底分开,但从目前情况看,进度迟缓,有的地方仍然沿袭"一块牌子、两套人马",实行政策性企业直接领导经营性企业;有的实行政策性企业向经营性企业渗股,在资产和利益上相互包含;有的政策性企业委托经营性企业加工,搞变相经营性占用政策性资金。这些情况都可能     

粮食收购资金封闭运行中的问题及对策

粮食收购资金封闭运行是粮食流通体制改革三项政策之一,实行这一政策对于保证粮食收购资金供应,不给农民打“白条”;防止挤占挪用收购资金,保证银行信贷资产质量;加强企业资金管理,提高资金使用效益都起着重要作用。实行这项政策几个月来效果明显,粮食库贷挂钩比例...     

哪来的"危险信号"?--就土地拍卖问题与包宗华先生商榷

在2004年6月9日的《中国房地产报》上,中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华先生发表了题为《土地拍卖“拍”出的危险信号》(以下简称为包文)。包先生认为,我国的土地拍卖中,出现了三个问题、一个危险信号———大幅度地提高地价并殃及房价,开始产生一种“不全面”的扶强抑弱作用,进一步揭开了亏损、微利、暴利行业之谜,许多城市不同程度地存在着执行土地政策的偏差等等。我不反对奇谈怪论,相反,如果其行文具备充分的论据,论证在逻辑上前后呼应,可以自圆其说,不失为读者欢迎的“一家之言”,我是非常赞赏的。但是,观点没有什么新意,又缺乏…     

土地增值收益如何分配——略谈城镇化发展中的土地问题(一)

正我国新型城镇化发展过程中遇到的最大问题,并非农村人口落户城市背后隐含的大量新增城镇人口的公共福利成本问题,而是部分农地"进入"城镇后产生的土地增值收益如何合理分配的问题。"人地钱"挂钩的城镇化,就是要在测算城镇新增落户人口数量的基础上,来合理确定城镇新增建设用地规模。这一政策的本质内涵,是要实现城乡建设用地总量控制与布局调控,而其落脚点,还在于解决好土地增值收益的分配问题,使其一部分可用于解决     

从香港土地一级市场谈起--内地土地一级市场中的问题及对策思路

改革开放以来,我们学习和借鉴香港垄断土地一级市场与批租土地的做法和经验,逐步形成了由国家垄断并按计划供地的土地一级市场,建立了包括出让、租赁、作价出资和入股、授权经营等多种供地方式,招标拍卖挂牌等多种市场运作模式的土地市场制度,为经济社会的发展奠定了坚实的基础     

从"二元"向"一元"的转制--城中村改造中的土地制度突破及其意义

城中村土 地产权改制目的和基本思路 总 的 来说 ,城 中 村 土 地产 权 改 制 的目 的 就 是 要实 现 城 中村 的城 市 化改 造, 推 动 城 市化 进 程 。 具体 而 言 , 其基 本 思 路就 是要 在 现行 制度 体 制 框 架下 寻 找 到 一种 出 路 , 彻底 摆 脱 土地 所有 制 二元 结构 对 城 中 村城 市 化 发 展造 成 的 制 度障 碍 。 通过 将土 地 合法 地引 入 市 场 流通 、 显 化 土地 价 值 , 使城 中 村 村集 体 通 过 盘 活 土 地 资 产 获 得 改 造 所 需 资 金 , 使 政 府 能 够 统一 、有 效 地利 用土 地 , 使 社会 繁 荣 稳 定, …