廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。     

土地估价结果的确定

今年六月参加广东省土地估价师后续教育，大家谈到在日常工作中用多种方法测算的地价结果相差很大时，很难确定最终结果，针对这种情况本人结合自己的多年工作经验谈谈自己的观点，供大家探讨。《城镇土地估价规程》GB／18507-2001第7．1．7中的宗地估价结果的确定中提到，土地评估到最后，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，最终确定估价结果。     

深圳市经济特区土地定级估价成果及应用

本文中所给出的定级估价成果，其特点是用三类用地级别曲面图代替了常规的划分土地单元定级方法；用电脑技术处理定级估价全过程；实现了用连续变化的作用总分曲面覆盖全特区范围，以其表示土地区位优劣的“级别”。该立体曲面表示法也可以用平面等值表示来替代。三类不同用途的用地的价格分别采用级差收益法（工业）、残余法（商业），剩余法（住宅）进行测定；用最小二乘法进行回归统计，从而使获得的基准地价体系与土地实际价格基本吻合；使课题成果具有很强的实用性。本课题所建立的软件系统能够不断自我改善，将新的建设成果输入后，地价体系自动完成修改，从而为深圳经济特区地价动态管理做好准备。     

从城镇土地分等定级到基准地价修正法

本以我国土地使用制度的改革为背景，探讨了城市土地分等定级的内涵、基本原理及其应用价值，在此基础上阐述土地定级与基准地价的相互关系，基准地价的评估方法。最后介绍基准地价修正法的基本原理和应用价值。这一整套工作都是我国广大估价工作不断实践的产物和创新的成果。     

浅析土地估价报告实行专家评审制度的意义与作用

为规范廊坊市辖区地价管理，合理调控、引导地价水平，完善地价体系，保障土地所有权人和使用权人的合法权益，廊坊市国土资源局近年来试行土地估价报告、土地估价技术报告实行资深专家评审制度，取得了一定成效。本文试就实行这一制度的积极意义和作用作些探讨。     

城市基准地价更新的梯度分析法

城市基准地价是城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。由于基准地价评估是以城镇整体为单位,并且以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考,因此,在实践中存在基础数据采集量大、手工作业速度慢、生产周期长和成果更新难等四大难点。目前我国城市化正进入加速期,城市变化日新月异,而城市基准地价更新周期往往赶不上城市建设与发展的步伐。从理论上讲,城市基准地价是在测算期对城市地价梯度场空间价值的反映。在一定时期内,如果地价梯度场的变化速率和变化梯度都很大,而城市基准地价的更新相对滞后,则不能全面及时地反映委估地块在估价时点的客观、真实价格。     

基准地价系数修正法中的土地开发程序差异修正

基准地价系数修正法,是我国土地估价的方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地区的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。     

在土地评估过程中如何合理设定土地用途

在土地评估过程中，用途设定直接关系到地价的高低及土地估价方法的选择。因此，用途设定是否合理成为估价过程中的关键一步。目前国家无相关的政策规定，《土地估价规程》也无具体规范，如何合理设定土地评估用途成为估价师比较棘手的问题。笔者认为应从土地评估目的入手，根据证载用途，以现状用途为参考，结合土地及规划部门的意见来综合设定。     

确定修正幅度方法浅探

基准地价是政府为了有效管理土地市场定期公布的区域性指导地价标准。基准地价系数修正法在土地评估中有着广泛的应用，因此修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。在基准地价更新过程中根据《城镇土地估价规程》规定的方法对于用土地利用效益资料编制因素修正幅度的方法有不同的理解。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格，它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。     

土地级差收益模型在城镇基准地价评估中的研究与应用

土地级差收益是反映城镇土地质量优劣的重要标志，在城镇土地定级别的基础上，建立不同土地级别的土地收益模型，为快速．方便地评估城镇地价提供了可能，尤其是城镇基准地价。因此，本文从城镇土地级别单元土地收益样点入手，定量测算土地级别收益，建立土地级差收益模型，并利用土地级差收益模型评估城镇基准地价。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之三）

随着土地市场不断发育和规范，土地评估与地价管理也面临新的机遇和挑战     

欠发达地区城镇土地定级估价问题与对策——以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例

城镇土地定级估价是加强国家宏观调控,完善土地资产管理,建立规范地产市场,深化土地使用制度改革,征收土地税费的重要依据与基础性工作。以重庆市为例,在简要介绍重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新工作概况的基础上,结合新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作,分析了欠发达地区城镇土地定级估价存在的问题,进而提出了推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体措施与建议。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之二）

1998年以后，土地评估与地价管理进入发展和完善阶段。国土资源部成立后，通过开展新一轮国土资源大调查等工作，在土地评估与地价管理方面进一步完善制度体系、技术标准，规范评估行业，加强地价管理，积极运用价格杠杆参与宏观调控，取得了丰硕的理论和实践成果，丰富了土地科学体系，     

土地估价在机场建设中的应用初探

随着浦东国际机场大规模建设的完成，各项营运开发，工作也在不断开展。鉴于机场土地评估测算作为基础性工作的重要性和迫切性，我们根据领导指示和现有资料进行了调研与测算，后又聘请上海市房地产评估中心进行评估，增加了机场地价的权威性。笔者在参与工作中得到了众多领导及同仁们热情的指点与帮助，在此总结自己工作中的体会与认识，希望能对机场的建设与营运管理有所裨益，并热切期待读者的批评指正。     

土地定级估价专家系统开发研究

本文在建立土地定级估价一般模型基础上，应用专家系统技术开发了大型土地定级估价专家系统，可动态地反映城市土地经济质量级别与地价，十分有效地促进土地管理科学化．     

农用地估价方法的探讨——以佛山高明为例

农用地地价的评估是当前我国土地资源管理工作中等待解决的重要问题，也是目前理论界所面临的重大课题之一。考虑到我国农村土地市场发育滞后，大部分地区尚未开展农用地基准地价评估工作，农用地估价宜采用收益还原法。当前农用地收益还原法中，通常用于确定土地收益采用的是投入产出法。由于各种原因，投入产出法确定的农用地土地收益并不能真正反映农用地的收益能力，而使地价失真。本文以佛山高明为例，计算土地的生产潜力，用客观产量来代替实际产量，从而获得更加真实的农用地地价。     

对基准地价内涵的探讨

基准地价系数修正法是我国土地估价方法之一，它是就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而取得待估宗地在估价期日价格的方法。     

浅谈成本逼近法中土地取得费的测算

成本逼近法是房地产估价和土地估价的一种基本方法。土地取得费的测算是成本逼近法运用中的重点和难点。本作结合自己的估价实践，总结出土地取得费的构成及测算方法，以提高成本逼近法运用的可操作性。     

香港的旧区重建补地价——估价原则的情与理

香港所有土地由香港特别行政区政府拥有，政府将土地以租约、批地、重新批地、扩建、换地等等的条款租出。如承租人或是开发商希望对条款做出永久或临时的修改，经批准后一般需要补付地价差额，亦即等于未修改租约条款前的土地价格与修改后土地价格的差额。