商品房住宅小区停车位产权归属之探析——兼对《物权法》第七十四条适用的思考

商品房住宅小区停车位的产权归属成为开发商和业主之间争议和纠纷的焦点。本文针对目前争论的几个焦点问题,结合现有法律、法规对当前商品房市场中的几种形式的停车位法律属性及其产权归属进行分析,尤其是结合刚生效的《物权法》的第七十四条的适用进行考量和论证,并提出相应的建议。     

论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解

小区停车位及车库的归属,一直是物权法草案讨论过程中的焦点问题。《物权法》第74条首次从法律层面,对停车位及车库的归属作出规定。但是,《物权法》没有区分停车位及车库的不同形式,进行类型化的规定。针对停车位及车库的权属争议,结合土地使用权分摊规则以及容积率标准,对不同形式的停车位及车库所有权的归属进行分析,并在此基础上对《物权法》第74条中"其他场地"和"约定归属"的含义进行探讨。     

建筑物区分所有权的法律内涵与《物权法》相关立法完善

建筑物区分所有权制度是一项重要的民事基本制度,虽然这一概念引进时间并不长,但在我国实践中却已经长期存在.2005年7月公布的<中华人民共和国物权法(征求意见稿)>中对建筑物区分所有权以专章加以规定,在学界引起了广泛讨论,10月全国人大法工委也对这部分提出了改进意见.文章从建筑物区分所有权法律内涵的基础理论入手,分析并对该部分的立法完善提出了建议.     

商品房外墙面使用权归属刍议——兼议《物权法》(草案)关于建筑物区分所有权规定的完善

按照建筑物区分所有权理论,商品房外墙面是全体业主共用的部位,其使用权自然归全体业主所有。但现实中,《商品房买卖合同》通常将外墙面使用权约定由开发商无偿和无期限行使。这种约定,一方面由于保留了所有权重要的使用权能而违反了民法的公平原则;另一方面,也有悖于外墙面作为共同共有的财产应由全体共同共有人加以处分的民法基本原理。《物权法》制订应当体现建筑物外墙面、楼宇等共用部位的共同共有与专用部位的单独所有相统一的建筑物区分所有权精神。     

物权法建筑物区分所有权若干问题的分析

法律制度的设计是重要的,但更重要的是观察和研究法律的实效.就《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"部分条文展开分析后得出以下结论:开发商可以成为业主;任何一个业主在业主大会上可能拥有一票否决权,但是不可能拥有一票决定权;《物权法》规定业主不得以放弃权利为由不履行业主的义务是为了防止搭便车;建筑区划内的绿地和车位等公用面积的比率需确立上限或下限;《物权法》施行后,商业性房地产开发中还可能存在强制拆迁.     

遗失物是否适用善意取得——兼析《物权法》第107条之规定

许多学者从《物权法》第107条规定得出了物权法将遗失物排除在善意取得制度之外的结论。深入分析《物权法》第107条将之理解为原则上遗失物要归还失主,在某些情况下遗失物不排除适用善意取得制度更合理。     

论业主撤销权——兼评《物权法》第七十八条

业主撤销权实质上是一种侵害排除请求权;业主撤销权制度是对小区民主决策制度缺陷的一种弥补;业主撤销权的行使范围既包括侵权的决定,也包括违反法定程序的决定,通过诉讼方式行使时应当以业主大会或业主委员会作为被告：撤销权的效力及于业主、业主大会、业主委员会及其他利益相关人。     

由《物权法》第七十四条透视小区停车位相关法律问题

《物权法》于2007年10月1日施行，其第74条首次从法律层面对停车位及车库的权属作出了规定，明确了小区车位及车库的归属和效力。为完善建筑物区分所有权制度奠定了基础。但是由于该条规定的原则性较强，可操作性较弱，仍然存在需要完善的空间，比如对停车位缺少类型化定性，权属划分标准仍然模糊，建筑物区分所有权制度体系构架尚欠完整等。本文试从这些问题加以探讨，以期对《物权法》第74条的正确适用和解决车位纠纷有所裨益。     

地下车位的性质与权属——兼析《物权法》第74条

地下车位不是住宅的从物,也不是住宅的成分.地下车位具有建筑物构造上的独立性和使用上的独立性,是区分建筑物的专有部分,可以单独成为权利客体.地下车位的所有权归属于开发商.除房屋买卖合同明确约定以外,地下车位的所有权不随住宅所有权的转移而转移.但开发商在行使地下车位所有权时应该受到相应的法律限制.     

浅论物权变动与其原因行为的区分——物权法第十五条评述

物权变动是物权立法政策和立法技术上的重大课题。物权变动与其原因行为的区分原则,就是把因合同所生的债权变动的法律效力与因物权独立意思表示加以确定并以登记交付为标志所生的物权变动的效力区分开来的原则。该原则彻底理清了物权变动的原因(债权的变动)与结果(物权的变动)之间的关系。     

对死者人格商业化利用的法律保护

“钱钟书书信手稿拍卖”一案再次引发了对死者人格商业化利用的保护思考。对死者人格的商业化利用既涉及死者的人格尊严，又涉及其继承人的财产利益。从法理上论证了对死者人格商业化利用保护的正当性与必要性，通过借鉴国外对死者人格商业化利用的保护的模式，提出对于死者人格商业化利用的保护制度。由于死者人格商业化利用的特殊性，继承人在行使其继承的死者人格商业化利用权时，应当受到利用范围和方式的限制，最后提出了对死者人格商业化利用的具体保护措施。     

试论商品房销售广告涉及的民事责任承担

目前购房者因所购商品房与商品房销售广告不符而诉诸于法律,要求开发商履行承诺、承担责任或赔偿损失的情况时有发生.开发商承担虚假广告导致的违约责任是房地产市场健康有序发展的保证,开发商承担缔约过失责任则是解决商品房销售广告中虚假宣传问题、建立良好市场交易秩序的有效途径.将商品房买卖中的欺诈行为纳入《消法》,是使消费者在与开发商交易过程中获得公平对待、当事人合法权益获得保护的有力措施.     

民营经济发展的法律环境探析

我国的民营经济经历了一个由不合法到合法,从异己再到重要组成部分的曲折过程。民营经济仍面临着产权保护缺位、市场准入门槛过高、融资困难等诸多不利的法律环境与现状。针对这些现状,应从理顺产权关系,实现产权主体多元化;降低市场准入门槛;拓宽融资渠道等方面入手,完善民营经济发展的法律环境,进一步促进民营经济的发展。     

我国商品房按揭贷款法律问题刍议

随着我国市场经济的发展,住房制度逐步走向货币化。但我国恪守物权法定义,实务中已对按揭做了很大的改造,改变了按揭须转移标的物权利这一基本特征。     

商业银行公司治理中集中型股权结构的问题与对策综述

在集中型股权结构的现实背景下,对集中型股权结构对商业银行公司治理风险的控制作用进行了综述性研究。针对大股东对小股东的利益侵害问题、小股东对经理层的监控不利问题、大股东对经理层的监控过度问题以及政府控股型商业银行治理风险的特殊性问题,分别提出如下对策建议:赋予企业内部人剩余收益权和由少数几个大股东分享控制权、由持股数量足够大的大股东对经理层进行监控、分权控制、减少政府对银行的控股数量和干预,以及加强对政府控股型银行的私人监控等。     

个体私营经济发展若干问题研究

坚持以公有制为主体,促进非公有制经济发展,统一于社会主义现代化建设的进程中,不能把两者对立进来。各种所有制经济完全可以在市场竞争中发挥各自优势,相互促进,共同发展。促进个体私营经济发展必须大力发展混合所有制经济,保护私人财产权,正确认识收入分配差距,为个体私营经济发展创造宽松的经济社会环境。     

超越公私之争——公平和效率实现的新路径

在回顾和评析所有制理论之争以及考察所有制实践结果的基础上,指出所有制只是影响效率和公平的一个因素,效率和公平问题的解决必须依赖于不同制度的配合。所有制不过是围绕一定社会秩序观所做出的制度安排,担负不了许多人为加于其上的功能,因此,必须为所有制减负,从制度之间的配合出发,从市场经济的特点和中国国情出发,来思考解决效率和公平问题的路径。     

三论“重建个人所有制”逐步实现“共同富裕”——复卫兴华教授的第二次批评与指正

马克思提出的在公有制基础上重新建立的"个人所有制"的内涵,就是恩格斯明确指出的"产品即消费品"。杜林先生和卫兴华教授将其解读为生产资料公有制,既是个人的又是公共的所有制,这不是马克思的原意。     

商业广告音乐的使用探析

在商业广告中 ,人们经常使用音乐这一表现手段来唤起消费者的感情共鸣 ,并进一步把他们的注意力引导到广告所要推销的商品或所提供的服务信息上。商业广告音乐不仅影响着消费者的各种情感、气氛、心情及反应 ,而且还刺激细微部分 ,在运用上还需注意许多问题     

民营企业融资问题探讨

改革开放以来,民营企业在国民经济中地位愈来愈重要,无论是在激活市场竞争方面,还是在增加农民收入方面,都起着其他企业无可替代的作用.然而,民营企业在发展中也面临许多问题,其中突出的问题是融资难.因而,需要在分析民营企业作用的基础上,重点研究民营企业融资难的原因,提出解决民营企业融资难的意见.