加强拆迁补偿安置资金监管需注意的几个问题

国务院在2001年11月1日颁布施行了新的《城市房屋拆迁管理条例》，其中第七条规定：拆迁人在申请领取房屋拆迁许可证时应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的第五项资料为“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”；第二十条规定：“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用”，“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强拆迁补偿安置资金使用的监督”。这些规定是国家全力保护被拆迁人合法利益的重要政策依据。拆迁补偿安置资金是否能及时、足额到位，并全部用于房屋拆迁的补偿安置，是事关全部拆迁工作是否能顺利完成的关键，是拆迁管理工作的重要环节。     

浅析颁发拆迁许可证的若干问题

2001年11月1日起施行的（（城市房屋拆迁管理条例》（以下简称拆迁条例）第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。第七条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证”。     

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称商品房买卖司法解释）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。     

《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的适用和执行

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十九条规定，“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。”     

规范拆迁行为 加快城市化建设进程

1、拆迁主体中的“拆迁人”问题。1991年公布的国务院《城市房屋拆迁管理条例》及1992年公布的浙江省《城市房屋拆迁管理实施办法》对拆迁人的资格及其权利、义务作了明确规定。授权地方政府结合当地实际制定具体补偿、安置标准。2001年11月,国务院《城市房屋拆迁管理条例》作了重新修订。新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第七条对拆迁人的资格作了更为明确与严格的限制,不仅明确取得拆迁许可证应当提交政府批准的:建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;还应提交确实可行的拆迁计划和拆迁方案及银行证明完全到位的…     

如何认定拆迁过程中的公房租赁关系

《城市房地产拆迁管理条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”根据此条,在实际操作中我省在拆迁管理条例中作了如下规定:拆迁租赁的公有房屋,拆迁人应当将补偿金额中相当于被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋所有人,其余部分补偿给房屋承租人,被拆迁…     

实施《城市房屋拆迁估价指导意见》中的难点及建议

《指导意见》第三条第二款中规定：“被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”此款规定采用拆迁人和被拆迁人协商确定不具可操作性，因为房屋拆迁行为中被拆迁人是被动的，一般情况下作为被拆迁人往往希望利益最大化，而拆迁人往往希     

提高拆迁调解成功率的途径

当前，拆迁人与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的期限内经常会因补偿、安置等问题达不成协议。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。对不能如期签订协议的，拆迁当事人应当向拆迁管理部门递交房屋拆迁裁决申请，拆迁管理部门受理后，负责组织召开调解会议。调解会议是维护拆迁当事人合法权益，化解拆迁矛盾、稳定社会秩序的一种好形式。一般拆迁过程中遇到的补偿、安置纠纷都可以通过调解会这种方式得以解决。然而，如何才能提高调解成功率昵？建议从以下五个方面入手：     

浅析房屋拆迁纠纷及处理

从贵阳市过去几年发生的拆迁纠纷看，归纳起来有以下几种类型：一．因补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、房屋性质的确认和房屋评估结果等问题，经协商达不成协议而引发的拆迁纠纷和信访。产生这种纠纷和信访的原因有两个方面：一方面是拆迁人提供的拆迁补偿安置条件和标准苛刻，被拆迁人难以接受；另一方面是被拆迁人提的要求过高，拆迁人不能违背拆迁法规的原则满足他们的过高要求。二．签订了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人在约定的搬迁期限内拒绝搬迁的拆迁纠纷和信访。这种纠纷…     

《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（以下简称《意见》）政策解答

问：旧城更新改造项目拆迁补偿安置方式具体有哪几种？答：1、货币补偿；2、跨区域异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；3、本区域就近安置（下称：就近安置）。旧城更新改造项目范围内非住宅房屋拆迁，对被拆迁人主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的。     

论更正登记的申请材料与审查——《房屋登记办法》研讨之十

依据《房屋登记办法》（以下简称《办法》）第74条的规定,在申请更正登记时,申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明以及证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的,还应当提供权利人同意更正的证明材料。此外,权利人申请更正登记,应当提交其权属证书。但在具体操作中,对于更正登记的申请材料以及予以更正的条件,仍有以下问题需要进一步探讨。     

对拆迁裁决制度的法律思考

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”第二款规定：“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。”这是新的国务院《城市房屋拆迁管理条例》     

浅析城市房屋拆迁中“强制拆迁”的法律途径

一、强制拆迁方案的确定 强制拆迁工作涉及被拆迁户切身利益，且情况复杂、矛盾突出。为此，在最终确定强制拆迁时，应当考虑多种相关因素，慎重决定。一般说，需要考虑以下几个因素：第一，拆迁人依法办妥拆迁手续。根据《城市房屋拆迁管理条例》、当地拆迁管理办法及其相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应将建设项目、用地规划、土地使用、拆迁计划、拆迁补偿安置方案与资金监管手续向拆迁管理部门提出申请，拆迁主管部门对其颁发《房屋拆迁许可证》，并将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第二，协议、裁决所定的期限已经届满。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。     

浅析公共利益拆迁

城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人予以迁移安置以及经济补偿的活动。实践中，通常的方式为，政府向拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁人对被拆迁人所有的房屋实施拆迁行为。政府行使行政许可权，拆迁人取得拆迁权，对这些权力必须加以限制，否则必然损害被拆迁人的合法利益，也是对公共利益的破坏。     

集体土地范围内房屋登记时申请人身份之确定

根据《房屋登记办法》（下称《办法》）第八条：“办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”;第八十三条“申请农村村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”;第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,     

如何提高拆迁评估价格的执行力

一、拆迁“评估难”，弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性 《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目静拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”，面临着诸多的困难和问题，致使评估价格在实施拆迁补偿中，难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面：     

关于城市房屋拆迁补偿价格评估的几点体会

随着城市化进程的推进和城市框架的不断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，关系着被拆迁人、承租人、拆迁人、政府的切身利益，关系着拆迁工作的顺利进行。而房屋拆迁补偿价格评估的公正与否，关键看估价人员评估房屋拆迁补偿价格时的依据及结果能否同时得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到政府的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关、法院的认可。     

广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告 穗房延拆字[2011]38号

我局于2007年10月22日核发拆许字（2007）第30号房屋拆迁许可证，并以穗房拆字[2007]30号房屋拆迁公告予以公布。根据拆迁人的申请，现我局同意核发延拆许字（2011）第38号房屋拆迁许可证。现将房屋拆迁许可证的内容和有关事项公布如下：     

广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告 穗房延拆字[2011]44号

我局于2005年11月4日核发拆许字（2005）第41号房屋拆迁许可证，并以穗房拆字[2005]41号房屋拆迁公告予以公布。根据拆迁人的申请，我局同意核发延拆许字（2011）第44号房屋拆迁许可证。现将房屋拆迁许町证的内容和有关事项公布如下：     

浅谈在城市房屋拆迁评估中装饰装修项目的评估

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋的室内自行装饰装修的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定。在实际房屋拆迁评估过程中，房地产估价机构拥有专业的估价队伍，并且拥有丰富的房地产专业知识和实际工作经验，在拆迁估价评估中秉着独立、客观、公正、合法的估价原则，能够较好地维护被拆迁人的利益，并保证拆迁工作的顺利进行，从而更好地实现城市的规划目标，进一步加强城市的旧区改造和生态环境的改善。因此，拆迁人通常委托估价机构进行拆迁房屋室内装饰装修的评估工作。