农村集体建设用地使用权流转的现实意义探讨

我国《土地管理法》明确规定 :农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设 ,任何单位和个人进行建设 ,需要使用土地的 ,必须依法申请国有土地 ,特殊情况除外 ;同时 ,《担保法》也明确指出“集体土地不能单独设立抵押权”。这一系列规定 ,严格限制了农村集体建设用地使用权流转的对象和范围。除国家征用外 ,农村集体建设用地的土地使用者必须是本级集体经济组织和村的成员。然而 ,在生产要素全球化的今天 ,无论理论界还是现实中都涉及到许多逾越了制度框架的农村集体建设用地使用权流转问题。“林欲静 ,风不止” ,面对新情况…     

33县级拟允许农村集体经营性用地入市

2月25日,十二届全国人大常委会第十三次会议审议国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的议案。根据草案,北京市大兴区等全国33个试点县级行政区域,拟暂时停止土地管理法等关于集体建设用地     

《物权法》视野下的《土地管理法》修改

研究目的:<物权法>施行后,<土地管理法>修改的必要性、基本原则和主要内容.研究方法:历史研究法、规范分析法、实证分析法.研究结论:<物权法>是以不动产(其中主要是土地)为核心构建起来的规则体系,其施行无疑会对同样以土地为调整对象的<土地管理法>造成重大影响.<土地管理法>的修改应秉承公法与私法合一的理念,厘清法律中国土资源管理部门的公权主体和私权主体地位,分别修改和完善相关规则,全面贯彻<物权法>的规定.     

农村集体经营性建设用地出让性质和特征的分析——兼论国有土地出让合同的性质

建立城乡统一的建设用地市场,就必须对集体经营性建设用地出让的性质和国有建设用地使用权出让的性质做出符合实际的、具有一致性的理论解释。单纯的“民事行为说”或“行政行为说”都不能按照一致性的原则对两类土地出让做出符合实际的解释,而“混合说”则具有比较好的、可同时适用于两类土地出让的解释能力。从“混合说”出发,开展集体经营性建设用地入市改革,就必须按照集体土地与国有土地“同地同权”的原则,建立集体所有和国家所有的两类经营性建设用地在同一市场出让、转让、出租、抵押的城乡统一的建设用地市场体系;同时,必须按照“同地同责”的原则,建立包括规划管制、入市许可、权利规制、收益调节、有形市场等内容的统一市场监管体系。     

农村集体建设用地流转办法将出台

社会各界高度关注的农村集体建设用地使用权出让和转让办法将于近期出台。事关增加农民财产性收入的集体土地收益分配办法也将得到明确。     

住宅用地招拍挂与房价关系探析

1990年国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,以行政法规的形式确定了国有建设用地使用权有偿使用制度。此后,这个制度又从出让方式上经历了从协议到招拍挂公开出让的历程。但伴随着房价的屡屡攀升,买房人说房价年年涨,卖房人     

论区分建设用地使用权

研究目的:依据《物权法》对地上、地下空间权利区分设立,以明晰权属、准确登记。研究方法:借鉴建筑物区分所有权的理念,通过楼面地价充分体现土地价值,建立专有部分使用权与成员权的复合型法律关系,用建筑面积与高程的组合,构建区分建设用地使用权。研究结果:通过分析与建筑物区分所有权、建筑用地使用权的关系,明析区分建设用地使用权的地位。通过对地籍调查方法的细化,解决区分建设用地使用权实际操作中的问题并举例说明。研究结论:区分建设用地使用权的提出对地上、地下空间权利的设立填补了实际操作中的空白,与现在的法律法规、国家标准紧密衔接,对研究土地空间利用的不动产管理问题具有积极探索的意义。     

国土先行——安徽省合肥市节约集约用地试点调查

2008年1月3日,国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》,被认为是土地利用从粗放到集约转变的风向标。在安徽省合肥市,时任市委书记的孙金龙敏锐地感觉到:经济要高速发展,走资源节约型道路必是今后的大势。大变革,才有大机会,被动不如主动!于是,主动向国土资源部要求在合肥市开展节约集约用地试点。2008年10月,国土资源部向安徽省政府发出《关于合肥市节约集约用地试点的复函》,批复同意在合肥市开展节约集约用地试点。自此,合肥市成为全国唯一的节约集约用地试点市。四年过去了,合肥市的试点工作开展得怎样?有哪些成效与启示?2012年5月下旬,本刊记者带着这些问题走进了合肥市。在这里,记者看到了节约集约用地在合肥市整体大发展格局下的大作为……     

论建设用地使用权

《物权法》的颁布与实施,无论从理论上还是在现实生活中,其影响都是深远的.尤其是在建设用地使用权方面的详尽解释与全面规范,使其理论涵义与现实意义更加清晰.通过对"建设用地使用权"称谓的来源进行辨析,结合《物权法》的规定对建设用地使用权内涵及其取得方式进行了分析.在此基础上,通过比较国有土地出租与建设用地使用权人土地出租的异同点,提出了一些关于建设用地使用权出让与利用限制方面的建议.     

非住宅建设用地使用权续期规则的思考

研究目的:分析非住宅建设用地使用权续期活动的规则与性质,提出完善续期规则的建议。研究方法:规范分析法,比较分析法。研究结果:非住宅建设用地使用权的续期规则存在疏漏,使续期申请的起止期间难以清晰界定,以私法视角理解续期活动也不妥当。研究结论:续期是申请人取得重新设立的建设用地使用权的过程,因此要求在续期过程中必须清晰界定续期权利的设立与灭失期间,保证续期或救济得以顺利进行。续期也是获得行政特别许可的结果,应当采用协议出让方式予以确认。     

农家乐用地法律问题研究

提要:农家乐是指农民或其它经营者在宅基地与其它农村集体土地上利用庭院、果园、花圃等田园景观和自然生态、乡村人文资源等建立起来的经营实体.近几年来,农家乐在带动我国农村经济发展方面成效显著,但是在用地方面却存在一些隐患.因此,本文在分析我国农家乐对于农业用地、宅基地、集体建设用地以及“四荒”土地使用现状的基础上,结合现行的法律法规,对四类土地在使用中存在的问题进行一定的分析和探讨.基于此,本文提出包含建立土地交易所在内的一系列完善意见,试图农家乐的发展纳入到合法、有序的轨道上来.     

江西 用地实行省市县三级审批公示

1月7日，在江西省的国土资源工作大会上代省长吴新雄提出，对于用地问题要做到“八个不准”：不准非法批地、未批先用、批少用多，不准搞“以租代征”，不准搞违反国家产业政策和供地政策的项目，不准违反土地利用总体规划和年度计划，不准搞严重破坏生态和污染环境的项目，不准侵犯和损害农民合法权益，不准非法低价出让国有土地使用权，不准擅自改变土地用途。     

集体经营性建设用地使用权流转合同的效力性强制规定研究

研究目的：释明和增设集体经营性建设用地使用权流转合同的效力性强制规定，明确法律后果，完善集体经营性建设用地使用权流转法律制度，为人民法院裁判纠纷提供确定性指引。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和理论分析。研究结果：集体经营性建设用地兼具社会资源、集体所有、财产三重属性，释明和设置流转合同的效力性强制规定，必须符合公共利益、保障农民集体和成员利益、比例原则三项准则。研究结论：集体经营性建设用地使用权流转合同因违反特定规划、未采用公开竞价方式、低于政府规定的最低价而全部或部分无效。农民集体决议规则、地方政府同意规则、产业准入和环境保护的规定，并非集体经营性建设用地使用权流转合同的效力性强制规定。     

理顺机制灵活进退——采矿用地"两头难"问题及解决途径

根据<土地管理法>、<矿产资源法>等法律法规的规定,采矿前应依法取得采矿权和地面的土地使用权.按照<土地利用现状分类>(GB/T21010-2007)规定,采矿用地的性质与工业用地、仓储用地同属工矿仓储用地.     

关于农村集体建设用地流转的几个问题

党的十七届三中全会的<决定>顺应历史潮流、关注民生,反映农民心声,对农村土地管理制度进行了重大改革.<决定>就农村集体建设用地流转问题明确指出:"在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益.     

建设用地需求预测方法研究

研究目的:通过构建合理的建设用地预测方法,为土地利用规划提供科学依据.研究方法:文献资料法和数理统计方法.研究结果:文中的5种预测方法在杭州市土地利用规划中取得了很好的结果.研究结论:建设用地需求应采取多方案进行预测,使规划更具科学性.     

增减挂钩项目中建新面积是否可以大于拆旧面积

<正>问题某市国土资源局批复的一个增减挂钩试点项目中,批准建新项目区总面积172公顷,其中:占用农用地面积116公顷(含耕地65公顷)、未利用地面积1公顷、存量建设用地55公顷;批准拆旧项目区总面积139公顷(规划复垦耕地面积118公顷),建新项目区总面积大于拆旧项目区总面积33公顷。审计部门在审计过程中认为此做法不符合国土资源部文件中"建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积"的规定。请问,本案建新项目区总面积大于拆旧项目区总面积的做法是否违反有关规定?     

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生.从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考.通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助干增加流转各方的预期收益.面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容.     

寸土得寸金——江苏省张家港市节约集约用地的实践与思考

近年来,江苏省张家港市针对用地指标趋紧、供需矛盾突出、土地管理日趋严峻的新形势,进一步解放思想,不断推进节约集约用地,实现了土地产出的高效化、土地布局与土地结构的合理化、土地利用效益的综合化.