《民法典》对物业服务合同纠纷的回应与争议解决

《民法典》 合同编将物业服务合同纳入了有名合同的范畴.物业服务合同的规定对业主在物业服务合同关系中的地位问题、物业服务人收费难问题、前期物业服务合同对业主生效的问题进行了回应.除了通过完善法律制度,我们还可以探索建立外部力量介入下的业主自治的制度;提升业主意识,构建三方互相信任的良好循环关系来解决物业服务人与业主之间的...     

物业服务人角色再认识

<正>优良的营商环境要靠法制来保障,《民法典》颁布后,物业服务的法律体系更加完善。《民法典》里涉及物业服务的内容主要是《物权编》第六章"业主的建筑物区分所有权"、《合同编》里的"物业服务合同"及《侵权责任》里的"建筑物和物件损害责任"。除"物业服务合同"外,有关物业服务的条款均为调整、补充、明确、完善,新增部分也符合行业一贯的认知。但横空出世的"物业服务合同"里的有关条款,可能对行业造成     

物业服务合同性质研究

<正>研究物业服务合同性质的意义在于：不同性质的合同,适用不同的规则；合同法分则规定的有名合同,除了适用合同法总则的规定以外,还具体适用合同法分则的规定；合同法分则没有规定的各种无名合同,参照最接近的有名合同,无法参照的,适用合同法总则的规定。因此,开展对物业服务合同性质的研究,具有重大的意义。关于物业服务合同的性质,历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等,其中以“代理合同”说和“委托合同”说为多数。笔者赞同“复合合同”说。一、物业服务合同不是代理合同代理说认为,物业管理公司受全     

《民法典》侵权责任编对物业管理影响探析

<正>学习好《民法典》,把握它带给物业服务企业服务的相应变化,依法维护自身合法权益,对物业服务企业大有裨益。《民法典》对于现行的民事单行法律进行了完善总结,并新增很多内容,将对社会生活的方方面面产生重要影响。此次出台的《民法典》对物业管理相关内容做出创设性规定,对一些热点难点问题进行了有力回应,这就要求物业服务企业在今后的服务中要更加规范,根据新的法律规定与服     

《民法典》视角下的物业服务合同

<正>为保证物业服务合同的订立和履行,物业服务企业在签订合同前,要加强风险防范意识,审查业主委员会是否取得业主大会的授权。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《民法典》合同编调整的是因合同产生的民事关系。前期物业服务合同与物业服务合同是物业服务企业提供物业服务的法律依据,也是界定建设单位、业主与物业服务企业之间权利义务和责任的契约基础,物业     

《民法典》八大创新点解读

<正>《民法典》中有关物业服务的相关规定必将同时废止,旧法的废止、新法的诞生对于物业服务行业有哪些影响,也是每一个物业服务从业人员关心的内容。《民法典》中有关物业服务的相关规定必将同时废止,旧法的废止、新法的诞生对于物业服务行业有哪些影响,也是每一个物业服务从业人员关心的内容。     

关于推行《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知

为进一步规范本市的物业服务行为,维护物业服务活动中各方当事人的合法权益,营造和谐的物业服务环境,市工商局与市建委根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,共同制定了《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。现就有关问题通知如下：     

承接物业项目时应该做的几方面工作

《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将……交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作”。“物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续”。从《条     

浅析物业服务合同的主体

物业管理活动涉及业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等主体，由于法律规定的模糊以及认知的差异．实践中．业主、业主大会、业主委员会三者中应由哪一个与物业服务企业签订物业服务合同存有争议。考察各地做法，主要有两种：一是由业主大会作为合同主体．如上海2005版《物业服务合同（住宅物业示范文本）》：二是业主委员会或业主为合同主体，如北京2008版《物业服务合同示范文本》。笔者认为，上述做法均有可商榷之处。本文对此作一浅析。     

中国物业管理协会关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见

<正>各物业服务企业:《物业管理条例》第二条规定:"物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。"第四十七条规定:"物     

政策信息(2003年12月)

《物业服务收费管理办法》自2004年1月起实施国家发展改革委、建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》,自2004年1月1日起实施。《办法》规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的,收费标准由业主与物业管理企业根据政府规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双…     

变革创新 用好《民法典》

<正>《民法典》的有效贯彻实施,势必对物管行业现有的部分运营模式造成巨大冲击,推动物业服务企业主动或被动变革、创新,最终实现优胜劣汰,适者生存。5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了新中国成立以来首部以"法典"命名的法律——《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),并将于2021年1月1日起施行。自1954年首次起草《民法典》算起,中国的《民法典》     

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)

<正>为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务,或者履行义务不符合物业服务合同的约定,业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,应予支持。     

物业管理区域360°安防

<正>谈及物业管理区域内的安全防范工作,人们首先会想到《物业管理条例》第36条第二款规定:"物业服务企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。"这是对物业服务企业在服务过程中对业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。     

物业管理交接中“先予执行”的适用

2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》），并自2003年9月1日开始实施。根据《条例》规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和房屋和设备的有关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工     

物业与民生——《民法典》视角下的中国物业管理

<正>为探讨交流《民法典》视角下物业管理行业面临的挑战与机遇,在中国物业管理协会的指导下,《中国物业管理》杂志社联合中国物协法工委于6月30日组织"物业与民生:《民法典》视角下的中国物业管理"线上研讨会。主持人:本刊记者魏继辉参与嘉宾:中国物协名誉副会长、中国物协法工委主任,河南正美物业服务有限公司董事长李书剑     

论违反法律的合同的效力

<正>一、域外法律关于违反法律的合同的效力的规定(一)域外法律关于违反法律的合同的效力规定1.德国:《德国民法典》第134条规定:"法律行为违反法律上的禁止时,无效,但法律另有其他规定的除外。"2.法国:《法国民法典》第6条规定:"个人不得特别约定违反有关公共秩序和善良风俗的法律。"3.瑞士:《瑞士债法典》(OR)第20条第1款:"有履行不能或者违反法律内容的或者违背社会善良风俗的,合同无效。"     

重庆物业管理“约法三章”

本刊讯业主有什么权利和义务？保安到底“保”什么？物业服务费如何收取？日前，重庆市一届人大常委会第42次会议通过的《重庆市物业管理条例》有了定数。△业主有哪些权利和义务?《条例》此明确规定：物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。物业合同的内容应当包括：物业服务的事项、要求、标准、费用、期限等。同时，《条例》也赋予业主较大的解除合同的权利，并规定：物业服务合同解除后，物业管理企业应当退还多收的物业服务费，有过错的还应赔偿损失。△保…     

小区业委会，“普遍不专职”能否“普遍够专业”？——基层小区治理的武汉市南湖街道样本分析

<正>依据《民法典》和各地物业管理条例的规定,小区物业管理的本质为市场化服务,以业主大会和业主委员会为甲方,以物业服务企业或者其他管理人为乙方,政府部门则对市场化的双方进行指导协助以及行政监督。由此,业主委员会作为业主大会组织机构,承担着召集业主大会会议、提议修改物业合同、监督物业企业服务等市场甲方有效运作的重大责任。但与此同时,业主委员会由业主中选举产生的委员组成,委员普遍以兼职而非专职身份履职,最多只领少量工作津贴但是不领取专职薪酬。由此,普遍不专职的业主委员会,能否普遍担起法定市场化甲方的重大责任,     

《民法典》新规对企业影响与对策

<正>立法明确了物业服务企业应当执行政府相关管理措施,表面上看是加重了物业服务企业的责任,但权利义务是对等的,立法也明确了业主应当配合物业服务企业的相关管理、处置措施。本文以《民法典》为蓝本,对比新旧条文,并在此基础上加以解读。通过这种方式,目的为使行业人员能更好理解《民法典》涉及行业的相关改动以及如何应对。