基于可转让发展权模式的折抵指标有偿调剂政策分析——一个浙江省的例子

从土地发展权基础上发展起来的可转让发展权制度较之于分区制具有灵活性、易接受性等优势。正处于经济高速发展中的浙江省,采取了类似于可转让发展权制度的折抵指标有偿调剂政策,以解决当前土地管理制度下耕地保护与建设占用耕地指标严重不足的矛盾。折抵指标来源于土地整理,一个土地整理项目完成后,其实际增加的有效耕地面积的一定比例(浙江省为72%)可以作为建设占用耕地指标(即折抵指标)。折抵指标有偿调剂政策就是允许折抵指标在浙江省范围内进行跨县(市、区)调剂,实质上就是折抵指标的交易。通过建模对折抵指标调剂政策的经济效果进行深入的理论和实证分析,本文指出,在边际收益拉平效应的作用下,折抵指标有偿调剂政策能够在一定程度上提高土地利用效率。本文同时还探讨了其实践中存在的问题,并对进一步发展和完善折抵指标有偿调剂政策提出了一些设想。     

要闻快递

国办通知要求坚决遏制乱占农用地近日,国务院办公厅发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策,坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。通知指出,土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿,不得折抵为建设用地指标,扩大建设用地规模。     

计划管理下的土地整理折抵指标有偿调剂研究——以浙江省为例

本文从我国建设用地计划管理模式的利弊分析出发,对浙江省土地整理折抵指标有偿调剂的政策体系、现实意义和问题进行深入分析,认为土地整理折抵指标有偿调剂是对既有建设用地计划管理模式的重大完善,提出将土地整理折抵指标有偿调剂纳入计划管理体系是实现土地利用行政管制和市场调剂协调统一的一个可能路径。     

关于土地规划修编的四点思考

进一步区分指令性指标和指导性指标。新一轮土地规划编旨在建立新的土地用途管制制度,所以修编规划必须继执行最严格的耕地保护制度,沿用现行规划确定的严格的标控制方法。但是,片面强调指标控制就会回到1997规划老模式上,不能适应目前加快城市化进程、提高城市化水平需要,不能缓解与城镇总体规划和其他部门专项规划在用规模上的冲突。因此,应鼓励将土地开发整理复垦的新增耕折抵置换建设占用耕地指标,以实现耕地占补平衡。具体操上,建议在原耕地总量动态平衡三项指标控制的基础上,进步区分指令性指标和指导性指标。如:将耕地总量动态平衡项…     

农地整理产业化的内涵与制约因素分析

一、农地整理产业化的内涵按照产业经济学的观点 ,产业是具有某种同类属性的具有相互作用的经济活动组成的集合或系统。通俗地讲 ,产业是按产品分类 ,生产某一种产品的一群人、一批组织 (单位、企业 )合在一起组成的一个行业。目前我国农地整理起步不久 ,称之为产业还为时尚早。但从各地的实践来看 ,产业化是农地整理的发展趋势和必由之路。农地整理产业化是通过培植和发育各种形式的农地整理企业 ,接受政府、集体、农户的委托进行农地开发整理 ,以出售新耕地折抵的建设用地指标、收取耕地开垦费、新增耕地收入、发展高效农业等方式获取农地…     

要使农民有稳定的收入就必须走规模化经营道路

统分结合的双层经营是农村的基本经营制度,必须长期保持不变,长期保持稳定。家庭承包经营的实质是农业最基本的生产资料土地有经营权、生产权、支配权和使用权。在农村土地经营问题上,已经实现了所有权和经营权的分离。土地是集体的,生产经营权是农民的,并且要保持长期稳定。中央政策已明确规定:一是土地承包期限30年不变;二是有条件的地方可以增人不增地,减人不减地;三是承包土地的使用权可以有偿转让,但必须在农民自愿的前提下。为什么实行有偿转让,是因为这些年农村确实发生一些变化。有些农民长期在外打工,也找到了比较固定的职业,也可能虽然不固定,但他长期不     

建立新增耕地质量评价体系

土地开发整理是实现耕地占补平衡,提高土地利用水平,推动社会经济可持续发展的重要手段。当前,随着土地开发整理事业不断推进,各地创造了越来越多的新技术、新方法,追求的目标也向更高的层次提升。如本文介绍的新增耕地质量评价体系,就把土地开发整理的理念,从单纯的增加耕地数量引向了数量与质量的双赢。我们衷心感谢这些勇于探索的实践者。伴随新目标、新技术、新方法的涌现,土地开发整理事业正一步步走向规范与科学,我们迈向现代化的步伐越来越坚实、有力。     

论农村土地产权制度的完善

我国《土地管理法》和《物权法》,对农村集体土地所有权主体的规定违背了一物一权原则,使同一土地上并存乡(镇)、村、村民小组农民集体三级所有权主体;且现实中并没有集体经济组织能够代表农民集体行使所有权,由此导致集体土地所有权主体虚位。农村土地产权制度的历史沿革说明村或村民小组(原人民公社生产队)范围内的农民集体是农民集体土地所有权人,为此应由他们设立土地所有权管理合作社,作为集体土地所有权的主体,负责管理集体土地所有权、集体土地发包,为土地流转提供管理和服务。相应地对《土地管理法》第10条和《物权法》第60条进行修改,这就解决了农村集体土地所有权主体虚位的问题,把土地权利还给农民,发挥农民积极性,遏制耕地大量流失,促进农业发展。     

要闻

农村土改:进城农民宅基地试点有偿转让!近日,中央办公厅和国务院办公厅印发《意见》,我国农村土地制度的改革即将进入到试点阶段,涉及到进城农民宅基地试点有偿转让问题,2017年底完成试点。一是要完善土地征收制度,二是要建立农村集体经营性建设用地入市制度,三是要改革完善农村宅基地制度。     

关于加快建立农村市场经济体制的探讨

一、深化经营体制改革 进一步培育经营主体 使我国农户真正成为适应市场经济发展要求的经营主体,不仅需要大力培育市场,发展社会化服务,加强对农民的专业技术和有关市场经济知识的培训,运用经济方法和手段引导农民进入市场、适应市场、开拓市场,还必须进一步改革、完善经营体制,使之更适应农村市场经济的发展要求。比如需要适当延长土地承包期。在承包期内,有条件的地方,可以实行增人不增地、减人不减地的政策,以保持农户承包耕地的稳定性,避免土地经营规模不断细化。在农民自愿的基础上,鼓励土地经营权的有偿转让,使耕地逐步向专业承包队组和种田能手集中,以形成适度的经营规模。     

专家评说

《农村土地承包法》的最大意义,就在于明确规定在承包期内不允许调整和收回承包地,同时允许土地承包经营权的依法、有偿转让。我们知道土地集体所有制给了干部"一年一调整、三年大调整"的权力。这次出台的土地承包法最明显的一条就是禁止行政调整,允许有偿转让,逐步形成一个土地市场。《农村土地承包法》总体来看是个很好的法律,它解决了稳定问题,就可以鼓励农民投资、改造土地;解决了有偿流转问题就可以解决有地无人种、有人无地种的矛盾。我们先把这一步走好,让     

土地双向流动的趋势与对策

农村实行家庭联产承包责任制以来,土地作为最基本的生产资料并没有"包死不变",事实上一直处于流动状态,而且流动的范围、程度、数量都在日益增加.据对我们山西省定襄县典型调查,近年来土地流动面积占到总耕地面积的20%左右.1987年定襄县实行有偿转让和集体机动田租赁经营面积达8.9万亩,占到总耕地的23%.其中仅农户间相互转让土地达2万多亩.就全省而言,土地流动面积也占到总耕地面积的10%左右.由此看来,土地的流动是绝对的,稳定则是相对的,是在稳定中流动.     

耕地整理潜力评价初探——以湖北省天门市卢市镇为例

土地整理是促进土地合理利用、调整土地利用结构和土地关系的重要手段,而耕地整理是其中最重要的一部分,对耕地整理潜力进行评价又是耕地整理的一项基础工作.以天门市卢市镇为例,提出评价工作应从多指标综合考虑,即评价体系应包括提高耕地利用率、耕地产出率、耕地投资收益率等,特别指出的是加人生态环境因素的考虑,以期能够科学合理为土地整理专项规划服务.     

走规范化管理之路——河北土地整理经验谈

近年来,河北省经济发展占用耕地的数量逐年增加,2002年建设占用耕地数量约是1999年的16倍。为了更好地服务于全省经济建设,河北省土地开发整理工作坚持两手抓,一手狠抓新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费的足额收缴,一手狠抓土地开发整理项目落实,使土地开发整理规模逐年扩大。1999年以来,全省共实施土地开发整理项目1614个,其中国家投资项目41个,省投资项目590个,市(县)占补平衡投资项目983个,新增耕地45706公顷,确保了全省耕地总量和市(县)耕地占补数量平衡。实施土地开发整理项目,还适应了全省农业大发展和农民奔小康的要求,有效地促进…     

与时俱进的张家港市国土资源事业

江苏省张家港市国土资源局认真贯彻执行国家土地管理法律法规，坚持一手抓资源和资产管理，一手抓执法和用地服务，土地管理有了长足发展。强化耕地保护，开展了土地复垦、整治、整理、开发、建设“五位一体”项目土地整理工程，至2001年末全市一级基本农田3.53万公顷，投入土地复垦资金3亿多元，整理土地9722.33公顷，净增耕地1888.27公顷。深化土地使用制度改革，全面实行经营性用地收购储备和招标拍卖挂牌交易，显化土地资产，为政府积聚财力，大力探索农村集体建设用地使用权流转机制，切实保护农民利益，增加农民收入；推行窗口办公、…     

土地整理后耕地质量评价研究——以山西省忻州市代县磨坊乡滹沱河流域基本农田整理项目为例

土地整理是近期各地区增加耕地指标的一项重要的工作,结合整理和增减挂钩来补充各地的建设用地指标,随着土地整理的发展,从“量”到“质”都有了严格的要求。本文以代县磨坊乡为例,结合基础数据研究土地整理前后的耕地质量的变化,对耕地质量的自然等、土地利用等进行计算,并进行了定级评定分析,并得出代县磨坊乡土地整理后的质量评价结果。     

土地整理后耕地质量评价研究——以代县磨坊乡滹沱河流域基本农田整理项目为例

土地整理是近期各地区增加耕地指标的一项重要的工作,结合整理和增减挂钩来补充各地的建设用地指标,随着土地整理的发展,从"量"到"质"都有了严格的要求。本文以代县磨坊乡为例,结合基础数据研究土地整理前后的耕地质量的变化,对耕地质量的自然等、土地利用等进行计算,并进行了定级评定分析,并得出代县磨坊乡土地整理后的质量评价结果。     

健全土地产权制度 推动集体农地流转

建立集体农地流转制度是当前土地制度建设的一项重要内容,其作用在于,农户获得土地承包权和使用权之后,使他们一方面对土地经营有稳定的预期,避免经营行为的短期化,有效防止耕地不断细分的趋势;一方面又能促进农地资源的有效配置,提高土地生产率,稳定农业生产,并为无地农业人口提供获得土地经营权的途径和机会。可见,集体农地流转对我们这个人均耕地仅为1.3亩的国家来说具有十分重要的意义。从产权理论的角度而言,土地流转     

加强占补平衡新增耕地的产权管理促进土地可持续利用

耕地占补平衡工作既要注重新增耕地的数量和质量，也应重视补充耕地的后续管理工作。补充耕地的产权管理是耕地后续管理的重要组成部分。明晰的产权有利于新补充耕地的质量提高和生态环境的保护。建议将以土地整理方式补充的耕地交当地农民集体使用，而将通过土地开发补充的耕地集中使用，建立农业龙头企业，促进农业现代化。新增耕地也可用于生态移民，发挥社会和生态效益。     

“反租倒包”是农村土地的第二次解放

“反租倒包”———当今稳定农民承包权 ,搞活土地经营权的一种好形式。其内涵就是严格按照党和国家土地承包、流转的法律、法规、政策 ,在明确土地归集体的所有权 ,农民一定 30年不变的承包权基础上 ,在平等、自愿、诚实、守信、合作、双赢的前提下 ,本着有偿转让、参与分红、让利群众的原则 ,通过契约的形式 ,让农户将土地的经营权租赁给村集体 ,村集体再反租给镇政府 ,最后由镇政府发包给有一定经济实力、技术水平的农业企业或种田能手 ,实现土地初级集中。其基础是承包权稳定不变。其目的是经营权有效搞活。其战略是积极稳妥地推进土地…