预售商品房与在建工程抵押登记中的若干问题

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题 1．商品房预售合同备案存在的问题。 首先，我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务，而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序，而非合同当事人依约享有的不动产物权变动请求权。其次，对于商品房预售备案的法律效力，我国现行法律中并没有明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。     

如何规范在建工程抵押登记

目前,在建工程抵押已成为企业的一种主要融资渠道,特别是近年来我国出台了大量房地产金融税收新政策,房地产企业面临着前所未有的资金信贷难的问题。因此,如何规范在建工程的抵押登记成了有关部门必须认真探讨和解决的问题。     

在建工程抵押登记合同审查风险要点

在建工程抵押登记在不动产登记实务中,可以说是最为复杂和具有风险的业务类型。如何快速准确审查主债权合同和在建工程抵押担保合同中需要注意的合同风险要点,又或是如何在不动产登记簿中将抵押担保合同中的抵押范围准确记载,使得不动产登记簿记载认定的实际优先受偿范围与申请人在合同中约定的范围完全相符等种种实务难题,困扰着一部分登记人员。通过最高人民法院司法判例、答复意见和最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的最新规定进行探讨。     

在建工程抵押评估的特点与范围

在建工程是尚未形成的产品。从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此。在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。本将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与范围。     

在建工程抵押标的物内涵辨析及登记注意事项

随着房地产业的迅速发展，在建工程抵押贷款在房地产贷款中所占的比重逐年增加。毋庸置疑，在建工程抵押在建设单位筹集资金、保证工程后续建设方面发挥了很大的作用，促进了房地产业的发展。但是，由于在建工程的特殊陛，以其为标的进行的抵押存在很大的不确定性，风险较大。因此，目前还有不少地区的房管部门尚未开展在建工程抵押登记。《中华入民共和国物权法》第202条规定，“正在建造的建筑物、船舶、飞行器”等债务人，或者第三人有权处分的财产可以抵押。如果不予办理在建工程抵押登记，那就成了名副其实的不作为。事实上，部分地区的房管部门不办理在建工程抵押登记，主要是因为对抵押物的内涵和抵押权成立的条件等问题把握不准，害怕因登记错误或失误而造成行政赔偿。本文拟就这些问题进行浅析。     

在建工程抵押标的只能是已建成部分

《物权法》第180条明确规定,债务人或者第三人有权处分的在建工程可以抵押,《城市房地产抵押管理办法》（下称《办法》）中对在建工程抵押的目的要求、主体要件、客体要求和形式要件等做了详细的规定。     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因是由于开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告。”由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握。为此，笔者根据实践中遇到的问题和解决的方法，就房地产在建工程的抵押评估，谈一些粗浅的认识。     

在建工程抵押风险的宏观防范和微观防范

商品房在建工程抵押作为一种担保贷款方式，对解决开发商建设资金的不足，加快工程进度的确发挥了一定的积极作用，但同时也有很大的负面作用。一方面可能助长房地产经济泡沫，另一方面给银行和消费者带来潜在风险，对此，我们应该采取切实的措施防止其可能造成的危害。一、在建工程抵押的背景和宏观调控应该说，当前开发商具有比较宽松的资金政策。他们可以用土地使用权抵押获得贷款，可以预售获得资金，只要稍有实力的开发商或者有销路的开发项目都能得以顺利完成，没必要搞在建工程抵押。一些开发商急于将在建工程用于抵押贷款，情形大致…     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价实践中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因：一是由于开发项目投资数额较大，要完成整个开发项目，开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决；二是企业扩大投资经营规模，流动资金不足，造成技改项目或新的投资项目资金不足，需要通过贷款加以解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告”。由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握，因此，房地产在建工程的抵押评估有其复杂性。本根据实践中遇到的问题和解决的方法，对以下几方面的问题提出探讨。     

浅析在建工程抵押登记的相关问题

一、对在建工程概念的理解物权的成立与存在,须以标的物存在为前提。我国《物权法》所称的作为物权标的的物通常是有体物。在建工程在其主体完成之前,并不具有完整意义上的