浅谈房屋重置价格的制定

在房地产估价中，不管是进行单纯建筑物的估价．还是房地合一的房地价格评估．房屋重置价格的确定是经常遇到的问题。但是．由于目前我国对房屋重置价格评估没有制定统一的标准和操作方法．因此对房屋重置价格应如何理解，房屋重置价格应包括哪些内容，房屋重置价格构成内容相互之间存在什么关系等方面，各地对此认识很不统一．评估操作的技术路线、步骤、     

论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。     

房地分离估价的现状分析及对策探讨

房产和地产是房地产的两个重要组成部分，两共同作用实现房地的效用与价值，两在房地产总价值中相互包容，难以分离。一般情况下，房地产估价应将其视为一个统一体，不能分为相对独立的两个部分。但是有时房地产合一评估很难操作，这就要求房产与地产分离估价，从而得出更科学的评估结果。在实践中，房产和土地又分别归属于房产管理部门和国土资源管理部门管理，房产和土地管理人为地分离，使得房地产的评估工作也不得不人为地分离。[第一段]     

房地产税收与房地产价值关系的探讨

在房地产估价业务中，估价师对估价对象处置、转让时应缴纳的各项税费及由此对评估价值产生的具体影响必须加以考虑，进行合理测算。近年来，政府在对房地产市场进行宏观调控过程中，各项房地产税收新政策相继出台，对房地产评估价值的影响不容忽视。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

浅议估价实务中分摊土地使用权价格评估

现代城市中，由于土地越来越稀缺以及建筑技术的日益发展，高层建筑物越来越多。一座高层建筑物可能不再只有一个所有者，可以由众多主体分别拥有该建筑物的某一部分，房地产产权也必将多元化。与此同时，随着产权的进一步完善，房产所对应的土地也必将进行分割，大量的分摊土地使用权应运而生，估价实务中分摊土地使用权的评估业务随之增加。在目前的土地管理状况下，分摊土地使用权具有特殊性，评估实务中出现了一些值得我们去思考、探讨的新问题。     

“以房养老”涉及的房地产评估问题

正"以房养老"模式中,房地产评估机构如何确定房地产价值,既是老人能否合理取得助养资金的核心,也是经营养老地产业务的保险、银行等金融机构能否合理盈利的重点。房地产价值评估是指"房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的     

房地产估价报告

说明 本案例系法院委托的司法鉴定项目，属于损害价值赔偿的估价鉴定。因要求测算的是房屋的恢复重建价格，仅涉及建筑物的施工及其他相关建设成本，故不适于采用市场比较法及收益法测算。仅采用重置成本法一种估价方法，不大合乎房地产估价至少采用两种估价方法的要求，属于较为特殊评估项目；另外估价对象的成新率测算应以其损害行为发生之时为准，距估价工作进行的时点有较大差距，与一般的房地产估价项目也有些许的不同。鉴于此，特意把该案例的报告稿传给你们，希望能得到同行的指正，同时也使自身得到提高。     

房地产估价咨询中装修因素的辨析与思考

本文辨析了房屋装修价值的内涵，论述了房地产估价咨询中装修因素的处理，包括对装修状况与装修等级的合理设定、修正系数的选取、采用合适的装修评估方式与评估参数、装修评估的操作及价值构成、项目投资估算与可行性研究中装饰装修费用估算的相关事项等。     

房地产估价的行政管理法律关系

房地产估价，又称房地产价格评估，是指房地产估价机构及专业估价人员对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产估价机构分职能估价机构和经营估价机构，只有经营性质的房地产估价机构才能参与市场经营的房地产中介服务业务。     

在建房地产项目的预期价值评估

多数房地产估价是针对一宗土地或已建成亦或已投入使用的物业，评估其当前的市场价值。但当客户委托估价师对在建项目进行评估时，常要求估价师对项目的现状价值和未来预期价值进行评估。评估项目未来预期价值的目的，是为客户在向金融机构申请项目贷款或寻找投资合作伙伴时提供帮助。     

征地和拆迁估价实务中的几个问题

《房地产估价规范》第6．7．1条规定：征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。在深圳，由于国有土地大量地与农村集体土地穿插并存，实践中，往往在一个评估项目中同时包含上述两种估价，例如我们正在做的一条道路的征地拆迁估价，不仅有近500幢农村集体土地上的房屋，还涉及到26产业主的30宗已出让土地的收回（部分收回）。怎样既要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格，又要保持它们之间的平衡，避免被拆迁人攀比；既要解决宗地规划批准建设的建筑物均已建成，但不在收地范围内，收地基本不影响被拆迁人对建筑物的使用，此时所收回的土地的价值确定问题，又要解决建筑物小部分位于收地范围内，大部分位于收地范围外，其市场价值的确定问题等等。确实十分复杂。现将我们在工作中遇到的问题和我们解决的思路和想法与大家分享，也希望引起思考和争论。     

大中型企业评估案例的选择与评估计算

大中型企业房地产评估。除特殊情况一般采用房地分估的重置成本法。其中，房屋建筑物的评估，由于函盖房屋、构筑物、管道沟槽兰大类型，其估算项目每一类可达成百上千项，对于评估人员来说，如果每项都按规定估算成本，不仅浪费时间耗费精力，而且在日常评估操作中也无此必要。对此，评估业普遍采用发挥评估案例作用，解决高效率高质量估价大中型企业多项目评估这一难题。本从评估案例的样本作用出发，讨论大中型企业整体或多项目评估案例的选择，案例估算，参照美比、差异调整，多项目评估等方面进行总结，以求探讨。     

浅议投资性房地产

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有．企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外。出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，     

投资性房地产公允价值计量模式刍议

一、相关概念 （一）投资性房地产的概念。房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构筑物。投资性房地产,就是指为赚取租金或资本增值,又或者两者兼有而持有的房地产,新会计准则规定,投资性房地产包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物三种。     

房地产评估中最高最佳使用分析

最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证．能使估价对象产生最高价值的使用。在《房地产估价规范》中明确规定房地产评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，并要求在估价报告书中予以详细说明。这就意味着，以后房地产评估报告中该环节将不可缺少。然而纵观目前的房地产评估报告，对此要么只简单列在遵循的原则中，不加分析；要么只字未提。这与我国房地产评估起步晚．发展尚待完善有关。为此，我想结合具体案例，谈谈如何实行最高最佳使用分析，以求抛砖引玉。     

浅谈市场分析对估价结果的影响

估价结果是房地产估价人员依照客户的委托，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法对标的房地产提出的特定权益于特定时间的价值意见。这种意见能够帮助客户认识和了解市场，甚至影响到客户的某些决策，所以估价结果的精确程度代表着房地产估价产品的质量，这种质量主要体现在估价结果是否反映市场的客观合理的价值。要形成一个相对精确的估价结果，房地产估价人员不仅应对标的房地产进行认真的实地勘察，亲临现场查明标的房地产的坐落位置，周围环境，内外装修，完损程度等，加深对标的房地产的认识，形成一个直观具体的印象，获取字资料无法或难以表述的细节资料，更重要的是要搞好市场调杏和市场分析。     

收益法说评估加油站房地产价格浅谈

长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论、方法上都值得深入探讨。本结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。     

类似工程预算法在确定房屋重置成本估价中的应用

类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完成工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。在运用成本法进行房屋估价中。估价人员可以利用某一技术资料全面的建筑物作为计算案例，对类似建筑物的建安工程造价进行时间、地区和结构差异修正，类比得到待估建筑物在估价时的建安费用或重置成本。符合房地产估价的“替代性”原理，并具有估算简单、估价结论准确、技术性强等特点，其思路适用于确定房屋重置成本的房屋估价。     

浅谈成本逼近法中土地取得费的测算

成本逼近法是房地产估价和土地估价的一种基本方法。土地取得费的测算是成本逼近法运用中的重点和难点。本作结合自己的估价实践，总结出土地取得费的构成及测算方法，以提高成本逼近法运用的可操作性。