关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后提出了规范集体建设用地流转对策。     

当前农村土地流转问题的思考

经济的快速发展带来建设用地需求与供给的矛盾,农村土地流转纠纷不断,本文通过剖析纠纷的原因,提出了增强农民生存能力,完善保障制度,规范集体用地,实行政府公平执法等方面的解决办法。     

关于当前土地制度改革的争论

市场必须在土地资源配置中起决定性作用,政府要尊重市场规律和土地产权主体的利益,通过制定科学合理的规划和平等的用途管制政策更好地发挥辅助作用。在土地制度中,之所以规定任何单位搞建设必须申请使用国有建设用地,集体土地只有通过征收为国有建设用地才能出让,根本原因在于宪法中存在着城市土地国有制和公益性征地原则的二律背反。针对农村集体经营性用地问题,应适时调整农村集体建设用地结构,实现经营性建设用地动态管理,使土地资源合理有效配置。要建立进城落户农民宅基地有偿退出机制,对于符合享受公租房条件的农民工,不能强迫无偿放弃原宅基地使用权。建议改变以往城乡建设用地增减挂钩的方式,按照城乡建设用地市场一体化的构想,允许农村集体建设用地指标在农民(集体)之间流转。另外,现行的土地管理法明显存在着对农村集体土地所有权的歧视,相关条款应修改。     

农村集体建设用地使用权流转中的法律问题及对策

城市化的发展，使得建设用地的需求量急剧增加，而国有建设用地的供给量又严重不足。城市化以及城乡建设的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾，必然促使农村集体建设用地进入流转市场，而其中存在的法律问题也必须引起有关部门的关注。     

集体建设用地入市交易管理体制改革探索

集体建设用地流转具有促进中小城镇化和显化农户土地财产的作用。我国集体建设用地流转已经具备政策、现实和平台基础,实行集体建设用地交易省级统一管理具有显著的优势。因此我国新增建设用地应实行新地新制度,无论城乡其新增建设用地都统一归为建设用地范畴。建立和完善县级以上有形土地交易市场,将集体土地交易和城市土地交易市场合并,实行土地交易有形市场制度,将会推动我国土地市场进一步完善。     

我国集体建设用地流转驱动模式研究

从驱动力的视角,目前我国的集体建设用地流转实践可分为外驱式和内驱式两种模式。前者是政府主导,属于强制性制度变迁;后者是农民自主,属于诱致性制度变迁。两种模式在主导力量、核心机制、入市类型、产权属性、优劣势等方面都有所区别,它们之间是一种互补关系而不是一种替代关系。未来我国集体建设用地流转应当坚持政府主导、农民主体的原则,依靠市场调节和政府调控的协同作用,走诱致性与强制性相结合的制度变迁路径;要尽快建立集体建设用地合法入市制度,合理分配集体建设用地开发和流转的收益,培育集体建设用地流转市场,妥善解决农村富余劳动力就业问题,并积极探索“政府主导＋社区自治”的新社区发展模式。     

基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转的法律制度之构建

农村集体经营性建设用地市场化流转对农用地生态安全具有制约性。建立基于农用地生态安全的集体建设用地市场化流转制度的必要性不仅体现在当前忽视农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转制度的弊端上,也体现在建立基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转制度的现实意义上。基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转的立法目标选择应定位在保障粮食安全、维护生态安全、促进经济可持续发展三个方面,以此为基础,在法律制度体系构建上应包括建立集体经营性建设用地市场化流转的生态管制制度、生态安全信息制度、生态安全预警制度、生态安全应急制度等。     

集体经营性建设用地入市增值收益分配探讨——以农村土地制度改革试点为例

阐述了土地增值来源及增值收益分配主体,以农村土地制度改革试点为例,总结了土地增值收益在国家与集体之间、集体内部分配的实践及启示。分析了增量集体经营性建设用地入市后,土地增值收益在集体与集体之间分配的必要性和可行途径。从完善集体经营性建设用地入市税费项目、明确增值收益调节金及税费缴纳基数、确定收益在不同主体间分配比例等五方面提出了建立增值收益分配机制的建议。     

集体经营性建设用地开发商品住宅试验考察与推进建议——以广西北流、河南长垣、山西泽州的试点改革为例

集体经营性建设用地入市开发商品住宅,有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而,对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议,且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目,相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进,三者利益的契合是改革的创新动力;进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡（镇）驻地所在村或中心村,而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域,但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域,因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位;试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式,基本实现了不同主体间的利益平衡。可见,集体经营性建设用地入市开发商品住宅,既符合改革的方向,也有现实的需求,并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍,但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响,实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作,并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容,鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地,积极探索建立合理的增值收益分配机制,并不断完善相关配套政策。相较于以往文献,本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察,从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节,进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难,并提出了相应建议。本文基于试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析,有助于消除认识分歧、推进改革实践,并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供了政策参考。     

农村建设用地地权交易和要素组合效率

随着我国城市化进程的加速,土地征用短缺和农村建设用地闲置的矛盾日趋尖锐.从资源配置的层面,集体产权性质的农村建设用地使用权市场化流转对于降低国家征地成本和提高城乡土地资源配置效率具有重要作用.由于集体建设用地经营性地权和资产性地权制度的缺失,地权交易存在显著的福利损失,致使农村建设用地地权市场不能形成有效的要素配置效率和财富分配机制.因此,农村建设用地地权制度的建构是目前形成有效的地权市场和地权定价机制的核心.     

集体建设用地流转与自主型城市化

土地的资本化对于自主型城市化的发展有着巨大的影响作用。本文总结了国内集体建设用地流转的不同模式,分析了郑各庄村和永联村集体建设用地流转的不同模式,说明了其在自主城市化中面临的土地资本化问题。     

中原经济区人地挂钩试点中的土地流转问题研究

人地挂钩是在严格执行土地利用总体规划和土地整治规划基础上实行的将城镇建设用地增加规模与吸收农村人口进入城镇定居规模挂钩。中央赋予中原经济区先行先试的特权,但是只有政策性规定,没有具体细化的实施过程。从土地流转现有法规的角度观察,人地挂钩试点中土地流转存在诸多问题,人地挂钩政策的落实也不够彻底,各相关职能部门需要通力合作开展土地改革,实现土地高效使用,进一步促进新型城镇化建设。     

集体建设用地使用权流转之法律文本解读

随着经济的发展及城市化进程的加快．我国农村集体建设用地使用权的流转日益增多。基于法律文本的视角进行研究,可以发现我国现行法律体系针对集体建设用地使用权的流转,所做出的规定是相互抵触的,需要根据现实状况对法律进行修改。使整个法律体系的内容协调一致。     

我国农村集体建设用地的政策选择——基于成都土地改革的经验分析

我国农村集体建设用地是农业合作化运动后产生的,农村集体建设用地政策与法律形成与发展是在不断适应农村经济的发展变化,经济的飞速发展也带来需要改变原有的政策和法律关于转让权界定的压力。文章分析了集体建设用地政策的现状,回顾了这一政策现状的形成过程,在成都实践经验的基础上,分析了当今农村集体建设用地政策对市场各主体的影响,最后讨论了成都经验的实践意义。     

宜昌市黄花乡土地流转模式的调查与思考

近年来，湖北省宜昌市黄花乡结合自身实际，在土地流转模式方面进行了改革和创新，并取得了一定的成效，成为湖北省唯一的乡镇农村集体资产产权交易所试点。通过实地调查，笔者总结了黄花乡土地流转的特点、动因及可资借鉴的成功经验，同时针对调查中所反映的问题，提出了开展农民从业培训、完善农村社会化服务保障机制、加大政策宣传力度、加快培育农村市场主体、加强流转服务平台建设等建议。     

农地制度供给侧改革助推河北雄安新区乡村振兴的策略选择

在较快的城镇化、工业化等全面现代化战略驱动下,我国农民财产收入增长通过农户家庭土地承包制、土地承包权流转和承包权"三权"分置、集体经营性建设用地"同价同权"流转、农村宅基地"三权"分置等不断向农户家庭赋权的农地制度改革,以及劳动力资源自主流动为抓手实现的。河北雄安新区建设是国家赋予京津冀通过疏解北京非首都功能,补齐京津冀河北短板,发展河北的历史机遇。占新区城乡规划体系面积2.8%的美丽乡村建设,是保障新区规划总目标和落实乡村振兴战略的重要一环。文章力图通过实施"因地制宜的农用地绿色转型机制,一二三产业融合的集体建设用地复合利用模式和乡村生态用地长效供给机制"的农地制度供给创新,激发土地政策红利,助推河北雄安新区"宜居宜业宜游"美丽乡村实现。     

农村集体经营性建设用地入市的基层治理研究——基于扎根理论对成都市郫都区宝华村的案例分析

农村集体经营性建设用地入市是促进要素配置市场化和盘活农村土地资源的重要举措,各地的改革实践中村两委和集体资产管理公司分别在治理过程和交易流程中发挥核心作用,且两者通常融为一体,形成以“村两委—集体资产管理公司”为核心的横纵交错的“十”字基层治理结构。基于扎根理论对成都市郫都区宝华村的调研分析发现,其集体经营性建设用地入市的基层治理以“村两委—集体资产管理公司”为核心,自治、法治、德治相结合,形成全域治理体系：以自治为基础,治理手段科学性与艺术性并重;以法治为根本,入市交易从隐形流转到有法可依、有章可循;以德治为引领,地方精英通过“优生带差生”“党员带群众”等推动集体经营性建设用地入市。应以深化农村集体产权制度改革为契机,通过村民自治进一步夯实和发挥村两委与集体资产管理公司的核心作用;以土地管理法和自然资源、农村农业等相关部门出台的规章制度为准绳,通过法治进一步规范各主体行为和各环节流程;以培育和引导新乡贤为抓手,通过德治进一步发挥和强化家庭条件较好、威望较高的乡村精英的示范作用。     

关于农村集体建设用地直接人市问题的思考

农村集体建设用地直接入市不但可以促进农地资源的更优配置,推动一系列制度创新,而且还可以促进社会公平、和谐和可持续发展。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式以及以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题,针对这些问题文章进一步提出了应对策略和建议。     

关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市不但可以促进农地资源的更优配置,推动一系列制度创新,而且还可以促进社会公平、和谐和可持续发展。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式以及以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题,针对这些问题文章进一步提出了应对策略和建议。     

农村集体建设用地流转政策的实质

农村集体建没用地依法流转的实质是，还集体土地的商品属性，还集体农民的集体土地所有者和土地流转增值收益者的主体地位。这有利于最大限度地发挥集体建没用地的增值功能，促进节约集约用地、保护耕地，有利于农民“以地生财”，形成持续稳定的增加财产性收入的渠道。