城市居民住房平均支付能力研究——以江苏省盐城市为例

居民平均可支付房价与当期住房平均价格的比率决定了当地居民的平均支付能力.住房平均支付能力是检验住房平均价格是否超出了居民的平均经济承受能力、市场是否过热及市场是否存在泡沫的关键性指标.由于不同地区的收入水平和房地产市场的行情不同,各地的支付能力也未必相同.居民平均支付能力的研究旨在度量各地房地产市场行情,为管理部门及时提供监管市场的依据.     

加强房地产信贷风险管理体系的构建

改革开放20多年来，我国社会主义市场经济建设取得了举世瞩目的成就，人民生活水平不断提高，而关系到千家万户住房状况的房地产行业从无到有，经过近20年的发展、壮大，已经成为国民经济建设中的支柱产业，在GDP总值中占据着重要的比例。房地产信贷业务也成为近年来国内商业银行重点开拓的市场领域之一。然而，由于受到内外环境等多种因素的影响，房地产信贷业务增长趋缓的态势明显，资产质量也开始有所下降，存在潜在信贷风险，银行业缺乏应对这种风险冲击的能力和经验准备。为此，我们必须加强房地产信贷风险管理，构建风险管理体系。     

住房信贷风险的形成及防范

随着我国金融机构提供的房地产开发贷款和个人住房贷款量的大幅度快速增长，住房金融风险也随之加大。在对住房信贷风险的形成途径进行深入分析的基础上，借鉴国外防范住房信贷风险的措施，针对我国房地产发展的实际，提出了预防住房信贷风险的措施和信贷风险的防范机制。     

中国需要一个什么样的房地产市场

<正>未来中国的房地产发展需要怎样的中长期政策?要回答这个问题,首先要明确房地产市场发展的目标,即房地产市场到底是为了什么?正如131号文件所规定的,房地产的支柱性要与全国每一个居民的住房福利条件改善结合起来,让绝大多数居民有支付能力购买到适应个人收入水平的住房,这就是当前我国房地产发展的基本目标。为了实     

住房市场与农民工住房选择的区域差异

利用1998—2013年的统计数据,分析住房市场的区域特征,并测度各地区的农民工家庭住房支付能力,发现在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好,而且在中部地区的农民工家庭住房支付能力要比西部地区更好一些。通过2010年国家人口和计划生育委员会对全国106个城市流动人口的动态监测数据,分析农民工住房选择的区域差异,并对区域差异产生的原因进行解释。最后,分别提出不同区域的农民工住房政策建议。     

2013年房地产市场运行分析及2014年趋势判断

2013年的房地产市场延续2012年下半年以来的回升态势,商品房销售量、新开工面积和土地购置面积等重要指标的同比增幅上升较快.70个大中城市新建商品房价格指数同比增长较快,北上广深等一线城市的涨幅最明显.保障性住房建设推进顺利.2014年房地产市场的区域和城市问分化趋势依然明显,为缓解供需结构失衡的状况,一线城市的住房用地供应量有望较快增加;对部分二、三线城市,要高度关注其“住房存量过大、房价较快下降”的趋势.保障性住房的覆盖率将继续提高,受益群体持续扩大.建议2014年加快房产税立法进程,明确全国房地产信息联网的时间点,并采取差别化的用地供应政策和稳健的住房金融政策.     

稳增长与加快经济转型要紧密结合

出口高增长和国内消费结构升级，是2003年以来经济持续高增长主要的市场需求动力。国际金融危机发生以后，出口结束高增长；国内城镇承载能力的瓶颈，开始制约住房、汽车市场的快速发展。这两个方面需求水平下降，必然使经济增长的需求动力减弱。城市承载能力不足，还使城市劳动力成本提高，房租、物流等成本提高，降低了企业的利润率，减弱了企业的发展动力和能力。汽车、住房市场降温不仅影响到汽车工业、房地产建筑业，而且影响到重化工原材料、装备制造、能源、交通运输等多个产业，导致国内市场需求增速全面下降。而劳动工资、土地、水资源和矿产资源价格，污染排放收费标准持续提高，则增大了企业成本，压缩了利润空间。     

基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究

我们在房价收入比的基础上，发展并创新性地提出了“指标修正法”的概念与公式。房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。指标修正法以房价收入比指标为基础，运用模型测算出该指标的客观综合评价标准。将此方法运用到上海房地产市场的泡沫的实证分析中，从而给出了更加客观的评价指标。研究结果表明，采用指标分析法，可以简单快捷的判断一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。在对市场发展趋势的分析判断时也可以参考该指标，有利于对市场做出更理性的趋势分析。     

房地产信贷风险管理研究

前言 改革开放二十多年来，我国社会主义市场经济建设取得了举世瞩目的成就，人民生活水平不断提高，而关系到千家万户住房状况的房地产行业从无到有，经过近二十年的发展、壮大，己经成为国民经济建设中的支柱产业，在GDP总值中占据着重要的比例。房地产信贷业务也成为近年来国内商业银行重点开拓的市场领域之一。然而，由于受到内外环境等多种因素的影响，房地产信贷业务增长趋缓的态势明显，资产质量也开始有所下降，存在潜在信贷风险，银行业缺乏应对这种风险冲击的能力和经验准备。     

“双轨针”下房地产信贷的主要风险及其防范

大量的房地产调控措施的落实，房地产价格的上涨趋势并未得到有效控制，相反各地房地产价格却出现了过快上涨。银监会、各大商业银行纷纷提高首付、信贷比率，来抑制房地产价格，规避信贷风险，但却收效甚微。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施后，“双轨制”下再生出的房价高速上涨，房地产市场信贷的主要风险及其规避的途径，文章就此展开详细论述。     

基于动态房价收入比的住房支付能力分析

不同的收入群体具有不同的住房消费需求和消费能力.国际通用的房价收入比一般从静态上衡量居民购房支付能力,而忽略从动态上评价居民的实际购房支付能力.本文用上海市的实际数据对房价收入比进行修正,计算出的结果比较真实地反映出不同支付能力群体的不同的住房需求和支付能力,为房地产开发和政府制定差别化的住房政策提供依据.     

保障性住房的发展脉络与转移支付

住房保障制度是政府通过国家、地方和社会的力量,为住房困难人群提供基本生活住房的、以转移支付制度为主的若干制度安排,使最低收入家庭住房通过廉租住房制度解决,低收入家庭住房通过经济适用房解决,中高收入家庭住房通过限价房和商品房解决.转移支付制度的主要目标是公共服务的均等化,实行房地产均等化目标意味着房地产这种特殊公共物品的公平分享,也有助于房地产经济的协调发展.我国的住房政策自2005年开始,由市场化提供住房为主向加强住房保障制度建设调整,目的是为了解决低收入家庭的住房困难问题.     

近期我国房地产市场形势及政策建议

1-4月份,我国房地产市场延续了去年下半年以来的向好态势,销售面积、销售价格、开发投资、到位资金明显增长,但商品房待售面积同比仍在增长,土地市场持续低速,既有一线和部分二线热点城市楼市过热、首付贷等加杠杆手段累积金融风险等新问题,又存在商品房库存规模过大、住房持有结构严重失衡等老问题.展望全年,房地产市场的主基调仍是“去库存”,房地产市场将呈现出“销售面积略有下降,价格稳中有涨,投资低速增长”的特点.建议妥善处理好房地产市场去库存和稳需求的关系,因城施策化解三线城市及县城房地产库存,稳定一线城市和部分二线热点城市住房价格,以及为改善性住房提供便利.     

青岛市城市居民住房可支付能力研究

住房支付能力度量方法分为比率法和剩余收入法。基于中国住房供应体系，构建剩余收入法方法论框架，定义住房支付能力、首付款支付能力、还款（或租金）支付能力等概念。以2009年青岛市城市居民不同收入家庭为实例，对青岛市不同收入阶层的住房可支付能力进行分析并得出结论。所构建的剩余收入法方法论框架可用于研究不同城市不同收入家庭住房支付能力。     

辽宁省房地产市场监管与对策研究

以辽宁房地产市场现状为例,对城市房价增长过快的原因进行了分析,并从调整土地政策、严控信贷风险、加强售后服务等方面对房地产市场平稳发展提出对策。     

房地产“限购令”的调控机制与政策反思*——基于单中心双环城市模型的分析

近年来中国城市住房价格快速上涨,政府推出房地产“限购令”,以期调整房地产市场,控制城市房价。本文构建了带“限购令”政策约束条件的单中心双环城市住房市场模型,利用数值模拟的方法,从理论上分析房地产“限购令”的政策效果和作用机制。结果显示,限购政策使大中小城市房价均有所下跌,中小城市房价的下降幅度大于大城市的幅度,城市的投机性住房需求越大,限购政策的效果越明显。本文认为“限购令”作为非市场调控手段,仅可作权宜之计而非长久之策,应充分考虑城市的异质性特征,对限购政策进行辨证选择。     

住房信贷风险及其控制措施

在当前的房地产资金链中,商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。在房地产信贷业务迅猛发展的同时,住房信贷风险已成为商业银行风险管理的一个重要方面。     

论银行房地产信贷风险防范

文章分析了目前我国房地产市场状况和商业银行地产信贷风险,提出了加强房地产信贷风险防范的对策建议。     

浅论我国银行业商品房积压问题

近年我国商品房积压面积不断增加,出现了“有人无房住,有房无人住”的怪现象。商业银行通过开办住房消费贷款业务,一定程度上刺激了住房有效的有效需求,但从长远来看,这种做法要受到两方面的约束：居民潜在支付能力的不足和银行风险管理对于信贷规模的必然限定。而且,刺激过后住房有效需求的骤然增加会直接影响到新一轮的房地产投资预期,从而导致商品房供给能力的相应扩张。如此看来,从根本上协调房地产市场供求关系还需要新思路。本文尝试着提出了“卖概念房法”,这种方法的实质就是“以房屋的租金和买卖溢价换定期存款的利息     

我国保障性住房供应模式探析

我国保障性住房一直是以房地产市场宏观调控政策的姿态为房地产市场服务的,但是随着我国城市住房需求的不断增长,保障性住房已经不单单只是稳定房地产市场的“配角”了,它成为解决低收入居民住房困难问题的渠道。因此,针对目前我国保障性住房供应模式中存在的诸多问题,制定合理的选择性供应模式是十分重要的。