“化整为零”与“化零为整”商铺拆散零卖成为销售方式主流

近两年,商业地产的开发成为热点,但在销售环节和后期经营方面,开发商由于实力不强和经验不足,往往面临将商铺拆散零卖后如何实现统一经营的困境。经过一段时间的实践和总结,市场上出现了若干比较可行的操作方式来化解以上矛盾。     

专业设计为商业地产增值

一、商业地产项目规划设计的组织 商业项目开发目的是招商及经营成功 商业地产项目的销售对象主要是大型主力商家,特别是品牌店、连锁店等。因此,实现主力店招商以及未来经营的成功则是商业项目开发的主要目标。主力店招商有一系列具体要求,其中对项目的市场判断尤为重要。发展商必须首先明确业态、招商渠道后再做设计,     

商业地产能否顺利“过冬”?

眼下,曾经风光无限的开发商们都面临着"过冬"的压力。住宅开发商如此,商业地产开发商也是如此。商业地产遭遇"大风降温"各大购物中心面临的销售增幅放缓,使商业地产发展不得不面临"大风降温"的困境。金融危机让很多人捂紧了口袋,这直接影响了国内零售业的发展。中华全国商业信息中心统计数据显示,2008年10月份全国百家重点大     

写字楼遭遇“错位”尴尬

中小企业无安身之所,高端写字楼扎堆成灾1625套的存量至少用时59个月售完,高端写字楼供过于求矛盾突出"一流商业地产卖文化,二流商业地产卖硬件。"一位从事商业地产开发的业内人士向记者感慨杭州写字楼市场的营销差异。事实上,确实有不少写字楼开发商所津津乐道的除了硬件还是硬件,然而开发商们一致追     

投资商业地产需要格外谨慎

在楼市限购、限贷的调控形势下，住宅投资的渠道被封死了，于是不少投资客将目标纷纷转向商业地产。而一些开发商出于销售目的，频频以“商业地产不限购”、“一铺旺三代”、“商业地产价格处于洼地”等广告用语招揽客户，诱人的“钱景”使不少人心动。     

浅谈二三线城市商业地产发展方向与策略

正目前我国的二三线城市的商业地产发展蓬勃,由于很多这类城市过去在城市发展上的缺失,以致地方政府往往为着尽快拉近与那些已经在发展成熟的一线城市的距离,在商业地产的发展上也是以一个一步到位的想法驱动商业地产市场的发展,以致市场上对于商业地产项目的供应量超出当地的需要,导致这些项目在未来的经营与生存上均产生了很多困难。被忽略的四个问题我国很多二三线商业地产市场刚刚从百货时代进入购物中心时代,很多项目在开发与招商过程中都有一些进退失据,而这个情况往往在小型开发商或刚刚从住宅开发中转型的开发商     

北京500万平米商铺同期争夺客户引发的思考

目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米,达到历史最高峰值。由于商铺供应急速增长,而市场新增需求相对缓慢。导致大部分项目均面临巨大招商压力,商业地产开发风险开始显现．运作能力欠佳的开发商将经受严峻考验。     

浅谈商铺售后返租模式的五个问题

正目前市场上很多商业地产项目,开发商多以售后返租的方式进行销售,通过提供貌似更佳的回报并以有经验的运营团队与业绩以吸引更多投资者购买,这种模式以万达集团发展得最为极致。然而,由于这种方式需要在后期运营时付出高额的租金回报给商铺的买家或投资者,对于那些规模不大或初涉足商业地产、欠缺专业团队的开发商来说,无论是在招商与运营,还是在后续资金方面的压力很大,导致开发商付不出或拖欠回     

破解商业地产过度供应困局

正我国的商业地产发展蓬勃。近年来不论在一线、二线甚至在那些不具备足够条件大量发展大型综合商业项目的三四线城市,均出现大量的城市综合体或是大型购物中心。鉴于商业地产项目在市场上的大量供应,加上很多开发商也是刚刚从住宅开发转型到商业地产领域,以致在项目规划设计、策划、招商、运营等各方面都要面对不少困难与挑战,而在现时商业地产市场上出现大量同质化竞     

大力培育机构投资者转变我国商业地产投融资模式

一、我国商业地产投融资模式存在的主要问题 由于房地产业是资金密集型行业，因此，投融资的模式是决定项目成功与否的重要因素之一。从商业地产的发展过程中看，中国商业地产开发商大部分是从住宅商转变而来，以住宅的思路来进行商业地产的开发。这种模式在非饱和市场，由于需求巨大，其开发与销售不存在问题。而实际上，由于商业地产特殊的经济属性，必须要求整体持有，在统一的运营思路下进行经营。在这样的情况下，商业地产的问题也随之而来。     

试析房地产市场营销与管理中的“跳蛙原理”

现行国内的房地产专业市场开发经营模式，是以房地产开发企业为核心的纵向运作链。从企业融资、买地、建造，广告、招商、到卖房，以及市场经营的后续管理等若干工作，都是以房地产开发企业为中心。房地产专业市场的开发是否能够吸引购房户和经商者，市场招商能否成功打造，开发商和经商者如何获得双赢，其中最为关注的问题之一，就是开发商专业市场店面的营销价格、市场租赁费、市场管理费及市场持续经营后续管理等一系列问题。如何使房地产开发商把市场操作有序、持续经营，如何了解购房户、经商者的心理这些敏感要素。本文探讨“跳蛙原理”在市场营销和管理中的运用及启示。     

商业地产典型模式解析

当众多国内知名开发商开始介入商业地产领域之时,一个迫切需要解决的问题就是如何选择适合自身的开发模式。企业必须审时度势、量身打造适合自身企业的商业地产开发经营模式,否则盲目进入、跟风开发只能带来失败。     

商业地产的法律思考

商业地产的概念。商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营赚取经营利润，四是商业物业管理赚取管理利润。     

万达打造订单式商业地产

"地产大鳄+商业巨头"的订单模式,解决了商业地产项目盲目开发、定位不明的问题目前国内比较主流的商业地产经营模式有:零散销售、统一经营,零散销售、各自经营等。随着商业地产的理性发展以及资金实力雄厚的开发商的进入,订单式的"万达模式"将更多地受到欢迎。"地产+商业"的订单式运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一,特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合,分工明确,实现了双赢。     

警惕房地产泡沫蔓延

如果说前一阶段局部地区的房地产过热表明其房地产市场存在泡沫成份的话，那么，就当前来看，这种泡沫大有蔓延之势。这种蔓延主要表现在两个方面：一是在地域上的蔓延。即房价的快速上涨，由长三角地区向珠三角地区及许多内陆城市蔓延，波及范围之广、房价上涨幅度之大令人震惊。二是在房地产产品类型上的蔓延。即由商品住宅开发上的过快、过猛，向商业地产蔓延。我国许多城市的商业地产开发呈现出过热的态势，一些地区的商业地产出现了过剩现象，空置率之高应该引起高度警惕。     

我国商业地产开发策略分析

深入整理分析商业地产只售不租、租售结合、只租不售、地产金融四种开发模式,认为商业地产开发商应结合自身情况灵活选用四种不同开发模式;进一步阐释商业地产开发项目精准定位的内涵。并尝试运用零售饱和指数理论解决商业地产开发项目体量确定等问题。最后利用2012年我国35个大中城市商业地产相关数据,运用因子分析的方法聚合商业地产市场规模因子、城市宏观经济因子、市场吸纳因子、市场增长因子这四个因子,并计算出35个大中城市商业地产开发潜力得分,在此基础上,建议开发商开发时注意各城市之间商业地产开发环境与开发潜力的差异。     

我国商业地产开发策略分析

深入整理分析商业地产只售不租、租售结合、只租不售、地产金融四种开发模式,认为商业地产开发商应结合自身情况灵活选用四种不同开发模式;进一步阐释商业地产开发项目精准定位的内涵。并尝试运用零售饱和指数理论解决商业地产开发项目体量确定等问题。最后利用2012年我国35个大中城市商业地产相关数据,运用因子分析的方法聚合商业地产市场规模因子、城市宏观经济因子、市场吸纳因子、市场增长因子这四个因子,并计算出35个大中城市商业地产开发潜力得分,在此基础上,建议开发商开发时注意各城市之间商业地产开发环境与开发潜力的差异。     

产权式商铺销售的风险和对策

目前商业地产项目的开发模式，主要有四种：一是只售不租。即是开发商将所建商铺全部销售，由所有者自行经营和管理。二是只租不售。开发商对所建设的商业物业只采取出租形式，选择大型商业企业作为承租方，进行商业经营和管理，且租期较长。三是又售又租。开发商根据公司的发展和资金的状况。实行租售并举，既租又售。四是售后包租或变相包租。开发商在销售商铺前，为购房者寻找一个商铺的经营管理者，购房者在与开发商签定购房合同的同时须与经营管理者签订一定期限的房屋租赁合同，购房者只收取租金。不参与经营。即产权式商铺的销售。     

杭州商业地产冷思考

摁下葫芦,浮起个瓢——商业地产与住宅市场的跷跷板效应,正是得益于中国经济独有的这一套市场逻辑。肇始于限购政策严控,各类关于"商业地产热"的媒体"叫春"之声骤起,重拾理性的眼镜,我们会惊奇地发现,杭州商业地产并非想象中充斥众多"结构性机遇",与此相反,我们     

越秀地产:地产与房托“两翼齐飞”

"作为综合性房地产开发商,越秀地产20年来开发了50余个住宅项目和以华南第一高楼广州国际金融中心为代表的20多个商业地产项目。"年度目标:2012年销售目标100亿元。今年前11月,越秀地产的销售收入达到118亿元,已超过年度目标。年度战略:根据市场的发展态势和自身的经营状况和财务状况,保持稳定、适当增长。扩张版图:随着近年全国扩张步伐的启动,越秀地产已经在珠三角、长三角和环渤海(二洲一海)及中部地区实现重点布局,业务拓展至10大城市。领军人语录:越秀集团董事长陆志峰未来房地产的国民经济支柱地位不会改变,但竞争将日趋剧烈,加剧洗牌,房地产的门槛将更高,高利润将不存在。