适度为土地二级市场松绑提高存量土地利用率

土地是一种极其重要的生产要素。土地使用权的可交易性、交易状况与居民生活、企业生产乃至地区经济发展息息相关。健康、繁荣的土地市场对城市的社会生产和生活有着积极、有效的巨大影响。     

进一步完善土地使用权招投标工作的建议

土地使用权有偿使用工作在上海起步较早，已经推行多年，但目前仍然处于不断摸索阶段，特别是土地使用权的招投标工作还需要进一步研究和完善。     

引入土地批租期权制实现城市土地资源在时间上的有效配置

伴随着中国经济的发展和城市化的推进,城市土地资源成为越来越稀缺的生产要素之一。在中国,国家是土地的最终所有者,城市土地使用中除了公共用地、军事等特殊用地属无偿划拨外,商业性用地的供给主要是通过国有土地使用权的出让来实现的。这种土地资源分配制度开始于1987年,它对城     

联建？联营？租赁！

目前，有一种所谓的联建形式比较普遍：提供土地使用权的一方往往是学校、机关等缺乏资金而又有国有划拨土地使用权的单位，以其土地使用权与他方联建，由他方提供项目建设过程中的部分资金。这样的联建不像通常的那样由联建各方共同去申报项目项、规划、开工等手续，而只由土地方去申报这些手续，就是说只有一个项目主体，最终，土地使用权仍然是国有划拨性质，也只由土地方取得房屋的所有权和土地的使用权，提供资金一方并不能通过联建取得房屋所有权或土地的使用权。提供资金一方得到什么呢？按照他们之前联建协议的通常约定，房屋建成后，提供资金一方取得一定比例房屋的使用权,可以自用、出租、转让，期限一定就是50年、70年不变。对这样在的合同性质、效力问题，该怎样认识呢？     

土地使用权租赁若干问题探讨

土地租赁指土地一级市场行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地;土地使用权租赁则指土地二级市场行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权出租规定了限制条件,鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记,为促进土地使用权租赁市场以及经济发展,认为应逐步降低或取消限制条件。另外,这里还尝试探讨了承租土地使用权的转让问题。     

中国西部城市土地市场建设初探

区域开发的实质和重要内容就是接受区域外部的生产要素投入和对区域内部的生产要素进行组织、开发以及合理利用,促进区域经济社会全面发展。资金、人才和技术等生产要素均可以接受区域外部的投入,但土地要素只能在区域内部解决,而且它还负担着吸纳区域内外其它生产要素的重任。随着中国西部大开发各项战略的实施,其它生产要素的增加必然引起对西部土地资源和资产的旺盛需求;随着西部工业化和往往城市化进程加快,土地利用结构必然发生巨大变化;特别作为大开发的窗口和启动点的西部城市,如何促进西部城市土地资源和资产的有效利用和优化配置是关系西部城市开发乃至整个西部大开发整体效益发挥的关键因素。遵循在政府调控下市场配置国土资源的原则,建设规范的西部城市土地使用权市场,按照国际惯例实施土地使用仅的有偿取得和等价交换,以灵活的形式进行土地资源和资产的市场配置是西部城市开发中的重要内容之一。     

新形势下赋予农民长期而有保障的土地使用权尤为重要

当前我国农村问题的核心仍然是土地问题。从我国经济社会发展稳定的大局出发,为调动亿万农民的劳动生产积极性,确保农业、农村经济持续发展和社会稳定,亟需给农民创造一个好的制度环境,其中土地制度是第一位重要的。在新形势下特别需要坚持并尽快完善农村土地承包制度,切实“赋予农民长期而有保障的土地使用权”。 一、农村土地问题事关全局,新形势下更要确保农村土地承包关系长期稳定 １．农村问题的核心仍然是土地问题,为确保农业、农村经济持续发展和社会稳定,应尽快将农民土地使用权用法律形式固定下来。 国家法律和中央政策规…     

国有土地使用权拍卖中存在的问题和对策

近年来．随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和拍卖业的迅速发展．国有土地使用权拍卖日益成为拍卖企业开展拍卖业务的“重头戏”，土地作为一种特殊资源和重要的生产要素．其使用权的转让倍受社会关注．已成为事关拍卖企业生存和发展的大问题。在防止土地出让中的腐败行为．保证国有资产保值增值等方面取得了可喜的成绩。但在实施拍卖过程中．尚有许多的问题和矛盾一直在影响、制约着土地使用权拍卖的规范运作和有序拓展。所以加强对国有土地使用权拍卖的深入研究和积极协调，显得尤为必要而迫切。     

国有土地使用权抵押风险分析

国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定,享有使用国有土地并取得收益的权利,在当前法律中,按其设定方式及权利内容分为:出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权。目前,租赁土地使用权正在从试点走向全面推广的过程之中,但是,由于法律上没有明确的规定,仅凭地方规定或部门文件在租赁土地使用权上设置抵押权在当前是存在相当大的法律风险的,因此,在实践中租赁土地使用权抵押并不多,最主要的还是出让土地使用权抵押和划拨土地使用权抵押,我们下面主要分析一下这两类土地使用权抵押中的问题及风险。一、出让土地使用权…     

完善土地抵押权制度的探析

在我国,土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中,提供土地使用权作为担保的,为抵押人,接受土地使用权担保的债权人,为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看,土地抵押权是指土地使用权抵押权,法律只允许对土地使用权进行抵押,而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定。一、土地抵押权的法律特征     

评估划拨土地使用权价格时不用年期修正

划拨土地使用权价格一般为通过划拨方式取得并开发至相应基础设施状态下的土地资产价格。根据《城镇土地估价规程》（2002年期7月1日实施）,“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这说明划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格与应缴纳的土地使用权出让金的差额。     

农村土地产权制度分析

尽管农民在土地使用权与收益剩余权的支配方面的主动性大大增强,目前农户仍然无法拒绝各级“不在地所有者”对土地收益权利的随意分享     

对集体建设用地使用权流转的思考

近几年来,随着城市化进程的加快,农村集体建设用地已经不仅仅是企业或农民的生产要素、生活要素,其商品或资产属性己逐渐显现出来,并呈观出强烈的市场需求特征。这种以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式,自发流转农村集体建设用地使用权现象已成为一个突出问题。如何看待这一在现行法律中被禁止、在理论上争论不休而在实践中自发地发生和发展的现象是各级政府普遍关注的热点问题。我国目前法律规定的集体土地使用权的种类主要有农地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权(包括企业建设用地…     

租赁国有土地使用权及其租金的计算方法

租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。特别需要注意的是，租赁土地使用权的出租人为国家，因而属于一级土地市场；土地使用权租赁发生在二级土地市场，其出租人是出让国有土地使用权人。     

随州:土地确权登记确有其效

正严格按程序对确权登记发证项目实行招标,将项目进入各级政府公共资源交易中心,并主动到纪检监察部门汇报,请求他们监督,确保确权登记项目招标工作在阳光下运行党的十八届三中全会提出:要赋予农民更多财产权利,土地作为重要的生产要素参与城乡要素的平等交换,经营性建设用地与国有土地同等入市,其前提是依法进行土地确权登记。湖北省随州市版图面积9636平方公里,有979个村(社区),70多万宗宅基地使用权和集体建设用地使用权需要进行确权登记发证。自2012     

土地一级市场营业税、契税、耕地占用税纳税主体析探

按照我国目前税收征收法律法规的规定，涉地税种有土地使用税、土地使用权交易营业税、土地使用权交易契税、土地增值税、耕地占用税等。涉及土地使用权出让、转让的税种有营业税、契税、土地增值税等。但是，有的地方税务机关对土地使用权一级市场征收了土地使用权交易营业税、土地契税。笔者认为，涉及土地使用权交易，其中，一级土地市场交易中涉及的土地使用权出让后，其土地使用权交易营业税、契税纳税主体不应是出让方市县人民政府及其国土资源管理部门。     

城市房屋拆迁中土地使用权价值补偿的显化

城市房屋土地使用权是一项具有财产属性的权能,房屋拆迁时不宜对房屋和土地使用权不加区分进行一体化补偿.在城市土地所有权和使用权可以相互分离的现行制度安排下,房屋拆迁时应根据土地使用权的财产属性,对土地使用权的增值收益在土地所有人和合法房屋所有人之间进行合理分配,并显化土地使用权价值补偿,将是减少城市建设拆迁纠纷的必然选择.     

国有土地使用权出让违规行为寻租分析

国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让是在国家垄断的土地一级市场上完成的，是土地作为商品经营和进入流通的第一步。     

土地使用权抵押贷款的审计方法

土地使用权抵押贷款是指为了保障银行债权的实现,在不发生土地使用权权利变更的前提下,以债务人或第三人的土地使用权作为担保,贷款银行取得土地使用权的优先受偿权。为防范信贷风险,确保土地使用权抵押落到实处,现场审计时,审计人员可采用以下方     

试议土地抵押权

从我国现行法律规定来看,土地抵押权是土地使用权抵押权．法律只允许对土地使用权进行抵押．而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定,笔者仅就我国的土地抵押权做以下分析。