应该努力发挥银行信贷对住房价格的调控作用

一、银行信贷活动与住房价格关系的一般分析 （一）从供给方面分析信贷活动与住房价格的关系 虽然我国房地产市场的发展历史较短，但我国现实经济条件和居民收入状况决定了该市场应具有较明显的买方市场特征。然而，银行信贷活动的过度介入，使这一市场特征没有真正体现出来。强大的信贷支持引发的过量需求使广大消费者在很大程度上成为价格接受者，从而引发了目前住房市场上供给引领需求的格局。     

北京房价并非高不可攀──对北京住房价格问题的重新认识

北京房价绝对值高,但各相应层次上的收入房价比符合惯例 目前人们普遍认为北京住房价格偏高,收入房价比失衡,对于购买住房,人们只有“望楼兴叹”。其实。这都只是一种错觉。包括许多专业人士在内提出这种看法时的论述也基本上都是建立在惯性思维上。本文按照市场细分定位的方法和大量的数据调查分析进行认真研究发现。北京当前住房市场价位水平虽总体绝对值偏高,但就各细分定位层次上的住房消费者来说．在找准各自的市场消费位置后可以看出。北京住房价格其实并非高不可攀,我市居民的收入房价比已基本与世界银行认为的国际惯常比例相符。目前我市房地产市场的持续低迷和消费者的恐“高”心理,其原因在于无效供给太多和有效需求未到位。 对北京住房价格问题的正确认识无疑具有极其积极的意义。因为它关系到政府政策的制定．消费者的消费行为倾向（购房积极性）以及开发商的发展策略。关系到北京房地产业是否能真正作为经济增长点健康发展。 明确住房供给体系和对应的住房消费者市场细分定位是关键 我们先界定住房供应体系和住房消费者市场细分定位问题。 我们讨论的住房价格指的是住房一级市场（即新建住房买卖）的价格。不包括房改房价格、住房二级市场（二手房市场）价格、三级市场（租赁市...     

试论城市住房市场失灵与政府规制

我国城市住房市场是一个垄断竞争市场。房地产开发商数量较少,住房是有差别的同种产品,土地由政府独家供给,住房需求中有大量的投机需求,由此决定着住房市场价格高于边际成本,均衡量少于最优数量,市场机制不能有效配置资源。政府规制住房市场的基本思路是,构建商品房市场和保障房市场,管控开发商定价行为和购房者投资性需求。     

探索我国房地产证券化发展道路

房地产业持续稳定地增长,离不开产业资金的良性循环,而原有的房地产资金融通规模与融通渠道已难以满足发展的需要。我国房地产金融的缓慢发展与现实需要的矛盾相当突出。一方面房地产业大规模资金需求与银行信贷供给不足。另一方面,巨额储蓄存款与住房的有效需求不足,单靠银行信贷很难满足如此大的资金需求。而１９９８年,我国城乡居民储蓄５０００多亿元,同期全国积压商品房５０００多万平方米,至少占压资金１０００亿元,大大超过１０%储备的国际标准,而同期我国城镇还有３００多万住房困难户。因此,发展房地产金融业,打通资金市场与房地产…     

低收入群体的住房保障与信贷支持——基于住房过滤理论的分析

近年来,我国城市住房价格持续上升.保障低收入群体的基本居住权已成为城市建设和房地产业发展所面临的重大问题.目前,各部门和各地区针对住房保障问题,从供给和需求两方面制定了诸多的保障政策.但对于市场化条件下住房保障体系的内在运行机理研究则较为滞后.而国外的相关研究表明,住房过滤模型理论可以从微观角度时住房市场的结构性问题进行定量分析,并对住房价格进行生命周期全过程分析,较真实地反映住房市场特别是住房保障体系的运行机理.因此本文尝试从住房过滤模型的角度分析国内住房保障政策与住房信贷政策的实施效果,并结合该模型的适用条件与面临的现实障碍,探索住房保障措施及住房信贷制度的优化途径.     

非营利组织建设与住房供给

对当今中国房地产市场而言,解决住房供给主体单一化问题远比对住房产品的供给形式进行规制更重要.住房供给主体单一化所造成的供给垄断是造成当前住房价格快速上涨的重要原因之一,非营利组织参与住房供给过程能够在一定程度上增加住房供给渠道的多元化并减弱开发商的市场力量,从而能够更好地满足人们的住房需求.     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1．预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。（（城市房地产管理法》规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”即可申请预售许可，使得在实际操作中，开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证，再通过出售一部分住房即可实现现金流为正，极大降低了风险；将去库存的压力和后续投资的资金压力全部转嫁给住房消费者或者银行，使自身有足够的资金实力和购房者博弈，并很容易通过囤房、虚假认购等形式推动住房价格上涨。2．土地供应制度     

住房市场的刚性需求与投资需求测算——以北京市为例

对微观经济学中的需求价格弹性进行了修正,提出了测算住房市场中刚性需求和投资需求的方法,并实际测算了北京市住房市场的刚性需求和投资需求。结果表明,北京市住房市场刚性需求和投资需求的比例在每一年度都不尽相同,部分年份刚性需求占主导地位,部分年份投资需求占主导地位;同时,投资需求和住房价格增长率之间呈现很好的同步关系,在投资需求占主导地位的年份,住房价格增长速度明显加快。     

住房市场的刚性需求与投资需求测算——以北京市为例

对微观经济学中的需求价格弹性进行了修正,提出了测算住房市场中刚性需求和投资需求的方法,并实际测算了北京市住房市场的刚性需求和投资需求。结果表明,北京市住房市场刚性需求和投资需求的比例在每一年度都不尽相同,部分年份刚性需求占主导地位,部分年份投资需求占主导地位;同时,投资需求和住房价格增长率之间呈现很好的同步关系,在投资需求占主导地位的年份,住房价格增长速度明显加快。     

我国住房抵押贷款证券化面临的主要问题及其对策

房地产业持续稳定地发展离不开产业资金的良性循环,而原有的房地产资金融通规模与融通渠道已经难以满足发展的需要.我国房地产金融的缓慢发展与现实需要的矛盾相当突出,一方面房地产业大规模资金需求与银行信贷供给不足;另一方面,巨额储蓄存款与住房的有效需求不足,单靠银行信贷很难满足如此大的资金需求.随着世界经济的发展,房地产抵押贷款证券化已逐渐成为全球金融业的一大发展趋势.而同时,国内住房抵押贷款证券化的道路却一直是步履维艰,存在很多方面的实际问题.     

租赁住房供给价格弹性研究综述

供给价格弹性是研究租赁住房的基础,它能够客观地从供给角度展现租赁市场运作规律和特征。本文通过对住房市场及住房租赁市场自身特征及供给价格弹性的相关文献回顾,得出以下具有启发性的结论 ：其一,当前对于住房市场供给价格弹性的研究聚焦住房供给价格弹性的测算、影响弹性的因素分析以及弹性对于政策实施效果的影响,针对租赁住房市场供给价格弹性的相关研究较少,国内研究更少,因此可借鉴住房市场对于供给价格弹性的测算方法对我国租赁住房供给价格弹性进行测算并探讨其影响因素,对我国发展租赁住房市场以及政府实施相关补贴政策具有重大参考价值;其二,目前对于住房市场供给价格弹性的测算方法为基于供给函数的直接测算法和间接测算法,都可能存在自变量和因变量同时性或多重共线性,运用供给价格弹性定义式直接对供给价格弹性进行计算可以避免这些误差;其三,当前对住房供给价格弹性的影响因素探讨集中在成本因素、政策因素以及宏观经济因素,考虑到租赁住房在一定程度上可以替代交易住房,这些因素也可以纳入对租赁住房供给弹性影响因素进行探讨;其四,租赁住房市场是住房市场供给系统的一部分,对租赁住房供给价格弹性的研究,可以系统地探讨其与住房市场的互...     

基于知识营销的房地产业营销模式新探

悄然临近的知识经济时代使企业经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，以此确立新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。在这一背景下，以知识普及为前导、以知识推动市场经营销新思想，应该为精明的开发商所注意和接受。开发商通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感。这必然会在引起社会极大反响的同时，也使开发商的销售业绩不断上升。     

扩大内需，担保公司运作势在必行

扩大内需，关键是提高人们购买力，将银行储蓄资金转化为消费资金。如何转化？笔认为：在银行信贷与人们消费之间架接一座桥梁——成立信贷担保公司，把现在银行过剩的储蓄资金，通过信贷担保公司运作，投向购房消费，以增加社会对住房的有效需求，达到扩大内需的目的。     

住房价格的特征法分析与“夹心层”住房需求的实证估测

本文基于对上海市600余名夹心层（青年白领）人士的问卷调查,采用特征价格法模型计量测度了住房关键性特征对上海住房价格的影响。在此基础上,根据上海市夹心层真实住房需求分布情况推算出该群体期望住房的市场价格,从而为进一步衡量夹心层住房购买力缺口提供科学依据。     

我国土地转用制度的社会净损失

文章建立了我国现行土地转用制度的社会净损失模型.首先建立以完全竞争和平等交易为特征的土地转用理想市场模型,根据开发商需求曲线与农民供给曲线得出土地转用的理想市场均衡价格;然后根据地方政府官员与开发商的行为模式分析实际土地转用中价格与交易数量的决定.基于以上分析得出社会净损失,包括:可能存在的寻租行为导致开发商无效利用土地造成的社会损失、地方政府参与土地转用交易造成的社会损失、农民利益受到损害引发的社会矛盾和潜在的暴力冲突造成的社会损失.最后提出改革现行土地转用制度的意义.     

住房价格的特征法分析与“夹心层”住房需求的实证估测

本文基于对上海市600余名夹心层(青年白领)人士的问卷调查,采用特征价格法模型计量测度了住房关键性特征对上海住房价格的影响。在此基础上,根据上海市夹心层真实住房需求分布情况推算出该群体期望住房的市场价格,从而为进一步衡量夹心层住房购买力缺口提供科学依据。     

湖南省房地产市场形势分析与展望

2003年全省房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用住房空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。根据     

城区特征与商业银行住房抵押贷款决策

城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它包括：1．人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；2．住房存量特征，包括住房价格波动率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；3．公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、学校质量、治安状况和拆迁改造等；     

我国利率市场化进程中银行信贷与房地产价格的互动机制分析

文章从实证分析的角度研究了在利率市场化政策下我国的房地产价格与银行信贷的关系。运用VAR模型分析了贷款利率市场化的政策效应对我国房地产价格和银行信贷的影响。结果表明伴随着利率市场化的深入,短期内信贷增长率对房价的影响显著性地增强。     

绿色金融支持新能源产业发展的机制研究

新能源产业发展代表着我国企业升级转型的方向,具备强大的发展潜力和价值。相关部门需要对新能源产业市场主体建立有效的投资环境和金融支持体系,才能更好地满足新能源产业的金融需求。商业银行作为金融供给的主体,需要不断提高对新能源企业的信贷支持效率,充分发挥多元主体下资本市场的供给和扶持,从而有效深化新能源与金融创新的双方面需求,争取双赢格局。