2022-2023 总结再出发

<正>2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。本期专题对2022年中国房地产市场进行全面总结，并展望2023年市场发展趋势及房企经营策略，以期为房地产企业平稳健康发展提供参考。     

行业：稳中前行，拾级而上

2021年，房地产行业经历集中供地、房企暴雷、房地产税试点、城市更新加速等标志性事件。房地产行业唯有平稳发展才能继续生存。在“房住不炒”主基调的基础上，房企的前期研判能力、产品研发能力、融资能力将成为未来竞争市场上的有力武器。企业只有加强自身的核心竞争力，待利好政策等机会来临时，才能够牢牢抓住。     

房地产企业如何上市融资

房地产行业是资本密集型行业，对资金需求量非常大，但由于融资渠道有限等原因．房地产行业融资受国家政策影响较大。2003年，以规范房地产信贷为主要内容的“121号文”对于依靠银行贷款的房地产企业来讲。可以说是釜底抽薪。许多房地产企业因此陷入困境。房地产开发企业不得不寻求银行信贷之外的其他融资方式。除银行贷款外，目前房地产企业可以采用的融资方式有发行股票并上市、信托融资、发行企业债券、股权投资、产业基金等。在众多的融资方式里，发行股票并上市从而实现与资本市场对接的融资方式最受开发商重视。     

房地产证券化对我国房地产估价行业的挑战——美国房地产评估经验对我国房地产估价的借鉴作用

作为资金密集型行业，房地产金融是房地产业蓬勃发展的“生命线”。随着2003年以来政府出台多项宏观调控政策抬高房地产开发企业贷款“门槛”，银行贷款难度加大，房地产开发企业纷纷将目光投向资本市场，寻求其他融资渠道。另一方面我国蕴含着强大的民间金融。2005年中国城乡居民人民币储蓄存款余额达141051亿元，比2004年增长18％。这些民间金融正在急切地寻找出路，而高额的房地产投资却令人望而生畏。在这样的背景下，如何借助资本市场实现房地产产业资本和金融资本的融合成为人们关注的焦点。     

浅论上市融资对房地产企业的机遇与挑战

房地产作为资金高度密集型行业，唯有融资能力强的企业才有实力加大土地储备量，进行规模化扩张，成为未来房地产行业的整合者和领头羊。随着国家一系列紧缩“地根”、“银根”政策的出台，尤其是信贷这一“紧箍咒”的收紧，对融资渠道一直比较单一，资金来源高度依赖于银行的我国房地产企业提出了严竣的挑战。     

防范房地产企业财务风险的对策分析

经过二十多年的快速发展，我国房地产行业迅速崛起，成为我国国民经济产业体系不可或缺的组成部分，在促进经济社会发展中起到了积极作用。但在快速发展的同时，我国房地产市场也暴露出一系列的问题，其中我国房地产企业核心竞争力低下、整体素质偏低、抗风险能力弱是最主要的问题。不难看出，受房地产企业经营产品和服务的特殊性的影响，房地产企业的投、融资金额均较大，资金是其运作的重要支撑。     

房地产企业交付进度管理研究

近几年，全国房地产企业面临极大的市场下行压力，“保民生、保交付”成为房地产企业和社会的共同关注点。目前房地产企业对项目进度管理的研究往往适用于项目前期，缺乏对基于项目交付系统的进度管理研究。文章对当前房地产企业的交付进度管理形势、存在的主要问题进行了分析，并提出了优化建议。     

完善商品房预售制度之探讨

一、引言 商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。在国内房地产市场发展初期,预售制度确实推动了房地产市场的繁荣,并成为房地产融资制度的核心。但随着房地产市场的进一步发展,现行预售制度的诸多缺陷逐步暴露,近几年不断有“取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的呼声。     

房地产企业“股市融资——高价购地——囤地”的风险与对策

一、房地产上市公司“股市融资-高价购地-囤地”现象近年来，房地产上市公司从股票市场低成本直接巨额融资后去土地市场高价拍地，并将土地囤积起来，即“股市融资-高价购地-囤地”的现象格外引人注目。从股市低成本巨额融资已成为房地产企业筹集资金的重要渠道。     

诚信是企业发展的基石--记上海房屋置换股份有限公司"诚信中介"

随着房地产市场的日益发展,上海房地产经纪公司也在不断地成长,截止2003年11月底,全市房地产中介门店超过9900家,为百姓的“梯级消费、逐级改善”起到了积极的作用。同时,由于房地产经纪行业和医药卫生、食品行业一样,同属窗口行业,企业在发展过程中所累积、所暴露出的问题,使“诚信”越来越成为社会所关注的话题之一,“诚信执业”已提升为房地产中介企业在经营和生存过程中最基本、最核心的内容,也是市场经济进一步健康发展的保证。     

房地产企业须重视财务管理工作的运用

房地产行业是公认的上下产业链长、投资周期长、不确定性和风险高的行业。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。     

不确定性感知与企业数字化转型：来自房地产市场的证据

数字化转型为房地产企业实现降本提效、适应存量运营模式提供了重要契机，但经济政策不确定性的提高导致企业陷入了“不会转、没钱转、不敢转”的困境。本文利用2009—2021年我国上市公司数据，考察了经济政策不确定性对房地产企业数字化转型的影响。研究发现，经济政策不确定性显著降低了房地产企业数字化转型水平，并呈现差异性特征；机制检验显示可以通过减少投资机会、提高交易成本和增强投资同伴效应来抑制房地产企业数字化转型。据此，本文建议政府应积极建立房地产市场平稳运行的有效预期，房地产企业应积极推进数字化转型以适应未来存量运营模式的挑战，数字化服务商应提供兼顾行业共性需求和企业个性需求的数字化服务，共同助力房地产市场平稳健康发展。     

投资信托开启房地产融资新渠道

对于我国房地产企业来说，资本市场的供给不足是暂时的，是由于我国金融改革滞后导致的制度上的供给问题，将会随着市场的逐步放开得到解决。新近出现的房地产投资信托将成为未来房地产融资新宠。     

从住宅库存看房地产市场理性回归

中国房地产市场经历了快速发展阶段，大多数人对房地产发展都持有积极的心理预期，忽略了“高库存”释放的危险信号。在因城施策以及构建长效机制的时代背景下，提高对房地产市场库存的关注度，通过对商品住宅的供求匹配进行动态调节，及时化解高库存尤其是三四线城市的去化压力、规避潜在风险，将成为实现房地产市场理性回归的有效对策。     

秦虹：房地产市场直接融资前景看好

据10月28日地产中国网报道：住建部政策研究中心主任秦虹指出，目前房地产行业已经确确实实进入直接融资时代。房地产企业逐步探索和发展多元化融资，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。并指出研究当前房地产市场形势主要有三点：第一，刚性需求还比较强，与当前人口结构有关系。第二，市场已经出现了分化的格局，与人口流动有关系。第三，受货币的影响比较明显，与房地产的资产属性有很大关系。面对未来房地产市场的投资需认真考虑以下几点：第一，城市群，不仅仅看规划。第二，城市规划不仅仅是一二线城市。第三，投资空间仍大，但不仅仅是住宅市场。第四，资本为王，但不仅仅是间接融资，直接融资前景看好。     

市场经济条件下建筑与房地产市场开发策略与发展方向

随着我国社会主义市场经济的蓬勃发展，建筑行业飞速发展，随之而来是房地产行业不断壮大，建筑与房地产两者互相促进、相辅相成，但是在市场经济条件下，建筑与房地产市场开发面临新的挑战和机遇，需要相关企业部门结合自身实际发展情况和社会发展需求，采取积极措施解决建筑行业与房地产行业发展所遇到问题，确保二者长远健康发展。文章在市场经济条件前提下，分析建筑与房地产市场开发存在的困难，提出了解决建筑与房地产市场开发困难的有效策略，如大力支持政府宏观调控、做好建筑与房地产市场开发的调研、拓宽房地产开发企业融资渠道，以及确保装修装饰材料环保节能等，并对建筑与房地产市场开发未来发展方向进行探讨。     

非上市中小房企 融资困境的思考

在当前利率市场化的背景下．资金来源渠道和成本优势正成为房地产业的核心竞争力。随着房地产调控的持续．传统的融资渠道受阻．创新融资方式已成为企业亟待解决的问题，其中非上市的中小房地产企业（以下简称“中小房企”）所面临的融资困境则更甚。笔者结合当前我国房企普遍采用的融资模式．探讨中小房企如何突破融资渠道的困境。     

房地产企业自救、融资风险评估及防范对策

当前，房地产行业下行压力较大，政府相关监管部门围绕稳定市场信心、推动专项借款落地、适度拓宽资金用途等方面推出一系列举措，积极满足房地产企业合理融资需求。房地产企业也在实施自救措施。文章在文献综述的基础上，分析了房地产企业自救、风险评估和防范风险的联系，并以A房地产公司为例，探究其融资风险评估与分析策略，最后提出了房地产企业在融资工作前期、中期、后期的风险防范策略，以供参考。     

“城镇化”新形势下房企的战略选择

近十几年来，我国房地产业实现了快速发展，其间虽然经历了几次波动，但总体上呈现兴盛发展的趋势，成为中国改革开放以来的一个重要经济现象，全国涌现出数以万计的房地产企业。最近这一轮以“限购”“限贷”等为主要手段的房地产宏观调控政策，堪称”史上最严厉的房地产宏观调控政策”，全国各地房地产市场都不同程度地陷入了低迷状态，所有房地产企业都感受到了行业发展变化带来的生存危机，纷纷思考着如何应对形势变化带来的战略选择。2012年底，一线城市房地产市场一改以往的疲软态势，开始变得活跃起来，尤其是到了中共十八大后，     

新形势下房地产企业融资策略研究

<正>房地产企业是典型的资金密集型产业，其经济活动与资金息息相关，因此房地产企业融资策略制定与选择是房地产企业经营发展重中之重，随着国家出台众多调控政策及加强金融管理，房地产企业融资渠道和融资规模都受到很大限制，房地产企业融资需求日益迫切。但是，房地产企业尚未形成较为成熟的融资体系，融资难度不断增大。为此，房地产企业必须基于自身的行业特点，选择科学的融资策略，构建健全的融资体系，实现房地产企业的内外部资金良性循环。本文从实际出发，对房地产企业融资方式及特点进行分析，并提出有针对性的建议措施，以期在符合政策规定的前提下，拓宽融资渠道、提升融资能力，为房地产企业在融资策略选择提供一定的帮助。