基础设施公募REITs时代到来

主持人:2021年我国基础设施公募REITs市场启航.6月21日,沪深交易所首批基础设施公募REITs正式上市,万亿级基础设施公募REITs市场起步.基础设施公募REITs试点对于盘活社会存量资产、降低宏观杠杆率、提升基础设施产业发展质效、丰富资本市场投融资品种等具有重要意义. 目前首批9只基础设施公募REITs已上市一个多月了.从交易价格、成交额、换手率等数据发现,公募REITs市场整体呈现出平稳运行的态势,目前有6只产品价格高于发行价,最高溢价率达4.78％.整体市场认可度较高,投资者认购活跃,产品上市以来,总体运行平稳,各项指标符合试点预期,取得了较好的开端. 基础设施R EITs,是存量基础设施项目以公开募集基金的形式进行融资的一种金融工具,既有利于盘活基础设施存量资产,回收资金用于新的项目建设,也有利于促进资金"脱虚向实",提高金融服务实体经济质量和效率.我国基础设施公募REITs市场空间有多大?此次公募REITs试点会面临哪些机遇与挑战?我国发展公募REITs可以汲取哪些国际经验?公募REITs对于我国金融事业发展有何长期意义?《金融博览》杂志与中国人民大学国际货币研究所(IMI)共同举办本期圆桌话题,就上述问题约请多位专家进行讨论. 公募REITs正式启航 《金融博览》:我国基础设施公募REITs率先启动,那么我国基础设施公募REITs市场空间有多大? 杨再平(IMI学术委员、亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行业协会原专职副会长):截至目前,我国基础设施累计投资额已超过150万亿元,而仅老年群体所持有的可投资资产就达百万亿元.可以设想,当百万亿元的成熟不动产存量资产与老年群体持有的百万亿元可投资资金跨时空有效撮合,其对盘活存量资产、降低宏观杠杆率、促进城乡基础设施螺旋式循环发展、丰富资本市场投融资品种、完善资产管理供给、老年群体生活周期的福利最大化安排,等等,会产生非常大且深刻的影响.这也就是为什么市场各界都看好基础设施公募REITs的理由.     

基础设施公募REITs治理机制研究

文章对我国试点阶段的基础设施公募REITs治理现状进行分析,发现我国现行公募REITs试点期间,基于现有的法律和市场环境,产品结构采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”模式,存在产品结构层级过多、法律关系较为复杂、运营成本与监管成本较高、市场主体责任界定和协调难度加大等不足。据此,文章针对试点中存在的问题,从优化产品结构、完善相关法律法规、健全监管办法等几个方面完善治理机制,推动REITs市场持续健康发展。     

我国公募REITs税收现状及政策建议

2020年4月,我国正式开启基础设施公募REITs试点,随着相关政策文件的逐步出台、REITs产品的不断上市,基础设施公募REITs的税收问题始终是各方关注的焦点和重点。本文从实务角度分析了我国基础设施公募REITs产品税收现状,介绍了主要相关税种的政策规定,阐述了目前我国基础设施公募REITs发行过程中的税务处理难点,并提出如下建议：一是发行人在方案设计中将税收因素前置考量,与税务机关做好沟通;二是监管部门逐步推动完善我国基础设施公募REITs税收制度框架。     

基础设施公募REITs税收问题研究

<正>2022年1月26日财政部、国家税务总局发布了2022年第3号公告,对基础设施公募不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts,REITs）试点阶段的税收政策进行了明确。本文结合该公告对我国基础设施公募REITs相关税收政策进行梳理,在此基础上,分析目前我国基础设施公募REITs税收政策方面存在的问题,提出进一步完善的方向。     

公募REITs释放基建投资新活力

2021年6月21日,中国首批公募基础设施证券投资基金(简称公募REITs)上市,共有9单公募REITs试点项目分别在上海证券交易所(5单)、深圳证券交易所(4单)上市交易.中国证监会债券部相关负责人表示,经过多年探索,公募REITs从基础设施领域找到着力点,探索出一条符合中国国情的实现路径,这是资本市场贯彻落实新发展理念,积极回应中国经济"转型升级"的集中体现.     

基础设施REITs试点的现状、问题和对策

在系统梳理我国基础设施投融资模式的基础上,对基础设施REITs试点的现状和问题进行讨论,研究发现首批基础设施REITs挂牌上市后存在税收政策不足、基础资产转让政策不完善、监管制度不完善、项目筛选难度加大、中介服务机构能力欠缺以及二级市场流动性不足等问题.针对存在的问题提出以下政策建议:健全税收优惠等相关法律制度、建立项目遴选审核指标体系、优化项目运营管理中介服务体系、完善二级市场做市商制度和组建多层次基础设施REITs项目智库,希望为进一步推进我国基础设施REITs市场健康发展、盘活存量资产、推动经济高质量发展提供借鉴.     

新型基础设施建设不动产投资信托基金的运作探索

新基建将为企业转型升级和建设工业强国释放新动能。基于基础设施REITs试点新政,分析了基础设施投融资的现状和新基建REITs的内生动力,可以发现新基建REITs发展具有稳投资、降杠杆、防风险等重要意义。研究构建了新基建REITs的运行框架,阐述了其“公募基金+资产支持专项计划”的产品结构,比较了新基建REITs与国内现有类REITs产品之间的显著差异,强调新基建REITs不仅面临委托代理、交易成本和不完全产权三个方面的理论困境,同时存在诸多现实挑战。据此,新基建REITs应秉承面向未来、接轨全球,引导国资、激活民资,谨慎试点、确保成功,加强监管、完善配套,由点及面、稳健推进的政策取向;建议采取完善基础设施REITs的具体规则、严格挑选新基建REITs试点项目、降低新基建REITs的交易成本、出台税收优惠扶持政策和培育新基建REITs生产性服务业等举措,促进新基建REITs的健康发展。     

基础设施公募REITs与地方政府债务风险化解

2022年新国发2号文件明确提出,将防范和化解地方政府债务风险作为保障国家经济安全的重要工作。本文基于贵州省地方政府债务风险现状及基础设施公募REITs在中国的发展情况,探究基础设施公募REITs作为权益型融资渠道,通过降低政府杠杆率在传统融资渠道模式困境中实现金融创新,并向市场注入经济发展动能,从而防范和化解地方政府债务风险。针对公募REITs推行过程中的项目筛选难度大、专业水平人才缺乏、治理机制不健全、政策仍处于探索阶段等问题,提出做好优质项目的储备和孵化、公募REITs智库组建等应对措施。本文为化解地方政府债务风险提供了有益参考,对稳步推进基础设施公募REITs后续发展具有一定的借鉴意义。     

PPP项目公募REITs化会计问题研究

金融创新“PPP项目公募REITs化”能缓解财政压力、调动私人资本方积极性、推动城市基础设施发展。自2014年以来,PPP模式为我国基础设施建设作出了巨大的贡献,但其具有投资规模大、回收期长等特征,只有“PPP项目公募REITs化”才能帮助PPP项目打开退出通道,形成良性的投资循环。本文提出“PPP项目公募REITs化”前需要解决合并报告及资产和业务判断等相关会计问题。重点研究了原始权益人在合并范围上的判断、底层资产是否出表并表的判断,以及并表后会计处理问题,探讨了公募REITs项目后续会计处理相关问题,并提出明确国企基础设施资产转让程序与及时出台公募REITs化核算配套指引的建议。     

北咨公司布局基础设施公募REITs赛道

推进基础设施公募REITs,是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效工具,是深化我国金融供给侧改革、增强资本市场服务实体经济能力的重大创新.2020年4月,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着中国公募REIT...     

REITs试点三周年 万亿级“蓝海”市场未来可期

<正>三年前,2020年4月30日,国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,至此我国公募REITs这块万亿级“蓝海”业务正式拉开序幕。三年来,从理论到政策,从政策到实践,从实践到市场,我国已初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。截至3月末,我国共上市公募REITs产品27只,募集资金超900亿元,项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型,形成了一定规模效应、示范效应。     

公募REITs支持新型城镇化:机理、问题与对策

基础设施公募RE I Ts是改善城镇化投融资机制、盘活基础设施存量资金、防范化解城镇化债务风险的重要创新。但是,现行制度安排对REITs的税收中性、法律框架、市场流动性等中长期发展因素的考虑存在不足,这可能带来摊薄REITs产品投资收益、加大治理与监管成本、制约市场可持续发展等问题,亦对城镇化区域均衡发展产生不确定影响。建议在结合国外经验和中国国情的基础上,加快推动REITs税收优惠政策落地,研究制定“REITs管理条例”等法律体系,完善二级市场建设和流动性培育,优化基础设施公募REITs支持新型城镇化的空间布局。     

公募REITs信息披露责任配置制度研究

中国证监会发布基础设施领域不动产信托基金相关的通知和指引标志着公募REITs试点阶段的开始.公募REITs制度特别强调信息披露,并在发行期和存续期都规定了较为详细的信息披露要求.但是现有公募REITs信息披露制度并未规定相关主体之间的信息披露协同和衔接,不同主体之间的信息披露责任划分也不明确.我国公募REITs复杂的交易结构、双重委托代理困境而产生的信息不对称及利益冲突,需要我国公募REITs进一步明确不同主体信息披露责任配置.公募REITs信息披露制度,应当以信息生成和传递过程中不同主体产生的法律关系为分析基础,具体化项目管理人及其主要负责人信息披露责任、加强基金托管人的监督职能,在公募REITs年度报告责任主体中应当包含专项计划管理人等其他管理人.     

完善我国公募REITs二级市场建设研究

本文分析我国公募不动产投资信托基金(REITs)上市以来的交易运行情况,总结REITs二级市场运行值得关注的要点,研究其背后的原因,为促进我国公募REITs市场健康发展提供参考。研究发现,REITs市场运行总体平稳,呈现价格走势相对稳健、流动性较好、波动性较小、以机构投资者交易为主等特征。当前,我国公募REITs市场处于发展初期,市场关注度较高,相关制度安排还有待市场进一步检验,叠加外部环境等各种因素影响,可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期影响导致价格波动等异常情况,值得关注。发展公募REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措,建议下一步继续推动公募REITs市场发展壮大,完善市场配套制度,积极培育各类投资者,充分发挥公募REITs的功能作用,进一步促进投融资良性循环,助力实体经济高质量发展。     

完善基础设施REITs试点税收政策探讨

<正>基础设施REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种在证券交易所公开发行并上市交易的标准化金融产品,其核心特点在于通过将底层不动产资产运营收入转化为持续稳定的现金流作为投资者的回报。2021年5月17日,我国首批九只基础设施公募REITs基金（以下简称“基建设施REITs”）获证监会注册核准,标志着基础设施REITs试点付诸实践。为支持基础设施REITs大力发展,     

海水淡化产业发行基础设施公募REITs的难点及政策建议

目前,淡水资源紧缺已经成为一个全球性的问题,我国淡水资源供需矛盾也日渐突出,海水淡化作为从源头增加淡水资源的有效手段,是解决淡水资源匮乏问题、促进国家安全和可持续发展的必然要求,具有重要的战略意义和现实意义。我国基础设施公募REITs启动,为海水淡化产业有效盘活存量资产、优化资本结构、提高企业运营管理水平注入了新的强劲动能。梳理了我国REITs的探索历程,阐述了海水淡化产业发行基础设施公募REITs的重要意义,并结合政策规范和我国海水淡化产业现状,着重分析了海水淡化产业发行基础设施公募REITs面临的主要问题并提出建议,以期为我国海水淡化产业发行基础设施公募REITs提供有益借鉴。     

基础设施公募REITs投资思考

2020年底的中央经济工作会议提出,要发挥中央预算内投资在外溢性强、社会效益高领域的引导和撬动作用,激发全社会投资活力。"十四五"规划建议中也指出要统筹推进基础设施建设,特别是加快推进新型基础设施建设,这都为基础设施公募REITs的发展打开了路径。自2020年4月公募REITs指导意见出台以来,市场对首批REITs项目的发行充满了期待,政府和监管部门、中介机构、投资机构都做了大量准备工作。     

公募REITs在中国的实践及展望

2021年3月13日颁布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称“十四五”规划）提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环”,此举标志着基础设施REITs成为我国盘活存量资产、提高投资效率、构建投资领域新发展格局、提升资本市场服务实体经济的重要手段。文章从产品端、投资端、资产端以及制度端深入解析公募REITs,梳理公募REITs对原始权益人和当地政府的意义,分析公募REITs所面临的挑战并提出未来展望。     

我国公募REITs实践情况总结与思考

我国不动产投资信托基金(REITs)试点政策具有鲜明的中国特色,相关制度既借鉴了海外REITs经验,又基于我国国情市情进行了本土化创新。在REITs试点扩大推进的过程中,已经积累了一定的实践经验,宜及时加以总结提炼,进一步优化相关制度安排,以促进REITs市场发展壮大。本文立足业务实践经验,对REITs试点实践的相关情况进行梳理分析,并就相关制度安排的进一步优化完善进行了思考,包括:探索提升REITs市场准入规则体系的包容性,推动市场扩容发展;进一步研究优化REITs发行审核工作流程,提高项目推进效率;逐步完善REITs产品及治理结构,加强投资者保护;推动出台便利REITs项目转让、税收豁免等配套制度;探索研究优化扩募并购制度,进一步促进REITs市场化发展。     

保障性租赁住房企业内部审计在公募REITs中的实践探析

保障性租赁住房公募REITs为保障性租赁住房企业盘活资产、拓宽融资渠道、实现可持续发展提供重要支撑。保租房企业在发行公募REITs前后，内部审计可以在多个阶段发挥作用。本文从保租房行业外部环境及内在问题出发，阐明保租房公募REITs的重要价值，结合保租房公募REITs不同阶段的规则，探析保租房企业内部审计参与公募REITs的具体实践，为内部审计实现职能迭代找到新方向和突破点的同时，也为其他公募REITs试点范围内企业的内部审计提供参考。