划拨土地使用权及其抵押价格的确定方法

与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此，划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了剐拔土地使用权价格“可以依据剐拔土地的平均取得和开发成本，评定剐拔土地使用权价格”，但具体如何评估划拔土地使用权价格．国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践．对划拨土地使用权价格评估及抵押价格的确定进行一些探讨。     

对一例评估后验资案例的分析与思考

1.验资案例简介某公司以一土地使用权对外投资, 并对土地使用权进行了评估,评估价值 1000万元,同时委托会计师事务所进行注册资本验证,审验中注册会计师发现, 该公司出资的土地使用权属行政划拨土地,尚未向有关部门申请办理变更土地     

浅议土地使用权出资在验资中应注意的问题

作为一项无形资产,土地使用权可作价出资入股。但近几年爆发的验资诉讼案件中,涉及土地使用权出资资格、评估作价、变更登记等方面的问题较多。笔者在此结合自身工作实践,谈谈土地使用权出资在验资中应注意的问题。     

土地使用权的核算

一、土地及土地使用权核算制度的沿革 （一）计划经济与土地使用权核算 计划经济时期，企业使用的土地均采用征用、划拨方式。用地单位按规定支付的土地补偿费和安置补助费，按当时财务会计制度的规定均计入与土地相关的地上建筑物的价值。土地不单独计价核算。后来，按照有关部门的规定。少数企业将依法占用的土地单独估价入账。在“固定资产”科目中核算：1993年至1995年全国性的清产核资。企业全部按财政主管机关（或国有资产主管机关）的件规定。将依法占用的国有划拨土地按国土部门确认的土地使用权基准价的50％估价入账．也在“固定资产”科目核算。[第一段]     

租赁国有土地使用权评估中涉及相关问题的探讨

对资产价值的合理评估离不开对其性质的准确把握,租赁国有土地使用权的评估也同样如此。本文从土地租赁制度的历程开始,从土地租赁与出让的关系、租金与出让金现值的同一性角度,剖析租赁国有土地使用权的实质;在土地管理法规中出让的最高年限与合同法租赁最高租赁年限的冲突情况下,提出在评估租赁国有土地使用权时确定租赁期的解决办法。     

土地出让中出让底价的确定

随着土地市场的“阳光”交易越来越多,招标、拍卖、挂牌土地中出让底价如何确定,将成为一个新的值得人们研究的问题。如何科学合理地评估与确定国有土地使用权出让底价,是国有土地使用权招标、拍     

土地使用权租赁若干问题探讨

土地租赁指土地一级市场行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地;土地使用权租赁则指土地二级市场行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权出租规定了限制条件,鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记,为促进土地使用权租赁市场以及经济发展,认为应逐步降低或取消限制条件。另外,这里还尝试探讨了承租土地使用权的转让问题。     

对划拨土地使用权评估的思考

随着企业股份制改造的不断深入,国有企业将划拨土地使用权作价投资入股的经济行为也逐渐增多。《城市房地产管理法》明确规定：依法取得土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产(第27条);以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批-……由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(或)不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理(第39条);以盈利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家(第55条)。从以上规定中,可以得出结论：划拨土地使用权可以作价投资或入股,但需报批,并补交地价;对其价值进行评估当然也是合法的。     

日本土地使用权之估价

日本对于土地的使用，已逐渐由以往的广义土地所有权，转换为定期土地使用权．并同时制定了“新借地借家法”规范土地使用权。而日本的不动产鉴定业，为了评估定期土地使用权的价值，也纷纷从事各种研究。根据日本不动产鉴定上高秀夫在1993年2月号的《不动产鉴定月刊》所发表的《定期借地权所用之数学程式与应用》，对于定期土地使用权的估价，进行了相当深入的探讨．     

土地使用权会计核算与涉税处理

“土地使用权”核算中税收征纳双方容易发生争议的问题有三个：一是有的企业帐簿中列有“固定资产——土地”;二是已列入房产原值的土地价值经评估后,对能单独反映的土地价值,能否从房产原值中剔出来,列入“固定资产——土地”或“无形资产——土地使用权”;三是企业现在购置的土地使用权,在会计核算上是列入“固定资产——土地”还是“无形资产——土地使用权”。正确理解此类问题,既涉及纳税人会计核算、     

划拨土地使用权抵押评估的思考

划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的市场行为，也是经常遇到的地价评估类型。划拨土地使用权尚未办理土地出让手续，未确定土地使用年限，由于城市开发和建设或企业自身的需要，部份土地或全部土地改变了用途，有的企业划拨土地抵押贷款等情况较为复杂。本就划拨土地使用权抵押贷款的评估谈谈个人一点看法。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格，它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。     

土地使用权抵押评估操作风险研究——以桂林市秀峰区为例

对土地评估机构的操作风险进行了探讨,结合桂林市秀峰区土地使用权抵押评估的案例进行分析,提出了相应的防范措施。     

容积率修正系数初探

政府土地管理部门为了规范本地区土地市场,为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据,一般制定有基准地价,并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中,容积率的修正很重要。     

土地一级市场营业税、契税、耕地占用税纳税主体析探

按照我国目前税收征收法律法规的规定，涉地税种有土地使用税、土地使用权交易营业税、土地使用权交易契税、土地增值税、耕地占用税等。涉及土地使用权出让、转让的税种有营业税、契税、土地增值税等。但是，有的地方税务机关对土地使用权一级市场征收了土地使用权交易营业税、土地契税。笔者认为，涉及土地使用权交易，其中，一级土地市场交易中涉及的土地使用权出让后，其土地使用权交易营业税、契税纳税主体不应是出让方市县人民政府及其国土资源管理部门。     

浅谈反担保土地抵押登记问题

在日常土地抵押登记工作中。大多数抵押人以土地使用权做为资产，经过土地评估机构评估后，作担保标的申请贷款，签订“XX银行抵押合同”．而后在土地行政主管部门办理土地抵押登记。关于反担保土地抵押登记并不多见。随着市场经济的迅速发展，各种类型的担保公司应运而生，反担保土地抵押登记问题也就出现了。本文结合工作中遇到的问题，谈谈对反担保土地抵押登记的看法。     

划拨土地取得费不等于划拨土地使用权价格

划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地，获得划拨土地使用权的土地使用者，称为划拨土地使用权人。按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权的取得方式可以通过征用农村集体土地获得，也可以通过获得在划拨土地上建成的房屋建构筑物所有权而随之转移土地使用权获得，也可以通过实现抵押权获得，也可以通过实施旧城改造拆迁房屋获得。     

论我国现行土地制度对物业税的影响

本文基于土地所有权与土地使用权可以相对分离,土地使用权具有物权特性,土地使用权人享有相应期限内的土地收益权,对土地使用权课征不动产税可以弥补土地出让制度的缺陷,可以规范中央与地方的财政分配关系等方面的分析认为,虽然中外土地制度存在差异,但是中国土地公有制并不能成为开征不动产税的障碍。     

关于划拨土地使用权评估的几点思考

近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。如何搞好划拨土地使用权评估，规范房地产中介市场，就成为当前房地产市场中急需解决的问题。     

租赁国有土地使用权及其租金的计算方法

租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。特别需要注意的是，租赁土地使用权的出租人为国家，因而属于一级土地市场；土地使用权租赁发生在二级土地市场，其出租人是出让国有土地使用权人。