土地供给结构、财政压力与房价——来自广东省的经验分析

研究目的:实证检验地方政府土地供给结构对区域房价的影响。研究方法:在分析土地供给结构影响房价机理的基础上,提出本文的研究假说;基于广东省21个地级及以上城市2009—2015年的统计数据,运用面板数据模型加以检验。研究结果:土地供给结构显著影响房价水平,静态和动态面板数据模型估计表明住宅用地供给比例提高1%,房价分别下降0.126%和0.103%;基础设施用地供给比例提高1个百分点,房价分别上升0.062%和0.051%;工业用地供给比例提高1个百分点,房价则分别上升0.116%和0.110%。地方政府财政压力在土地供给结构与房价的因果链条中起到重要的调节效应,即财政压力越大的地区,提高住宅用地供给比例对房价的抑制效果微弱,而基础设施和工业用地供给比例的增加则对房价的抬升效应更大。研究结论:为抑制过快上涨的房价,保障城市居民住有所居,在加快土地供给侧结构性改革,优化土地供给结构,加大住宅用地供应的同时,也应深化财税体制改革,使地方政府对土地财政的依赖逐步向持有环节的房地产税转变,以降低财政压力对土地供给侧结构性改革抑制房价过快上涨的扭曲效应。     

新型城镇化视角下农业转移人口市民化探析

农业转移人口市民化作为新型城镇化发展中的核心任务,对于推动城镇化高质量的运行进而实现我国的现代化具有重要的现实意义。本文通过对农业转移人口市民化的障碍机制分析及战略意义的全面阐述,认为应从推进符合条件农业转移人口落户城镇、农业转移人口公共服务均等化、健全农业转移人口市民化推进机制来合理有序的推动农业转移人口市民化。     

土地供给管制与城市住房用地供给错配 ——基于2009—2015年中国城市面板数据的分析

研究目的：分析政府土地供给管制行为对城市住房用地供给错配的影响。研究方法：从土地供应中地方动机、中央规制与市场力量相互动的政治经济学角度进行理论分析,并基于2009—2015年105个重点城市的面板数据进行实证检验。研究结果：（1）城市商住用地供应受地方财政赤字压力的影响,在具备高房价支撑基础的城市,地方采取“饥饿式”供地策略实现其土地财政目标,反之,则通过扩大土地供应量来实现增收目标。（2）在地方差异化供地策略的实施下,偏向中西部和中小城市的新增建设用地配额正向影响城市商住用地出让规模,未考虑城市异质性的住房用地供应调控政策在地方遭遇机会主义执行。研究结论：土地供应错配根源于财政激励下地方政府基于不同市场条件的差异化供地策略的运用;中央地区偏向的土地配额管理和“一刀切”的土地供应调控亦带来住房用地供给错配的意外之果。     

土地资源错配、空间策略互动与城市创新能力

研究目的：以中国273个地级及以上城市为研究对象,探讨土地资源错配及其空间策略互动对城市创新能力的影响机制。研究方法：时变引力空间权重矩阵、空间自滞后模型。研究结果：土地资源错配及其空间策略互动对城市创新能力具有显著的抑制作用;机制检验发现,扭曲地方政府支出结构、破坏城市制度环境、抑制城市创业活力以及挤出企业R&D投入是4条重要的传导渠道;异质性分析表明,土地资源错配及其空间策略互动对不同区域城市、不同行政等级城市以及不同类型城市群的作用效果存在显著差异。研究结论：应完善官员政绩考核机制,加快推进财税体制改革,从根源上遏制地方政府“以地谋发展”模式;应推进土地市场化改革,提升土地资源配置效率;土地治理应遵循因地施策与城市联动相结合原则。     

新型城镇化背景下成都市农业转移人口市民化成本分担机制研究

新型城镇化背景下有序推进农业转移人口市民化的关键是构建由中央和地方政府、企业、农民工个人三方共同参与承担的成本分担机制。农业转移人口市民化成本主要分为保障住房成本、教育培训成本、社会保障成本、基础设施建设增加成本、私人增加的生活成本等5个部分,对其进行分类加总测算的结果显示,成都市农业转移人口市民化的人均总成本为285760.84元。其中,政府需要承担的部分超过总成本的一半,而企业和农民工个人分别需要承担的部分均少于成本总额的1/4。为进一步构建新型城镇化背景下成都市农业转移人口市民化成本分担机制,应建立健全农业转移人口市民化成本分担机制中的各级政府分担机制、开拓和创新多样化的成都市财政筹资渠道及成都农业转移人口的收入渠道等。     

城镇化下一步重点：市民化、土地集约

12月4日,中共中央政治局召开会议分析研究2013年经济工作。会议强调,要积极稳妥推进城镇化,增强城镇综合承载能力,提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市民化。     

新型城镇化视域下农业转移人口市民化意愿研究

[目的]通过湖北、安徽、河南3省的实证调研,对农业转移人口市民化意愿进行了分析,为新型城镇化建设提供参考。[方法]以计划行为理论为基础,构建结构方程模型,从行为态度、主观规范、知觉行为控制、过去的行为4个层面分析农业转移人口市民化意愿。[结果]行为态度、主观规范、知觉行为控制、过去的行为对市民化意愿影响的标准化路径系数分别为0.632、0.451、0.322、0.364(P值均小于0.001)。其中,农业转移人口对市民化的态度更多来源于工具层面的认知,主观规范中更注重参考家人和亲戚朋友的意见,知觉行为控制中个体素质和社会资本影响较大,但也应充分关注老人的照顾问题,过去的行为中是否有务工经验对个体影响较大。[结论]行为态度、主观规范、知觉行为控制、过去的行为对农业转移人口市民化意愿存在不同程度的显著影响。     

不同类型房价对城镇化的影响研究 ——来自中国省际面板数据的证据

研究目的：建立房价与城镇化之间关系的逻辑分析框架,探讨不同类型房价对城镇化的作用机理。研究方法：理论分析和面板数据模型相结合。利用2001—2012年中国28个省际面板数据模型进行了实证检验,并分为2001—2005年和2005—2012年前后两个阶段进行比较研究。研究结果：从整个时间跨度来说,住宅价格提高对城镇化水平的提高起抑制作用,且后一阶段影响更为显著;商业用房价格对城镇化发展起到促进作用,但显著性不高,自东向西呈梯度增大趋势;工业用房价格对城镇化的影响较为复杂,前后阶段出现了明显变化,主要是由于后一阶段工业用地市场化和产业梯度转移的结果。研究结论：为实现中国新型城镇化建设的重要任务,需要控制住宅价格水平,商业用房价格无需过多关注。     

土地资源错配阻碍新旧动能转换的作用机制研究

研究目的：揭示土地资源错配对新旧动能转换的作用机制和影响程度,从土地利用管理视角寻找促进新旧动能转换的突破口。研究方法：计量经济分析法。研究结果：土地资源错配通过影响产业结构升级、工业及高技术产业发展等对新旧动能转换形成作用机制,其中土地资源错配及其滞后效应对产业结构升级产生显著负向影响,对工业发展产生显著正向影响,但对高技术产业影响并不显著。研究结论：土地资源错配强化了旧动能产业结构刚性,减缓了旧动能的消退,抑制了部分新动能产业的入驻,进而影响了新旧动能转换的速度,形成了阻碍新旧动能转换的效应。     

中国城市土地供给错配：特征事实及对 全要素生产率的影响效应

研究目的：探究城市土地供给错配的典型特征,明晰城市土地供给错配对全要素生产率的影响,为提升土地配置效率和全要素生产率提供经验证据。研究方法：从土地供给过度与供给不足视角解析城市土地错配对全要素生产率的影响机制,通过空间一般均衡模型构建城市土地供给错配指数,利用面板计量模型和中介效应模型进行实证分析及中介效应检验。研究结果：（1）中国城市土地供给错配表现出明显的差异性：不同地区、城市规模、人口流动方向分别呈现出“东少西多”“阶梯递减”“逆向配置”特征。（2）城市土地供给错配对全要素生产率产生负向影响,影响效应在不同类型城市存在异质性,城市土地供给过度对全要素生产率的负向作用强于土地供给不足。（3）城市土地供给过度通过创新创业发展和产业结构优化双重路径显著抑制了城市全要素生产率,土地供给不足主要通过产业结构优化对城市效率产生显著的负向影响。研究结论：应警惕土地配置过度的“经济效率”陷阱,强化建设用地指标分配的人地挂钩机制,因城施策提升土地资源配置效率。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

英国土地规划政策与房地产供给分析

研究目的：分析英国土地规划政策对房地产市场供给的影响。研究方法：应用政策分析方法总结英国土地规划政策特点,特别是分析规划许可证制度对房地产供给的影响。研究结果：（1）英国政府通过土地规划政策对房地产市场进行间接调控,能够有效控制各类房地产产品的供应数量。但是调控在市场上升阶段存在较强的滞后效应;在市场低迷时,调整的功效甚微。（2）英国政府通过土地规划许可证的签发,要求房地产开发商负担起建设保障性住房的任务,这一政策保证了保障性住房的质量和数量,促进低收入人群融入社区,有利于社会和谐发展,但是房地产开发商的成本被推高,商品房供给减少,最终导致商品房价格偏高。研究结论：中央和地方政府可以灵活利用土地规划政策对市场进行调控,但是政府行为通常会带来意想不到的“成本”,应随时调整政策,保证政策有效实施的情况下降低“计划外”成本。     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%,弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用,该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径;（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算,发现不同房地产市场投资热度下,住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应,门槛值分别为 2.05 和 2.92;（3）低 投资热度下,上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价,而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品,存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时,需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律,供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究

研究目的：定量反映土地供应量对房价的影响及其作用机制。研究方法：计量经济学方法。研究结果：一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计上都是显著的,但土地供应量增加对降低房价的影响力非常小。两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但却不影响房价。研究结论：影响中国当前房价的因素非常复杂,增减土地供应量对调控房价有一定作用,但必须同时有其他工具的辅助,否则其效果很可能不够显著。