试析城市社区物业管理中的业主维权运动及其治理——基于社会建构论的视角

迅猛推进的城市化进程和住房商品化改革在重塑城市物理空间布局的同时,也深刻影响着城市社区的权力格局和基层社会的治理模式,城市社区业主维权运动成为现阶段社会转型在社区层面的结构性产物,也是推动城市社区物业管理良性发展亟需破解的突出问题.社会建构是缓解业主维权冲突的一种合作治理方式,通过不同治理主体在持续的交往与互动建构起冲突治理的可行方案.在社会力量相对薄弱的现时背景下,由社会建构衍生而来的社会设计模式在解决社区维权冲突问题时仍有其治理限度,需要经历一个政府从“为社区做”到“与社区做”再到“由社区做”的演进过程.物业管理中业主维权运动治理的社会建构离不开业主的有效参与,需要不断增强社区居民的参与能力以优化社区治理的主体重构,推动业主维权运动从私产维权走向社区自治的有效参与,进而推动城市社区物业管理走向自治.     

“物业管理法律事务研讨会”在京召开

2006年3月25日,“物业管理法律事务研讨会”在北京十月大厦顺利召开,会议由北京市律师协会物业管理专业委员会主办,并得到了新浪网和《现代物业》杂志社的大力支持。著名律师秦兵,孟宪生共同主持,社区治理专家、和谐社区发展中心成员蔡若焱和舒可心也出席了研讨会并作了精彩的发言。此次会议是北京律师协会物业管理专业委员会举办的第二次物业管理法律论坛,论坛主题为“我的物业我做主”。会议以当前物业管理相关法律制度中最前沿问题为线索,围绕社区业主大会及业主委员会的相关法律环境建设,社区公共财务管理及收益管理,组织建设等问题展开深入探讨。与会者针对物业管理指导规则,公共收益的管理监督,前期物业管理,业主委员会和居民委员会关系等问题提出了诸多观点和想法。本文选编了六位与会代表人的发言,以飨读者。     

"业主代表大会"制度是社区自治建设的关键

自从《物业管理条例》(以下称《条例》)2003年9月1日实施以来，全国各地的社区相继开始了筹备业主大会和选举业主委员会的工作。然而，许多社区在召开业主大会通过了社区公约，并成立了业主委员会之后，随着业主委员会工作的开展，业主内部治理的一些问题逐渐暴露出来。这些问题，不仅不利于解决全体业主对外的纠纷、维权等问题，而且又带来了业主内部的各种纷争和矛盾。     

从"线性"治理结构到"复合式"治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进,业主组织作为自主治理的主体和载体,进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范,初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性,另一方面,稳定就在某种程度上意味着滞后,在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范,然而物业小区自     

公共危机治理视域下的社区参与

公共危机治理是一个社会力量广泛参与的过程。社区作为社会管理中的的基层组织,在危机治理中具有信息、资源和灵活性等优势,然而,应急组织保障不力和社区自治建设的薄弱限制了社区在公共危机治理中的效能最大化。因此,应该在政府的指导和支持下,适时加强社区危机治理的组织建设,培育良好的社区应急文化等。     

实践出真知规矩成方圆——"业主大会与业主委员会制度建设研讨会"摘要

随着物业管理的发展．业主之间．业主和业主委员会之间显现出新的矛盾．业主大会和业主委员会的运作缺乏法律法规指导的问题日渐突出．如何建立一个实用的社区物业管理制度．已成为业主和社会关注的焦点．北京市律师协会物业管理专业委员会孟宪生律师草拟了民间版的《北京市业主大会指导规则》(以下简称《导则》)．针对目前北京市民关注的物业管理问题提出了自己的意见和建议并希望提供政府主管部门参考。为此．北京市律师协会物业管理专业委员会与焦点房地产网于2006年5月13日联合举办了一次业主大会与业主委员会制度建设研讨会．与会各方就业主大会．业主委员会制度建设问题及《导则》的制度设计进行了深入的讨论．以下为发言概要．     

业主咨询

提问:业主委员会能否从事经营活动?答:业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。(国务院《物业管理条例》第十九条)业主委员会是业主大会的执行机构。由于其没有进行工商登记,一般不得从事营利性经营活动。但是利用小区全体业主共有的公共部位和公共设施设备进行经营的,业     

公共帐户:魅力源于透明——荷塘月舍的新物管实践

近年来,随着社区事务的飞速发展,社区治理领域出现了大量的新问题、新形势,基层社区已经承担了大量地方自治的相关事务,初步形成了相应的治理体制与制度.目前,北京的很多小区已经开始探索和尝试物业管理的新模式.位于北京市海淀区的荷塘月舍是一个建筑面积5.4万平方米,仅有333户业主的中高档住宅小区,该小区业主委员会日前正在推行的公共帐户管理,引起了业内人士的高度关注.     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见

各区县建委、各业主大会、各业主委员会、各物业管理企业;为贯彻落实《物业管理条例》的相关规定,保障业主和物业管理企业的合法权益,维持社区和社会稳定,减少和避免物业管理项目交接过程中出现的矛盾和纠纷,现就我市住宅物业管理项目交接有关问题提出如下意见:一.本意见适用于住宅物业项目业主大会依法选聘的物业管理企业与建设单位选聘的前期物业管理企业的交接,以及业主大会依法选聘的物业管理企业之间的交接。二．交接事项参照以下意见进行1,前期物业服务合同期限即将届满,已成立业主大会的,业主委员会应     

物业管理的权利来源——《公约》

随着我国房地产市场的发展，物业管理越来越被人们重视，但是，谁是物业的管理者?是物业管理企业，还是物业管理委员会(俗称业主委员会)?这些问题一直争论不休。对于有些业主侵占公共地方，不交管理费，物业管理企业有没有权力对其进行处罚(例如停水停电)?不但社会上各种舆论各执一词，就是政府主管部门也难下定论。     

健全基层群众自治制度：基于业主维权困境的分析

《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见(2021)》中明确提出"健全基层群众自治制度""在基层公共事务和公益事业中广泛实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督"。小区是社区中的基本场域,是社区居民主要的生活空间,引导与保护业主有能力解决自己居住小区内的事务,是健全基层群众自治制度的内涵,是在城市社区治理中加强社区基层治理体系和治理能力现代化的表现。改革开放后,在城市社区治理结构出现小区治理的"三驾马车",即业主委员会、物业公司、社区(居民委员会),业主维权问题主要表现为三个主体在小区治理中的矛盾,而其中的关键是业委会成立的困难和业委会通过法律保障权利时的技术性障碍。业主委员会是业主的自治组织,文章在用奥尔森搭便车理论分析业委会成立与行使职能困境的基础上,以公共治理理论视角提出发挥社区精英在小区业主委员中的领导与团结功能,增强业主委员代表业主通过协商与调节渠道进行维权的能力,更重要的是实现业委会的自治功能,增强基层群众的自治能力,研究可以为健全基层群众自治制度提供些思考。     

公共物业管理在上海城市规划展示馆的运用

公共物业管理是物业管理中一个全新领域,是物业管理市场细分、管理水平向专业化发展的产物。公共物业管理所具有的特殊性和公众性的特点,使其有别于一般的物业管理。如何实现公共物业管理的社会效益和经济效益,满足业主和社会公众的需     

李钊说法之二:谁有权决定业主大会的成立与否?

业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式,是由物业管理区域内全体业主通过物业建筑物所有权而自然组成的,行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构.依法成立业主大会、选举业主委员会的权利应当属于业主依法享有的权利.     

业主权利应该慎重使用

背景索引: 自从9月1日起,新物业管理条例已经实施了两个多月,各地的学习和实施热情很是高涨,其效果已经慢慢呈现出来.在条例刚颁布的时候,业内相关人士都认为,《条例》赋予了业主更多的权利,对物业管理公司则作了许多限制,其中《条例》给社区物业管理带来了六大变化:业主委员会享有收益权;打破了职能部门垄断;业主有权"炒"物业;强化了合同的内容;共用物权业主说了算;开发与物管分了家.     

业主委员会:社区治理中的一支建构性力量

本文分析了基于我国房屋产权制度的变更而出现的城市社区业主委员会在社区的日常管理中与社区管理的另外两股主要力量——物业公司和居委会的利益博弈关系,分析论证了业主委员会对于我国城市基层社区自治的重要意义,进而提出业主委员会推动社区治理结构从权威控制向利益协调转型,成为社区治理的一支建构性力量的结论。     

百家谭

“业主们最需要的是参与到社区重要决定的决策中来,而参与的方式就是在业主代表大会上投票。社区是我们的家,只有大家积极参与,才能建设得更好。“《江南时报》——江苏常州一小区业主委员会因换届工作     

新形势下重庆沙坪坝区社区物业管理路径分析

本文基于重庆市沙坪坝区社区物业管理现状,分析发现其社区物业管理中存在如下问题:社区物业管理体制尚未完全理顺、物业管理企业服务质量普遍较低、社区物业管理缺乏市场化机制、业主委员会团队的综合素养有待提高。在进行原因分析的基础上,本文提出以下对策建议:实现政府和社区职能各自归位;完善制度,建立健全物业管理法律法规;多措并举,引导物业管理企业健康发展;大力发挥业主委员会的作用;提高社区居民的参与度。     

公共帐户:魅力源于透明——荷塘月舍的新物管实践

近年来,随着社区事务的飞速发展,社区治理领域出现了大量的新问题、新形势,基层社区已经承担了大量地方自治的相关事务,初步形成了相应的治理体制与制度。目前,北京的很多小区已经开始探索和尝试物业管理的新模式。位于北京市海淀区的荷塘月舍是一个建筑面积5.4万平方米,仅有333户业主的中高档住宅小区,该小区业主委员会日前正在推行的公共帐户管理,引起了业内人士的高度关注。     

基于共享单车违规停放的城市公共空间治理有效性提升研究

公共空间作为城市居民重要的休闲、娱乐、游憩、交流场所,具有物理性和社会性双重属性,是城市生活的重要组成部分,对于城市发展和市民生活意义重大。但是近年来,兴起的共享单车所带来的违规停放问题已经严重制约城市公共空间的正常使用,市民生活受到极大影响。从表面上看,共享单车违规停放是违规停放者与具有公共空间使用需求的市民之间的冲突,实际上背后隐含的深层次原因是城市公共空间治理有效性的缺失。文章以共享单车违规停放为例,在问题分析和原因梳理的基础上,立足未来城市公共空间治理的实践需求,提出以统筹策略、赋能策略、协同策略和长期策略来提升城市公共空间治理的有效性。