基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析

在房屋征收过程中,完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则,将征收所涉及的房屋价值以征收前后为时点进行梳理,其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值影响和被征收者交易成本。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定只对房屋客观价值和部分交易成本进行补偿,并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿,也未对征收导致的权利丧失进行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿目标迈进。     

长春房屋征收补偿金不得低于市价

《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》自2011年8月3日起施行。其中明确,对旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当征求被征收人意见,90％以上被征收人同意的,旧城区改建方可纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。     

司法独立是“司法强拆”公正的前提

时隔近一年,经过修改后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》再二次征求意见的草案在公共利益界定和征收补偿上作了较大修改。明确司法强拆取代行政强拆,旧城区改建需经市、县级人代会审议通过;征收补偿金额不得低于市场价，被征收人可自选房产评估机构。     

对国有土地上住宅和工业房屋征收价值补偿研究

城市的发展离不开基础设施等项目建设设,而这些项目建设又不可或缺地需要土地资源,城市土地的获取在很大程度上需要进行国有土地房屋征收。房屋征收过程中房屋价值补偿是否合理,征收补偿金额能否保证被征收人的合法权益以及非住宅房屋的补偿是否公正、公平,是最需要注意的问题。本文结合当前房屋征收补偿实践中存在的问题问题,利用供给需求理论,对房屋征收价值补偿进行研究究,对住宅类房屋的价格补偿进行了修正,并确定了工业类房屋土地价格的计算方法,使征收补偿趋向合理。     

对国有土地上房屋征收补偿的思考

对被征收人如何补偿是房屋征收行为能否顺利进行的关键。本文分析了货币补偿金额以房地产市场评估价格确定和产权调换按征收双方房屋的市场评估价格结算差价两种补偿方式存在的问题，提出在等价补偿的基础上，对被征收人给予适当的利益倾斜的构想。以期房屋征收行为能够在充分维护被征收人利益的同时，提高征收效率。     

司法机关正确处置征收补偿矛盾纠纷之建议

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令,以下称《征收条例》）对房屋征收与补偿的纠纷解决机制作出了新规定,即房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征收部门报请房屋征收决定机关作出补偿决定;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬...     

与征收有关的两个物权法问题研究

征收从本质上来说是行政机关行使国家权力的行政行为。征收导致被征收人物权的丧失，补偿是征收合法有效的构成要件之一，补偿未完成，对房屋所有权及相应土地使用权的征收程序就没有完成，物权并未发生变动，征收人并未取得房屋所有权。而因国家征收而丧失物权的所有权人及其他物权人，都应该是可得到补偿的主体。征收补偿不仅包括房屋所有权，还包括土地使用权。应当分别计算房屋所占用的土地使用权的市场价值和房屋的市场价值，以此确定被征收人应当获得的补偿款。     

对规范房屋征收补偿安置协议的几点思考

一、概述 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行,其明确规定作为双方当事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的.但在实际工作中发现双方当事人经济实力和主动性方面还是有一些差异的,相对被征收入来说,房屋征收人作为协议主体一方是经济实力强大的政府,是有计划、有准备的启动房屋征收程序的控制方,一旦房屋征收决定发布,无论与被征收入能否达成协议,为了公共利益的需要,会以下达补偿决定的方式将此项活动进行下去.在房屋征收过程中,征收人和被征收入双方的权利义务关系要通过《房屋征收补偿安置协议》来确定,通过规范签订《房屋征收补偿安置协议》给予被征收人经济补偿是更注重于保护被征收入的合法权益的有效途径,因此显得尤为重要.     

我国城市房屋征收补偿问题探讨

近几年来,在旧城改造和城市建设中,被拆迁人与开发商、被拆迁人与政府之间的矛盾日趋尖锐,已成为严重影响社会稳定的难题。因此,有必要以我国房屋拆迁补偿制度的现状为出发点,对《国有土地上房屋征收和补偿条例》(2011)相关     

典型房屋市场价格修正法在房屋征收中的应用

房屋征收中矛盾的主要原因是被征收人对征收补偿价格的不认可,征收房屋价格的评估在征收工作中起着至关重要的作用。探讨典型房屋市场价格修正法在房屋征收价格评估中的应用和意义,对房屋征收过程中价格的评估提出建议,为科学的评估征收房屋价格提供依据。     

国有土地上房屋征收评估如何做到公正有效

公平补偿是房屋征收的前提,也是对房屋征收的限制和对被征收人利益的保护。被征收房屋的价值由评估机构评估确定,只有评估结果公正才能实现公平补偿。本文基于当前房屋征收评估中存在的评估对象不明确、评估价值过低、评估过程中没有真正尊重被征收人权利等问题,提出建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制以及评估报告说理制度,以实现房屋征收评估的公正、有效。     

改善房屋征收前期调查工作模式的思考

一、概述 房屋征收工作既要充分保障被征收人的正当权益同时又要保证国家利益,是一个看似简单其实复杂的工作,对被征收人的原始数据信息采集更是一项重要工作. 对被征收人的数据采集有两种方式,一是直接进行入户调查登记,二是到相关部门进行调档查询后登记.二种方式经常同时使用,相辅相成.每户被征收人都有独立的调查登记表,征收补偿费用是依据调查登记表记载的数据进行测算确定的,其内容会直接影响房屋征收补偿方案的制订和房屋征收决定的下达.     

以拆迁补偿款重置房产和产权调换的契税分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市、县级人民政府为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有权将国有土地上单位、个人的房屋予以依法征收,但对被征收房屋所有权人应当依法给予补偿。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。     

征收补偿决定及其合法性审查

征收带有强制性,《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第26条第1款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告...     

城市房屋征收工作中的补偿决定与强制执行

正在城市房屋征收工作中,因多方面原因,部分征收项目面临作出补偿决定和组织实施强制执行。如何做好补偿决定,如何向法院申请强制执行以及市县人民政府在强制执行中应做好哪些工作,是城市房屋征收工作中必须考虑的问题。对此,笔者结合城市房屋征收工作的实际情况进行简要分析。一、补偿决定(一)补偿决定的法规依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定     

完善国有土地房屋征收管理体制有关问题的思考

一、问题的提出国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)自颁布实施以来,对指导城市国有土地上房屋征收与补偿、加快推进老城区改造步伐、进一步改善旧城区群众居住环境、促进民生工程建设起到了重要作用。然而,从实践过程中我们也看到,房屋征收     

城市房屋征收中权益抗争人过程转变

城市房屋征收中被征收人作为弱势群体常常有维权诉求,他们通常是权益抗争人。权益抗争人是动态发展的,他们会伴随征收补偿的进程在心理、思想和行为上发生转变。如果维权过度就会出现钉子户或发生极端事件。征收人应及时关注权益抗争人的这种过程转变,为和谐征收补偿创造条件。     

房屋征收补偿“市场化”彰显公平

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年初实施后,住建部日前发布了《国有土地上房屋征收评估办法》,确定从房屋征收补偿综合考虑政府定期公布的房地产市场价格,到实施房屋征收补偿“市场化”;从房地产价格评估机构由政府部门指定,到由被征收人协商选定房地产价格评估的机构,《办法》充分体现了对房屋产权人权益的保护。     

非征收模式旧城改造项目收尾问题分析

旧城区改造除采用征收模式外,还可采用市场收购、自治改造等模式。对征收模式旧城改造而言,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十八条明确规定了补偿决定与司法强制执行,其收尾问题有法规保障;而市场收购、自治改造等模式由于其性质是民事行为,对其收尾问题,行政强制力无法适用,目前也无明确的法律法规予以规范,只能按照法理和相关的法律法规及政策进行处理。根据目前旧城改造的实际情况,笔者认为,可采取定点征收和业主大会调解与诉讼的方式解决市场收购、自治改造项目的收尾问题。     

对被征收房屋价值的补偿初探

一、对被征收房屋价值补偿的基本要求 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第19条明确：“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。此规定的立法本意,是要保证被征收入以被征收房屋价值的补偿,买到与被征收房屋处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、...