对国有土地上房屋征收补偿的思考

对被征收人如何补偿是房屋征收行为能否顺利进行的关键。本文分析了货币补偿金额以房地产市场评估价格确定和产权调换按征收双方房屋的市场评估价格结算差价两种补偿方式存在的问题,提出在等价补偿的基础上,对被征收人给予适当的利益倾斜的构想。以期房屋征收行为能够在充分维护被征收人利益的同时,提高征收效率。     

设定抵押房屋的征收补偿

《物权法》第179条规定:"为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。"抵押房屋的所有人为抵押人,债权人为抵押权人。《物权法》第174条规定:"担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。"优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物或价金优先受偿,而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分     

对规范房屋征收补偿安置协议的几点思考

一、概述国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行,其明确规定作为双方当事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的.但在实际工作中发现双方当事人经济实力和主动性方面还是有一些差异的,相对被征收入来说,房屋征收人作为协议主体一方是经济实力强大的政府,是有计划、有准备的启动房屋征收程序的控制方,一旦房屋征收决定发布,无论与被征收入能否达成协议,为了公共利益的需要,会以下达补偿决定的方式将此项活动进行下去.在房屋征收过程中,征收人和被征收入双方的权利义务关系要通过《房屋征收补偿安置协议》来确定,通过规范签订《房屋征收补偿安置协议》给予被征收人经济补偿是更注重于保护被征收入的合法权益的有效途径,因此显得尤为重要.     

基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析

在房屋征收过程中,完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则,将征收所涉及的房屋价值以征收前后为时点进行梳理,其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值影响和被征收者交易成本。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定只对房屋客观价值和部分交易成本进行补偿,并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿,也未对征收导致的权利丧失进行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿目标迈进。     

改善房屋征收前期调查工作模式的思考

一、概述房屋征收工作既要充分保障被征收人的正当权益同时又要保证国家利益,是一个看似简单其实复杂的工作,对被征收人的原始数据信息采集更是一项重要工作.对被征收人的数据采集有两种方式,一是直接进行入户调查登记,二是到相关部门进行调档查询后登记.二种方式经常同时使用,相辅相成.每户被征收人都有独立的调查登记表,征收补偿费用是依据调查登记表记载的数据进行测算确定的,其内容会直接影响房屋征收补偿方案的制订和房屋征收决定的下达.     

房屋征收与补偿的原则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第3条规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”。该条款确立了房屋征收与补偿的原则,它是指导和规制征收决定、征收补偿和征收纠纷争议处理的基本规范。按照什么指导原则、遵循什么思路、按照什么程序做出征收决定、确定补偿安置方案是房屋征收与补偿的基...     

对国有土地上住宅和工业房屋征收价值补偿研究

城市的发展离不开基础设施等项目建设设,而这些项目建设又不可或缺地需要土地资源,城市土地的获取在很大程度上需要进行国有土地房屋征收。房屋征收过程中房屋价值补偿是否合理,征收补偿金额能否保证被征收人的合法权益以及非住宅房屋的补偿是否公正、公平,是最需要注意的问题。本文结合当前房屋征收补偿实践中存在的问题问题,利用供给需求理论,对房屋征收价值补偿进行研究究,对住宅类房屋的价格补偿进行了修正,并确定了工业类房屋土地价格的计算方法,使征收补偿趋向合理。     

房屋的征收主体及征收部门职责

一、征收主体 《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”     

房屋征收评估与补偿的公平性问题探讨

过去的城市房屋拆迁实践中存在补偿内容不清晰、不完整,补偿与社会保障、补偿费与评估值相混淆,评估机构中立性差等问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施在补偿内容、补偿原则等方面做了规定,对促进房屋征收评估与补偿的公平性有积极作用。但立法中还存在一些不明确的问题,需要地方政府制定相应的配套措施,保护低收入人群的利益,保障房屋征收评估与补偿的公平、公正。     

房屋征收新政对市政项目的影响及对策

2011年1月21日国务院发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》．上海市人民政府于2011年10月19日、11月4日分别颁布并实施了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称”细则”）、《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（以下简称“规定”）。这对上海市政府财力投资市政项目的前期征收工作提出了新的挑战。     

浅谈当前土地房屋征收工作困难的几点思考

本文对当前土地房屋征收难的原因进行深入分析,尝试提出解决当前土地房屋征收难的具体措施。     

房屋征收实施过程中遇到的管理难题及对策初探

近年来,随着城市化进程的加快,房屋征收这一领导关心,社会关注,与群众利益密切相关的工作愈加显得重要,本文就房屋征收实施过程中出现的管理难题及对策进行初步探索。     

对被征收房屋价值的补偿初探

一、对被征收房屋价值补偿的基本要求 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第19条明确：“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。此规定的立法本意,是要保证被征收入以被征收房屋价值的补偿,买到与被征收房屋处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、...     

房屋征收评估管理制度的创新

《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市【2012】5号,以下简称《房屋征收评估规定》）,今年3月5日由上海市住房保障和房屋管理局颁布,为进一步规范房屋征收评估工作提供了制度保障。     

当前国有土地上房屋征收的难点及应对策略分析

文章针对当前国有土地上房屋征收的特征进行了分析,探析了国有土地上房屋征收的难点,并提出了应对国有土地房屋征收难点的有效策略,以供参考。     

论国有土地上房屋征收相关档案送达工作中存在的问题、影响和对策

从国有土地房屋征收相关档案未能送达的几种表现入手,分析了相关档案送达工作存在的问题及影响,阐述了解决这些问题的对策。     

房屋征收拆迁中公共利益的界定

房屋征收的核心问题是公共利益的判断。《宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”。灶地管理法》第五十八条第一款规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。     

房屋征收工作的创新思路

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)施行后,徐州市在突破传统的拆迁模式、改变传统的拆迁理念方面进行了积极创新。一、梳理主体职能,健全机构设置为更好地贯彻落实《征收条例》,市政府及时设立了市、县(区)两级征收部门,确立了指导方针,明确了工作目标,理清了操作程序,健全了征收制度,完善了工作流程。与此同时,市、县(区)征收部门联动深入开展征收前的各项调研活动,通过广泛深入基层调查研究和统计分析,结合本市房屋征收工作的具体实际情况,及时做好老《拆迁条例》与新《征收条例》的衔接工作,确保原