2006年重要税收政策大盘点

盘点一：六项税收新政调控房地产市场 政策一：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用暂免征收土地增值税的规定。[第一段]     

房地产开发企业的投资风险与防范

我国的房地产开发业在经历了大起大落之后,目前又处于高涨阶段。如何增强风险防范意识,慎重选择投资项目在当前尤为重要。笔者就此谈些看法。 一、房地产开发企业的投资特点 1.投资周期长。房地产开发项目从投入到产出一般需要2—3年时间,有的周期更长。项目一旦启动,又很难逆转。 2.资金需求量大。一个房地产开发项目少者需几千万元资金,多则需以亿计的资金。其中约30％的资金可从预售款取得,70％的资金要开发商自筹。银行对房地产开发企业的贷款一般要在土地拆平以后才给予贷放。开发商至少必须具有拆平土地(约占总成本40％)的资金实力。     

从某房地产公司贷款形成损失分析土地使用权抵押的风险防范

一、简要案情。某房地产开发有限公司是于1995年成立的中外合作企业，其中，中方为某房地产开发有限责任公司，外方为香港某投资有限公司。该公司成立后，因开发房地产项目的需要，向某行贷款人民币3850万元，以该公司所有的项目土地使用权作为抵押担保，但该土地使用权当时正处于开发阶段，土地上还未有新增房产。     

房地产企业项目合作与参建若干问题的探讨

一、“项目合作”与“参建”是房地产企业筹措资金的途径房地产企业是按照城市建设总体规划 ,对城市土地和房屋进行综合开发 ,将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售 ,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体。房地产开发产品规模大、施工期限长、所需资金又较多 ,因此房地产企业为了满足成片开发的资金需要 ,除向银行贷款之外 ,也有以某一开发项目 ,寻求联合开发伙伴 ,开展项目合作与参建。项目合作是指房地产企业将自己开发的项目 ,选择合作伙伴投资 ,共同开发 ,共享利润。参建是指房地产企业选择一些开发项目 ,将其中一部分或…     

质疑财税[2006]21号文第五条规定的征税依据

根据对《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号,以下简称“21号文”)第五条及《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税宇[1995]048号)第一条规定的理解,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,其投资、联营行为应征土地增值     

混合性投资业务涉税问题的分析

A公司于2009年与B房地产公司达成一项投资协议．协议约定：由A公司投资B房地产公司一项目5000万元,由B公司进行房地产开发,A公司不直接参与经营,项目实现的利润按5：5分成。协议同时约定：A公司最低保底分红不少于1000万元。项目结束经核算分红低于1000万元,按照合同约定,B公司实际支付A公司分红款1000万元。对A公司取得的分红收入是否应当缴纳营业税？     

上“贼船”必翻船

开发房地产的外商独资D公司，在某县投资购买土地开发项目，却把购买土地款转账借给一家贸易公司，结果因非法使用外汇被罚款80万元，这究竟是怎么回事？     

以土地联合开发分回的利润是否应缴营业税

案例：A建筑公司将自己拥有的一块土地交由其关联企业B房地产开发公司联合开发,根据双方签订协议约定,合作开发项目实行单独核算,经营风险共担,经营利得按照各自投资所占比例分配。该块土地评估的公允价值为1000万元,约定利润分配比例为50％。合作开发双方即未单独成立合营企业,也未成立单独项目部。2010年,B房地产开发公司按照合作项目实际实现的利润,分配给A公司1500万元。对A公司分得的利润,是否应当缴纳转让无形资产营业税？     

以房地产投资入股的涉税处理

房地产包括房产与地产，房地产属实物资产。根据公司法的规定，投资人以房产、土地作为投资的，则房产、土地应当由评估机构参照同类市场交易价格进行评估作价，并且房产、土地应当办理转移手续，将房产、土地转让到所投资、联营的企业中。企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税上，根据不同税种其处理有所不同。[第一段]     

不动产投资后再转让应如何缴纳土地增值税之争

张某于2007年10月以200万元的价格购买一套写字楼,于2009年12月,张某以该不动产投资于A公司,经中介机构评估,该不动产的公允价值为800万元,张某取得A公司20%的股权。2010年8月,A公司将该不动产以900万元的价格出售。该不动产被出售后,在土地增值税的增值额计算以及土地增值税纳税义务人的问题上,征纳双方产生分歧:A公司认为:本公司应当以投资入股时确认的公允价     

会计处理藏玄机 原始凭证现端倪

一、基本案情某房地产开发有限公司(以下简称A公司)成立于2010年,企业所得税由地税部门主管,实行查账征收。2014年9月,该市地税稽查局对A公司实施税务检查,下达了《税务处理决定书》及《税务行政处罚事项告知书》。具体情况如下:1.A公司的房地产项目"国际家园"分三期开发,一期工程于2013年4月12日领取《商品房预售许可证》。税务机关在检查时发现,A公司于2012年12月20日     

企业改制中土地国家股的问题与对策

土地使用权的处置问题是企业改制中的一个难点。企业改制主要应以国有土地作价入股方式处置土地使用权。入股比例不应该是标定地价的100％，而应该根据具体情况，确定为标定地价的60％-0％。土地国家股的持有人应该是市、县级资产经营公司或地产经营公司。委托作价入股合同要规范化．尤其要强调入股金额、股本、分红配股、红利使用及土地资产的保值、增值等问题。在国有土地作价入股时，要理顺、调整、处置好抵押权等它项权。     

旧房开发应如何确认开发成本

案例:A公司于2005年整体收购B公司,收购时对B公司旧房评估的公允价值为1200万元,另外土地评估的公允价值为2000万元。为了改善办公环境,2009年A公司将B公司原有的旧房拆除后进行了整体房地产开发。截止房地产开发时,原有旧房的账面价值为900万元,土地摊余价值为1600万元。2011年A公司所开发的该项目达到了土地增值税清算条件,在计算土地增值税时,     

“晋商·国际”与戴斯酒店集团强强联手

由北京紫泉投资有限公司的下属公司——山西圣方房地产开发有限公司和晋中经济开发区远东房地产开发有限公司联合开发的“晋商·国际”项目,成功引进美国戴斯酒店集团进驻晋商·国际,并于7月12日举行签约仪式”。这标志着连续5年排名世界酒店业第一的美国胜腾集团(Cendant)旗下     

以房地产投资入股的纳税计算

鲁地产包括蔚产与地产，房地产属实物资产。根据公司法的规定，投资人以房产、土肼为投资的，则房产、土地应当由评估机构参照同类市场交易价格进行评估作价，并且房产、土地应当办理转移手续，将房产、土地转让于所投资、联营的企业。企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税上，根据不同税种其处理有所不同。     

以土地投资入股土地成本在土地增值税清算时扣除的探讨

土地增值税作为我国税收收入的重要组成部分,随着房地产开发热潮的兴起,以土地投资入股合作开发的模式也越来越常见,但土地成本在土地增值税清算时常常产生税企争议和冲突.     

财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知

经研究,现对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的契税政策明确如下：一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。     

投资与出租的涉税效益须分析

武汉信达信税务师事务有限责任公司在对A公司（非房地产开发企业）进行税务代理工作时，发现该企业准备将自有的一栋房产以投资形式．交付另一关联企业B公司（非房地产开发企业）做商场使用。该自有房产账面原值24000000元．已提折旧1000000元，评估价25000000元。该房产地处繁华地带．可租建面8000平方米．同地段同类房屋月租金均价为40元/平方     

关于土地使用权作价入股在公司上市中若干问题的探讨

探讨对土地使用权作价入股方式在公司上市中的有关问题，如作价入股、对普通股和优先股的类别选择、土地使用权年期等。     

对某房地产公司会计信息质量检查的案例分析

一、背景材料ZY房地产公司成立于1992年,属某市大型国有企业集团控股子公司。公司经营范围主要为房地产开发经营、城市基础设施建设、物业管理、项目投资等。ZY公司先后开发了ZX、XZYY等房地产项目。据ZY公司提供的会计报表反映:截止2009年末,ZY公司资产总额44302万元,负债总额36044万元,所有者权益总额8258万元,全年实现利润总额2097万元。