城市国有土地房屋征收新老政策的衔接

2011年10月19日,上海市人民政府颁布了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（下称《实施细则》）。笔者就新老政策的衔接和实施试做解读和剖析。     

论国有土地上房屋征收相关档案送达工作中存在的问题、影响和对策

从国有土地房屋征收相关档案未能送达的几种表现入手,分析了相关档案送达工作存在的问题及影响,阐述了解决这些问题的对策。     

集体土地上房屋征收估价方法探讨

随着城市化进程的加速,城乡结合部的集体土地房屋征收量越来越大。本文对征收集体土地房屋的价值评估方法进行了探讨,并对实践工作中存在的问题进行总结和思考。     

对国有土地上住宅和工业房屋征收价值补偿研究

城市的发展离不开基础设施等项目建设设,而这些项目建设又不可或缺地需要土地资源,城市土地的获取在很大程度上需要进行国有土地房屋征收。房屋征收过程中房屋价值补偿是否合理,征收补偿金额能否保证被征收人的合法权益以及非住宅房屋的补偿是否公正、公平,是最需要注意的问题。本文结合当前房屋征收补偿实践中存在的问题问题,利用供给需求理论,对房屋征收价值补偿进行研究究,对住宅类房屋的价格补偿进行了修正,并确定了工业类房屋土地价格的计算方法,使征收补偿趋向合理。     

典型房屋市场价格修正法在房屋征收中的应用

房屋征收中矛盾的主要原因是被征收人对征收补偿价格的不认可,征收房屋价格的评估在征收工作中起着至关重要的作用。探讨典型房屋市场价格修正法在房屋征收价格评估中的应用和意义,对房屋征收过程中价格的评估提出建议,为科学的评估征收房屋价格提供依据。     

基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析

在房屋征收过程中,完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则,将征收所涉及的房屋价值以征收前后为时点进行梳理,其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值影响和被征收者交易成本。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定只对房屋客观价值和部分交易成本进行补偿,并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿,也未对征收导致的权利丧失进行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿目标迈进。     

上海市国有土地旧改征收新政遗留问题社会稳定风险评估方法研究

旧区改造是一项事关人民群众根本利益的社会综合性工作。通过旧改,一大批市民的居住条件得到了改善,但因旧区改造中搬迁补偿而引发的社会矛盾,在信访工作中属于多发且棘手的矛盾纠纷类型。本文针对国有土地上旧改征收新政遗留问题,结合笔者多年来在社会稳定风险评估咨询工作中的实践,对房屋征收与补偿这一重大决策事项的稳评工作进行思考,提出风险防范化解意见和建议,以更好体现“人民城市人民建,人民城市为人民”的城市建设理念,使旧改尽快见成效。     

当前国有土地上房屋征收的难点及应对策略分析

文章针对当前国有土地上房屋征收的特征进行了分析,探析了国有土地上房屋征收的难点,并提出了应对国有土地房屋征收难点的有效策略,以供参考。     

警惕房屋征收中的“协商陷阱”

自从国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布施行以来,经过一年多的调整与磨合,目前房屋征收工作已逐步进入正常轨道。“征收新政”对拆迁制度作了重大调整,但原有的某些工作理念与方式方法还没有完全改变,其中尤其要警惕“协商陷阱”。     

市征收办举办房屋征收工作培训提升广州市房屋征收工作水平

正为促进广州市国有土地上房屋征收与补偿工作合法高效开展,提升全市征收工作人员的理论与实操水平,近日,市国有土地上房屋征收办公室(简称市征收办)组织开展了2014年第一期全市国有土地上房屋征收工作培训。培训中,市征收办立足广州市实际,结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规,解读广州市相关征收政策,同时邀请任职于大学的专家和市国土房管局相关业务部门的负责人     

房屋征收评估管理制度的创新

《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市【2012】5号,以下简称《房屋征收评估规定》）,今年3月5日由上海市住房保障和房屋管理局颁布,为进一步规范房屋征收评估工作提供了制度保障。     

房屋征收办公室与被征收人签订合同违法

2014年11月1日,十二届全国人大第十一次会议表决通过了关于修改《行政诉讼法》的决定,2015年5月1日执行。新的《行政诉讼法》对国有土地房屋征收法律关系作出了进一步调整,其第十二条第十一款将房屋征收补偿协议争议纳入行政诉讼受案范围,不再作为民事案件受理,从根本上理顺了房屋征收关系,纠正了以往政府及职能部门的定位偏差,既向上对应《宪法》、《物权法》对房屋征收行为的定性,又向下与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接,至此,国有土地上房屋征收涉及     

房屋征收办公室与被征收人签订合同违法

2014年11月1日,十二届全国人大第十一次会议表决通过了关于修改《行政诉讼法》的决定,2015年5月1日执行。新的《行政诉讼法》对国有土地房屋征收法律关系作出了进一步调整,其第十二条第十一款将房屋征收补偿协议争议纳入行政诉讼受案范围,不再作为民事案件受理,从根本上理顺了房屋征收关系,纠正了以往政府及职能部门的定位偏差,既向上对应《宪法》、《物权法》对房屋征收行为的定性,又向下与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接,至此,国有土地上房屋征收涉及     

对国有土地上房屋征收补偿的思考

对被征收人如何补偿是房屋征收行为能否顺利进行的关键。本文分析了货币补偿金额以房地产市场评估价格确定和产权调换按征收双方房屋的市场评估价格结算差价两种补偿方式存在的问题,提出在等价补偿的基础上,对被征收人给予适当的利益倾斜的构想。以期房屋征收行为能够在充分维护被征收人利益的同时,提高征收效率。     

关于转变房屋征收方式的几点思考

随着2011年1月21日新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新《条例》）正式颁布实施,同时旧条例废止。标志着我国房屋征收拆迁市场进一步规范化、程序化、法治化,也意味着城市建设所涉及的房屋处置工作,进入从“拆迁”到“征收”的转型过渡期,以政府为征收主体的新的房屋搬迁运作机制正在形成,因商业开发而产生的房屋拆迁行为将退出历史舞台。由于新旧体制机制衔接碰撞,群众维权意识的进一步增强,以及加速推进城镇化进程中对于房屋征收工作的刚性需求,使得这一时期成为房屋征收拆迁问题涌现、矛盾激发的凸显期。如何借鉴先进地区经验,实现依法和谐征收,成为摆在各级政府面前一个急需破解的现实问题。     

房屋拆迁中土地权利的征收与补偿

一、房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 1．房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿 我国城市土地属于全民所有,任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内,我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后,由于我们遵循渐近式改革路径,城市用地并行着两种不同的土地使用权：有偿取得（出让、转让、入股等）和无偿取得（划拨）。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时,如何在不同土地使用权类型中确定平衡点,既与现有制度安排保持一致,又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。     

房屋征收实施过程中遇到的管理难题及对策初探

近年来,随着城市化进程的加快,房屋征收这一领导关心,社会关注,与群众利益密切相关的工作愈加显得重要,本文就房屋征收实施过程中出现的管理难题及对策进行初步探索。     

完善共有产权房屋征收补偿签约工作的思考简

在本市房屋征收中,共有产权房屋的补偿签约始终是一项制约工作推进的瓶颈和难点,特别是二级旧里房屋聚集的征收地块,共有产权房屋签约难更成为普遍现象。如虹口。黄浦、杨浦、普陀等区二级旧里共有产权房屋众多,有的地块甚至占到三分之二以上．制约了房屋征收的推进。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,本市旧改征收实行“两轮征询制“,在规定的签约期限内签约率必须达到85％以上．补偿协议方可生效。可见,当前完善共有产权房屋的补偿签约机制,已成为推动房屋征收工作的重要课题。     

房屋征收拆迁中公共利益的界定

房屋征收的核心问题是公共利益的判断。《宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”。灶地管理法》第五十八条第一款规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。     

社区情感依附对房屋征收的影响及其测度

研究了旧城改造区中房屋被征收人的社区情感依附对征收受偿意愿的影响,以期为房屋征收补偿方案的改进提供政策依据。研究表明:旧城改造中被征收人对房屋赋予很高的社区情感,并作为主观价值体现在被征收人的受偿意愿上;就地或就近安置是被征收人最愿意接受的实物补偿方式;居住超过20年的业主对社区的情感依附尤为明显,但是其社区情感依附并不一定会影响征收意愿。