土地使用权转让现状评析

本文从《土地管理法》及其配套法规规定出发，从完善国土资源管理角度，分析了土地使用权转让的有关问题．分别探讨了土地使用权转让的标的、转让的方式、地价、土地转让收益税等方面存在的问题及解决方法，提出修改《土地管理法》的一些设想。     

垦区土地市场探析

垦区土地市场探析徐志国，才宏伟，孙晓黎《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施后，以土地使用权出让和转让为核心的土地市场，正在逐步建立与发展，它必将在我国社会主义市场经济体系的发展与完善中，起到积极的作用。本文仅对黑龙江垦区的土...     

盘活存量背景下划拨土地使用权流转的困境与出路

研究目的：在盘活存量建设用地的政策背景下,明晰划拨土地使用权流转面临的困境,并尝试寻找解释方案。研究方法：原理论证、法释义学、实证研究方法。研究结果：（1）现行法下,划拨土地使用权抵押权之实现是否须经批准存在较大争议;（2）划拨土地使用权转让审批主体难以确定;（3）划拨土地使用权转让审批的考量因素不明。研究结论：划拨土地使用权抵押权的实现属于权利转让范畴,应遵循规划管制,并适用划拨土地使用权经批准后转让的有关规定。基于法律优先和职权法定原则,划拨土地使用权转让审批主体应为市、县人民政府。有权批准的人民政府应对划拨土地权属、划拨决定书的履约情况、转让行为的合法性、土地用途是否符合当前规划进行审查,并根据不同情形对转让行为作出规范处理。     

对占用国有林场林地和苗圃地补偿收入核的思考

目前，一些国有林场林地和苗圃地被有些部门占用，占用后的林地改变原来的用途，如公路占地，电业部门占地，修建水库占地等，这些土地上的附着物，如林地上的活立木或苗圃地上的幼苗等，在土地使用权转让的同时，土地上的附着物也随之被毁弃。当然，土地转让以及土地上的附着物绿色活体，按国家政策规定和双方的合同要求，应当给予相应补偿。对取得的补偿金收入如何进行会计核算，笔者提出以下思路与看法。     

以股权转让方式转移土地使用权行为的效力

研究目的:澄清股权转让与土地使用权转让之间的关系,为行政执法和司法中处理因股权转让引发的土地使用权纠纷提供依据。研究方法:综合采用规范分析、价值分析与案例分析等方法。研究结果:以股权转让方式转移土地使用权的合法性问题产生的根源在于对股权与实体资产之间关系的认识分歧。应当将土地使用权主体变更与否作为判断是否构成以股权转让之名行土地使用权转让之实的一般标准,但是,在公司法人形骸化、公司股权与土地使用权实质同一的情形例外。《城市房地产管理法》第38条的规定为效力性强制性规范,应当有限度地适用于股权转让行为。研究结论:以股权转让方式转移土地使用权行为的效力不可一概而论,需要平衡股权转让自由与土地市场流转秩序之间的关系。     

擅转土地使用权私订协议没有效

在农村，集体所有的土地发包给村民后，在承包期内，有些承包经营者由于法律意识淡薄，受到利益驱动，私下互相买卖、转让土地使用权的情况时有发生。江苏省江海县人民法院最近审结的一起因私订协议转让土地使用权引起的纠纷就是其中的一例。     

土地使用权转让法律规制的困境与出路

研究目的:分析当前土地使用权转让法律规制的困境,并探索其解决办法。研究方法:文义解释、目的解释与原理论证。研究结果:(1)刑法在规制土地使用权转让行为时需援引行政法的规定,在行政法规制密度过大的情况下容易导致非法转让、倒卖土地使用权罪的滥用,与民商法在违法性认定问题上也存在一定冲突;(2)基于文义解释、合宪分析和原理论证方法,不仅能准确界定刑法中土地使用权非法转让的具体范围,而且能消解不同部门法在违法性认定上的冲突。研究结论:《土地管理法》第七十四条和《刑法》第二百二十八条应作相应修改。     

从结构调整中寻求土地市场健康发展之路

土地市场结构性的混乱是影响市场健康发展的根本原因之一。在我国，土地市场主要由于土地出让，转让和租凭等市场关系组成，当前，由于土地转让市场的无序膨胀，造成土地市场结构遭到破坏，文单指出，政府作为土地市场宏观的调控者，应从结构调整着手，并指明从三个方面进行宏观调整。     

私下换田换出麻烦

农民李大朋为了将自己的责任田和几家亲友的靠在一起，统一搞反季节蔬菜种植，他私下同村民林某协商，并请村支书作中间人，两家私下把责任田进行了调换。谁知到后来，两家因生活琐事不和睦，关系闹僵。林某提出换回自己的责任田，李大朋坚决不同意，林某便强行收回自己的责任田，把李大朋的蔬菜大棚拆除，种上了自己的庄稼。李大朋十分气愤，一纸诉状把林某告到法院，要求确认责任田互换有效，让林某赔偿损失。没想到，法院对此案不予受理，让李大朋去找乡政府解决。无奈，李大朋只好找到乡政府。乡政府经调查核实，作出双方互换责任田无效…     

创新流转形式优化配置资源

近年来，随着务工农民的逐年增加，农村土地流转工作正朝着依法、有偿、规模、有序的态势发展，有很多地、市、县成立了土地托管中心，使土地流转逐步走向规范。但在流转形式上有的地方过于单调，仅仅局限于将没人耕种的土地转包、转让、出租出去，以此来解决土地撂荒问题。究其原因，首先是思想认识不到位，有些乡村干部认为土地流转工作不是上级强调的硬性任务，不影响自己的政绩，因此对土地流转工作不是积极引导，而是消极对待，没有从解决     

合理促进土地流转的认识与思考

土地流转是指农村土地使用权的流动转移 ,它是完善家庭联产承包经营基本制度和发展农村经济的客观要求。如何在稳定完善土地承包责任制的过程中合理促进土地流转 ,加快农村经济的发展 ,已是摆在我们面前一个亟待解决的课题 ,为此 ,就眉山土地流转的一些初步情况 ,谈谈我的认识及看法。一、土地流转的主要方式农村土地使用权转让伴随着农村责任制的出现而出现 ,经过 1 0多年的发展和各级党政的推进和引导 ,已逐步形成了适应农村经济发展需要的各种土地使用权转让形式。目前 ,全县转包、转让、出租、入股等各种形式在内共转移土地使用权 7万余…     

转包 互换 租赁 拍卖 托管 白泥：土地流转走上前台

去年末与今年初，余庆县白泥镇城关村２００多户农户将自己承包的３５０多亩耕地的经营权转让给了经济组织、单位和自然人。这些转让土地用于开发效益农业后，农户每年可从中获得一定数额的收入。如该村农民杨贵菊转让耕地４亩，按合同每年可获得１２００元的收入。在白泥，农民承包土地使用权的流转已不是一个组、一个村的“专利”。全镇各村尤其是白泥坝区的４个村，土地使用权流转已被作为当前深化农村改革，发展农业产业化的一项任务摆到了突出位置。目前该镇土地流转形式主要有以下几种：一是转包。即承包人将自己承包的部分土地或全部…     

刑法规定三类土地犯罪

我国刑法明确规定了非法转让、倒卖土地使用权，非法占用耕地（农用地）和非法批准征用、占用土地三类犯罪，视情节后果不同处以拘役、有期徒刑和罚金等刑罚。最高人民法院两次颁布相关司法解释。为办理这三类案件提供具体的量刑标准。     

试论农村土地流转的市场化

试论农村土地流转的市场化杨学成，曾启土地流转即土地所有权或使用权在不同经济实体（企业或农户）之间的流动和转让。本文论及的范围仅限于我国农村改革开放以后的土地流转问题。除了有特别指出的外，“土地流转”系指土地使用权的流转。一、农村土地流转机制的选择：计...     

当前我市农村土地使用权流转调查

近年来，宜宾市农村土地使用权流转逐步加快，据今年5月不完全统计，全市转包，转让和租赁等形式的土地使用权流转涉及农户近9万户，土地面积近30万亩，从调查统计的情况看，农村土地使用权流转以农户之间的转包转让为主。转包承包地的农户6．2万户，转包面积18万多亩，转让承包地户数1万多户，转让面积2．7万亩。同时企业，机关干部，科技人员，个体户，以及退体职工，城镇居民等到农村从事农业开发（即业主开发）的近2000户，租赁耕地面积7万多亩，芦山荒坡面积1．4万多亩，其中从事种养业的1100多户，从事工业的700多户，从事旅游开发的22户，从事林业开发的80户，初步形成了内部转包转让和外来业主租赁经营的格局。     

“土地财政”该休矣

所谓“土地财政”，是指一些地方政府财政收入来源过度依赖房地产收入的情形。特别是发达地区地方政府，从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上。地方政府近乎无成本地从农民手中征地（农民获得土地补偿金仅占土地转让收入与增值收入的2％～3％，相当部分地区还不到2％），然后以“市场价”批租给房地产开发商和各类工商企业。发达地区的政府财政就是一个“土地财政”。     

浅析石河子市土地市场的建立与完善

石河子市土地市场的形成与发展,是在改革中发展起来的,从１９９２年开始加大力度进行土地使用制度改革,其核心是：实行土地使用权有偿出让和转让制度,用市场机制合理利用和优化配置土地资源,以发挥土地资产的巨大潜力。石河子土地市场的形成与发展,适应了经济体制改...     

论农村集体土地使用权的流转

目前，我国集体土地使用制度改革尚在进一步发展之中，新的集体用地制度特别是有偿使用制度并未像国有土地使用制度那样完善，尚处在探索阶段，还未在农村普遍推行。鉴于此，这里根据国家有关规定，并结合实践，对集体土地使用权的出让、转让、入股、联营、出租与抵押等流通模式作些探讨，以期今后在农地使用权立法上有所创新，把农地使用权搞活，把农村土地市场搞活，进而使农村经济更活跃。 一、集体土地使用权的出让 集体土地使用权出让，是指集体组织就其所有的土地的使用权在一定的期限内提供给土地使用者使用，土地使用者支付土地出让…     

新光,新建村承包土地使用权流转的调查与思考

随着农村商品经济的发展和市场经济的建立,广大农民以地为本的传统观念和效益意识不断更新,农村劳动力开始向二、三产业大量转移,农民已开始出让和转让承包土地使用权。最近,我们对大石桥市水源镇新光、新建村承包土地使用权流转情况进行了专题调查。 一、承包土地使用权流转的现状和形式 新光、新建村既是鲜族村,又是水田村。两村共有2238人,830名劳动力,522户,6130亩耕地。1984年两村实行家庭联产承包责任制,耕地人均到户。随着农村二、三产业的发展,1989年出现了承包土地使用权流转趋势,打破了家家包地,户户种田的局面。到目前,两村有60％的户部分或全部转包和转让出承包土地使用权,转包和转让耕地面积2580亩,占耕地面积的42％。主要形式有:     

“药方”实证

江阴市:创新政策、机制、措施政策创新。2004年以来,江阴市先后出台了一系列规范性文件,明确了对闲置土地的界定和处理办法。主要内容包括:闲置土地未经批准,不得转让。对协议收回和批准转让的闲置土地,其土地使用权价格,参照同地