改革开放40周年中国土地政策回溯与展望：城市化的视角

研究目的:从城市化视角,系统回顾改革开放40年来中国土地政策演变历程,并对中国未来土地政策进行展望。研究方法:历史回溯法,文献综述法。研究结果:中国土地政策大致分为三个阶段:1978—1998年通过农村土地制度改革奠定城市化基础;1998—2014年由大量工业园区开发与住房分配货币化"双轮"驱动的土地城市化;2014年新型城镇化提出,开始人口城市化。基于未来改革路径依赖,面向2030年中国人口高峰,从城乡融合方向设想土地配套政策,包括构建分类的住房供应与征税体系、深化农村宅基地三权分置、完善永久基本农田制度、探索承包地有偿退出机制等。研究结论:中国土地政策的远期方向应是在以人为本和生态文明引领下的城乡融合。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

盘活存量须有“硬杠杠”

<正>随着"统筹存量与新增建设用地"首度写入年度用地计划,土地供应进入了一个全新的时代。在实践中,建设用地不能一味增量土地,完全依赖存量土地对于许多地方也不现实。要"统筹存量与新增建设用地",进一步研究有效路径,控制增量,盘活存量,做好统筹安排,实现土地利用方式由粗放向集约转变。土地供应趋紧今年,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确要求     

经济法视野下的房价调控

近年来,我国房地产市场十分火热,房屋价格不断攀升。国务院及各部委、地方各级政府纷纷出台各种房地产调控政策,收到一些成效。但总的来说收效甚微,调控政策没有在根本上遏制住房价的上涨。我国房价居高不下是由于市场和体制多方面的原因,应当运用经济法来规范政府的行为,从而对房价进行宏观调控。我国的房价调控经济法律机制如今并不完善,应当完善相关制度来控制房价的不断增长。笔者从税收、金融以及土地财政方面提出一些抑制房价的建议。     

农民工“农转非”个人决策影响实证——以重庆市为例

基于城市融入的视角,通过对2014年重庆市农民工"农转非"意愿调查的实证,梳理农民工"农转非"的个人决策影响因素,并检验重庆市关于农民工"农转非"相关政策的效果。研究发现,城市就业、生活情况和农村联系情况对农民工将"农转非"的决策都有显著的影响。工作稳定性、家庭收入水平、城市住宅条件、城市社会保障参与度越高,在农村没有经济利益牵绊的农民工往往能够更好地融入城市,因而其"农转非"的倾向越强。据此提出:加大保障性住房建设投入力度;将农民工纳入城市住房公积金体系,并赋予优先分配权;完善土地弹性退出机制,创造和谐就业环境是促进农民工融入城市,影响其"农转非"个人决策的重要策略。     

特定时期住房市场差异演变研究——以江苏省苏州、南通、徐州三市比较为例

研究目的:分析中国经济发达地区城市住房市场化过渡时期不同发展阶段的城市住房市场演变规律。研究方法:比较法,因子分析法和数据包络分析法。研究结果:经济发达城市房地产市场要素作用相对均衡,发展中城市内部要素起主导作用,欠发达城市外部要素起主导作用;过渡时期大致以2000年为分界时点,前阶段住房市场受经济的拉动作用,后阶段市场主要受人口总量的影响;不同城市的住房销售面积与价格差异显著。研究结论:国家制定宏观调控政策要综合考虑不同区域住房市场的现状。     

住房限购政策扩散：内部诉求还是外部压力

研究目的:探究住房限购政策这一"中央压力型"政策的扩散机制,为更好地开展房地产市场调控提供参考。研究方法:根据政策扩散理论,采用事件史分析模型从内部诉求和外部压力两个方面分析影响住房限购政策的因素,对本轮限购的28个城市作实证分析。研究结果:(1)地方政府在采纳住房限购政策时首先考虑自身利益诉求,财政收支缺口越大、房价增速越缓慢的城市采纳住房限购政策的概率越低;考虑到目前地方政府普遍存在财政收支缺口,很难有采纳住房限购政策的积极性。(2)中央政府发出的纵向强制压力和同级城市间"恐后式"横向竞争压力都会显著推动住房限购政策的采纳,但强制机制才是中国住房限购政策扩散的主导机制。研究结论:住房限购政策面临很高的扩散行政成本和执行偏差概率,这就决定了其无法成为中国房地产调控的长效机制。     

稳住房价,地政怎样出招

●土地供应与住房价格存在内在的必然联系,但政府的一级土地供应不是这次住房价格上涨的主要原因,真正与市场需求共同决定住房市场价格的是二级土地市场供应量。●一级市场较为充足的土地供给,并没有在二级市场形成有效的房地产用地供给,而是被开发商部分囤积起来。●推动这次房地产需求转旺的主因是国家的金融政策和财税制度。金融政策为刺激房地产业的发展而提供优惠贷款,地方政府为获得城市及地方经济发展资金而“做大”房地产业,极大地刺激了需求膨胀,并引致土地需求量的增加。因此,调控房价的土地政策还必须与国家的金融政策、财税政策的调控一并进行,方能发挥最佳效果。     

解决住房问题，法治为基

中国当前的住房问题其实是中国城市化以及转轨过程的产物,其根本缺陷在于土地产权及其流转不规范、政府供给与市场供给的边界界定不清以及各个强势利益集团合谋逐利,导致实践中政策扭曲,市场的价格调节机制难以正常发挥作用,住房的社会保障功能落实不到位,从而使得新增人口、外来人口以及流动人口难以     

农民工城市住房支持的政策因应

房价高企、房租相对高昂,城乡二元结构长期积累的城市农民工住房问题集中释放。扼阻"积累的惯性",改善农民工居住条件,需从国家层面顶层推动住房支持政策输入。文章基于农民工整体发展态势、农业转移人口市民化趋势、工业化城市化快速发展大势,确定政策建置目标及应遵循的基本原则,设定支持农民工住房获得的基本政策框架。     

土地财政区域差异研究综述

[目的]进一步揭示土地财政已存在的区域差异规律,为构建更为科学、切实可行的政策建议,推动"征地→批租"地方政府土地财政模式转型提供新的研究视角。[方法]文献资料方法和比较研究方法。[结果]现有研究证实了土地财政规模及依赖程度、财政收入激励下地方政府土地出让方式、土地财政推动经济增长、土地财政影响居民收入消费及公共品供给、土地财政与城市用地规模联动关系等方面,在全国范围内都存在东部、中部、西部的区域差异。国外保有环节的房地产税是地方政府持续的财政资金来源;同时,是促进房地产市场有序发展、抑制城市蔓延的有效政策工具。[结论]未来研究方向是以地市为单元,探明各类土地财政构成要素对于经济增长、居民收入与消费及产业服务化、城市公共品供给、城市各类用地规模增长的影响内在机理;构建区域差别化的保有环节房地产税征收管理政策方案。     

地价上涨是房价上涨的结果而非原因

●近几年来的房价持续快速上涨,是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求,在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下,转变为强劲增长的住房有效需求,成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。●土地作为形成住房产品的一个生产要素,其市场需求由住房需求所引致,土地价格属于引致价格。近几年来,我国城市房地产用地价格上涨就是由房价快速上涨所直接引致的,实行土地“招拍挂”只不过真实地显化了这种土地市场价格。●房价的二元特征决定了土地资源越稀缺,人口密度越大,住房需求越强,房价就越高,地价占房价的比例也就必然越高;房价和地价的这种关系说明,不能脱离开住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。●只有先行完善住房供应和保障政策体系,才能围绕住房供应和保障政策确定的目标,跟进完善土地供应、土地价格、金融信贷、规划管理以及公共投资等方面的政策。     

关于印发《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、土地（国土）管理局（厅）、建委（建设厅、房地局），国务院各部委、直属机构，新疆生产建设兵团：为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，我们制定了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》。现印发给你们，请遵照执行。附件：已购公有住房和经济适用住房上市出售土…     

浅析调整容积率补缴土地出让金政策的实施

正近几年,房地产企业的土地获得成本逐年提高。而由于容积率关系到土地开发利润高低,使越来越多的房地产企业在获得土地使用权后,更倾向于申请提高土地容积率。为此,原国土资源部出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确规定:"经依法批准调整容积率的,市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。"     

土地供应与房地产传导机制的大数据分析框架研究

互联网中丰富的社会、经济、生态信息,与不动产数据相结合,将更好地拓展不动产数据的应用范围。研究采用大数据"用户画像"技术,提取不动产统一登记数据库中登记类型、空间位置、土地利用分类、权利人等信息,辅助网络大数据提取不动产价格、基础设施状况、区位条件等信息,对土地的供应和房产的需求进行画像,建立房产需求标签、土地供应标签以及供需信号标签,实现供需联动,搭建了土地供应与房地产市场传导机制框架。研究成果可精准、及时、全面地反映"土地—房产"之间的变化,为明确房地产市场的供应和需求之间的相互作用研究提供系统化的数据支撑。     

重要启事

<正>2017年,《中国土地》杂志的栏目有新调整,新开设了"地政研究"栏目,旨在构建一个分析、研究、交流、探讨土地政策相关问题的平台,及时反映土地利用与管理实践对土地政策的最新需求,展示土地政策创新的实践效果,呈现土地政策领域最新的研究成果。敬请读者关注!此外,2017年,本刊个别栏目名称有所调整:原"专家在说"、"调查研究"和"海外借鉴"栏目分别更名为"专家在线"、"调查思考"和"海外观察",用稿原则与类型不变;基础栏目"实务"、     

基于住房视角的农业转移人口市民化的漂浮困境及其化解机制

新型城镇化下,农业转移人口市民化的实质在于其从农村中彻底退出并融入城市社会,城市住房是实现农业转移人口"退村进城"的必要条件。然而,在政策层面,农村土地产权不完整以及城市住房保障政策部分失灵,致使农业转移人口既无法获得土地财产性收入以满足进城租房购房的资金需求,又难以得到住房保障支持;在市场层面,房价收入比过高;在社会层面,社会资本匮乏;政策、市场、社会的选择性排斥加剧了农业转移人口住房解决难度和市民化漂浮困境。基于此,应允许承包地、宅基地、集体资产可抵押以及市场交易,建立和完善产权市场交易体系,以增加土地的财产性收入,形成对农业转移人口"退村"的推力;实施差异性住房保障政策、建构各级政府公共服务成本分担机制、市场主体市民化支持机制以及增加资本建设,形成对农业转移人口"进城"的拉力。在综合运用政府力量、市场力量以及社会力量解决住房问题基础上,探索新的农业转移人口市民化机制。     

英国土地规划政策与房地产供给分析

研究目的：分析英国土地规划政策对房地产市场供给的影响。研究方法：应用政策分析方法总结英国土地规划政策特点,特别是分析规划许可证制度对房地产供给的影响。研究结果：（1）英国政府通过土地规划政策对房地产市场进行间接调控,能够有效控制各类房地产产品的供应数量。但是调控在市场上升阶段存在较强的滞后效应;在市场低迷时,调整的功效甚微。（2）英国政府通过土地规划许可证的签发,要求房地产开发商负担起建设保障性住房的任务,这一政策保证了保障性住房的质量和数量,促进低收入人群融入社区,有利于社会和谐发展,但是房地产开发商的成本被推高,商品房供给减少,最终导致商品房价格偏高。研究结论：中央和地方政府可以灵活利用土地规划政策对市场进行调控,但是政府行为通常会带来意想不到的“成本”,应随时调整政策,保证政策有效实施的情况下降低“计划外”成本。     

基于主成分分析法的黑龙江省房地产泡沫测度分析

中央提出房地产回归本源,坚持“住房不炒”,使各地区房地产逐步去泡沫化,进而实现区域实体经济稳定发展。本文在分析黑龙江省房地产行业发展现状的基础上,从供给、需求、金融和价格四个方面选取9个指标构建房地产泡沫综合评价指标,利用主成分分析法测度黑龙江省2004-2019年房地产泡沫程度。结果表明：2004-2010年黑龙江省经历房地产泡沫累积的过程,随后泡沫不断下降,但在2016年后又有所回升;省内各城市泡沫差异明显,哈尔滨市存在一定程度的房地产泡沫,但其他三四线城市泡沫为负。最后从土地政策、金融政策、产业,以及人才政策多个方面,提出完善黑龙江省房地产市场良性发展的相关建议。     

基于“人地挂钩”的农民工住房问题调查研究

通过问卷调查和深入访谈,调研了农民工的居住现状以及其对"人地挂钩"政策的了解与期望。当前依托"人地挂钩"解决农民工住房问题的难点有:一是当前"人地挂钩"政策更注重"指标挂钩";二是农民工群体数量庞大且具有明显的异质性;三是农民工本身收入过低且宅基地退出补偿有限;四是"人地挂钩"机制建设较慢,宣传不够;五是相关法律法规及配套措施不健全,农民工对自己的权益不了解。政策建议:其一,做好顶层设计,全国一盘棋;其二,建立宅基地交易市场,农民工随身携带宅基地指标;其三,将农民工纳入城市住房保障制度;其四,加强政策宣传,尊重农民意愿,维护农民工权益。