土地出让如何影响城市间发展不平衡——基于财政缺口弥补视角的实证分析

本文在借鉴“中心—外围”思想测算发展不平衡指标的基础上,检验了土地出让收入通过弥补地方财政收支缺口对城市间发展不平衡的影响.根据土地出让收入在不同类型城市间产生异质性效应的理论路径,实证分析进一步得出了与近几年公众直觉相悖的结论,即土地财政的存在并未加剧发达地区与欠发达地区之间的发展不平衡,而是促进了发展不平衡问题的缓解.通过土地出让获得更充裕、灵活的财政资金,目前已成为欠发达地区利用政府投资驱动经济增长的主要财源;而将土地出让收入用于基础设施建设等领域并充分发挥其杠杆效应,已成为外围城市追赶中心城市的重要方式.     

土地出让制度运行对相关政策追求偏离分析

土地出让制度是在历史探索中建立起来的土地有偿使用的重要形式,其最初动因是为城市基础设施和住宅建设筹措资金。近年来,为了适应经济形势变化以及社会发展要求,中央政府颁布了一系列规范土地出让制度的规定。但在地方政府运行土地出让制度过程中,存在很多与相关政策追求发生偏离的现象,如支出比例不合理,缺乏稳定可持续发展机制以及规范度、透明度低等。其原因主要是土地出让收入管理缺乏制度规范以及地方政府事权与财权不匹配等。     

地方靠卖地还债房价岂能下降

根据国家审计署近日公布的地方政府债务审计结果显示,18个省会和直辖市,有17个承诺以土地出让收入来偿债,比例高达95%。这一数据彰显目前中国地方政府在资金饥渴作用下,对于土地财政日益严重的依赖将导致房价随地价水涨船高。     

土地储备机构贷款融资财务核算办法探讨

土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市,经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。各地方政府纷纷根据自身情况成立了土地储备、整理机构,作为市政府或国土部门的一个事业单位,负责土地一级市场的开发、整理和储备工作,土地融资也随之兴起,目前,土地融资已成为许多地方融资的重要部分。近年来．“获得贷款-一级开发一推向二级市场-偿还贷款”成为很多地方的土地融资模式。土地储备机构进行融资,其还款来源主要是“土地出让收入”．但在2006年实行彻底的“土地出让收入”收支二条线后,该收入成为财政预算外收入,直接上缴国库,不再由土地储备机构“自收自支”．在此情况下,土地储备机构进行融资时,不能直接向银行展示其还款能力,本文讨论的就是在此种情况下,在执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的同时,怎样使土储机构的财务核算能更好的满足金融机构贷款的要求．尤其是在部分地区土地出让收支预决算管理制度尚不完善的情况下。     

Local Government＇s Reliance on ＂Land Finance＂ and Land Income Distribution： Analysis and Comments Based on a Survey in Z County of East China

土地出让收入在我国地方政府财政运行中扮演着重要角色，在东部沿海地区的市、县、乡镇以及全国各地的其他大、中、小城市表现得特别突出，以致人们把地方财政称为“土地财政”。笔者两次就土地财政问题对东部地区经济发达镇Z镇进行了专题调研，本文基于两次调研所获得的第一手资料，比较系统地勾画出土地出让收入规模、土地出让收入在地方财政收支中的重要性、土地征用过程中的利益冲突格局。通过这些原始数据，可以比较清晰、具体地把握地方政府土地财政的实际运行情况。在此基础上，本文对土地财政问题进行了理论思考，提出可供选择的政策建议。     

关于改革土地财政问题的思考

土地财政是对我国地方政府过度依赖土地出让收入的形象表述,其实质是寅吃卯粮。它的形成与财政体制、土地制度、城市发展和政绩考核等因素密切相关。地方政府出让土地的收入,虽然有利于城市建设,但推高房地产价格、降低调控政策效果等弊端十分明显。解决土地财政的根本出路在于深化财政体制改革,推进经济转型升级,培植地方税源,加强制度建设,降低行政成本。     

基准地价更新的宏观与微观问题研究

基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据。随着城市社会经济的发展、基础设施的不断完善,基准地价必须定期进行调整更新。本文指出基准地价更新应注意宏观与微观问题。宏观问题包括基准地价的平衡以及土地估价数据信息库的建立;微观问题包括基准地价内涵的界定、样点地价数据的检验以及更新成果的分析。     

地方政府“土地财政”依赖与利益分配格局——基于东部地区Z镇调研数据的分析与思考

土地出让收入在我国地方政府财政运行中扮演着重要角色,在东部沿海地区的市、县、乡镇以及全国各地的其他大、中、小城市表现得特别突出,以致人们把地方财政称为"土地财政"。笔者两次就土地财政问题对东部地区经济发达镇Z镇进行了专题调研,本文基于两次调研所获得的第一手资料,比较系统地勾画出土地出让收入规模、土地出让收入在地方财政收支中的重要性、土地征用过程中的利益冲突格局。通过这些原始数据,可以比较清晰、具体地把握地方政府土地财政的实际运行情况。在此基础上,本文对土地财政问题进行了理论思考,提出可供选择的政策建议。     

土地财政与城市经济发展问题探析

随着社会经济的不断发展和改革开放的不断深入,我国的土地制度发生着不断的改变,在改变之中,土地出让的收入所占政府收入总比重的份额越来越大,我国政府开始越来越依赖于通过土地出让而产生的收入。这种土地财政的现象随着社会的不断发展,影响越来越广泛,也被更多的加以分析和讨论。为此,就土地制度和城市发展之间的关系作为切入点,简要的对这个问题进行阐述,通过分析,解释其中的内在联系。     

以地融资与债务增长——基于地级市面板数据的经验研究

本文以城投债增长为例,考察了土地融资功能及其对地方政府债务增长的影响.城投债发行通常以土地出让收入作为担保,土地出让能够影响债券投资者对城投债务偿还能力的预期,进而通过抵押品机制影响债务发行,这种抵押品效应也会随城市特征的变化而不同.通过匹配2004-2013年地级市土地出让与城投债发行数据,我们发现:(1)土地出让对城投债增长具有显著影响.给定其他条件不变,上一年城市土地出让价格或者土地出让收入越高,本年度越有可能发行城投债,且发行规模越大.(2)土地出让对城投债发行的影响具有明显异质性,当地方政府官员未发生变更时,土地出让对城投债发行的影响更加显著.(3)我国地方政府债务快速增长与土地抵押价值变化有关,防范地方政府债务风险应该关注土地出让波动对地方政府债务产生的影响.     

马红漫:打破保障房资金瓶颈仍需继续给力

保障房建设资金渠道拓宽。财政部近日发文明确,在保障性安居工程现有资金来源基础上,将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设,确保不留资金缺口。     

土地是农民的，出让金何归政府

阅读：《21世纪经济报道》不久前发表吴睿鸫的文章说，土地出让总价敖自2006年增长三成，创下历史性的7676，89亿元以后，2007年再度大幅增长。据国土资源部财务司提供的数据，2007年1-11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58，9％。众所周知，土地作为公共资源，政府收取的土地出让金实质是民众的租金收入，政府征地卖地的差价收益，应该主要用于农村建设和农民增收。     

土地储备融资与地方债务的关系探讨

土地储备融资是政府实现城市土地合理规划的重要手段,同时也是兴建保障性住房等设施的民生用地的主要来源,其作为城市土地出让制度的重要内容,在地方政府土地规划和市场土地需求调节方面发挥着十分重要的作用。在土地储备融资的过程当中,政府需要进行征地、拆迁和基础设施的拆除及改建等工作,需要大量资金储备作为基础,因此地方政府必须通过大量融资的手段进行资金的归拢,土地储备融资与地方债务之间存在着无法分割的重要关系,本文通过对土地储备融资与地方债务的关系进行探讨,为相关工作者提供参考。     

构建多要素土地拍卖模式探讨——基于改革土地出让制度抑制高房价角度的分析

本文在介绍了现行"招拍挂"土地出让方式改革实践的基础上,梳理了为抑制高房价实行的综合评标、一次竞价、双向竞价、限房价、竞地价及限地价、竞政策性住房面积等出让方式的特点和作用,提出了一个能够保留现行各种土地出让方式优点,并摒弃其缺点,借助编制计算机专用软件和网络技术,实施全新的土地出让方式——多要素土地拍卖模式。同时,也对多要素土地拍卖模式的运行机制、优点和运用前景作了概括性分析。     

地方政府“两手”供地策略促进产业结构升级了吗——基于105个城市面板数据的实证分析

本文基于105市2009-2013年面板数据的实证分析发现,商业/住宅地价与工业地价的差距越大,城市工业产出的增长速度越快.其原因在于,我国地方政府在以土地为政策工具推动本地发展的过程中普遍采取“两手”供地策略,即一方面通过压低工业地价尽可能多地吸引工业企业入驻当地,实现经济增长目标;另一方面,工业部门的扩张带来城市商业活动及人口规模的增加,对商住用地的需求随之上升,此时,政府抬高商住用地价格以实现土地财政收入最大化.本文还发现,两手供地策略对城市工业部门的正向效应在高行政级别城市中更为明显;这种策略的存在可能导致基于市场力量驱动的城市产业结构升级过程受阻.     

哈尔滨市土地市场存在的问题及对策

哈尔滨市土地市场运行过程中存在的问题,主要体现在土地产权市场主体行为不规范;土地市场化程度低,功能发挥不充分;土地市场交易价格不合理;土地管理体制和法制不够完善等方面。哈尔滨市政府应规范土地市场,重点在于建立土地有形市场;严格土地出让制度,加强土地出让管理;建立科学的地价评估制度;严格控制建设用地供应总量,同时,要坚持土地利用统一规划、统一征用、统一储备、统一配置、统一管理,进一步完善土地利用机制。     

城市规划调控对城市地价房价结构的影响

通过城市基础设施的规划来调控房地产市场是政府的职责。空间模型分析表明，城市地价与与房价的空间分布结构存在特定的规律。城市规划应该利用这一规律，从规划入手，调控城市地价房价结构。对南京市相关数据的实证分析表明．区位因素、用地性质等能够对房价的影响很大，政府在调控中应该综合考虑多种因素。     

土地出让模式对房价的影响

本文通过研究土地出让模式对房价作用机制着手,对土地招拍挂、限房价限地价、限地价竞房价、限房价竞地价及限地价竞保障房面积五种土地出让模式进行分析与比较,提出房地产市场调控的政策建议。     

“以地融资”:土地财政在地方PPP融资中的价值分析

PPP项目的投资回报周期较长且内部收益率相对有限,但我国地方政府成功地利用了PPP模式为基础设施建设融资。究其原因,本文分析发现地方政府的土地财政收入是我国PPP项目在股权和银行信贷两个方面得以成功融资的重要保证。随后的实证检验表明,地方政府的土地财政收入规模与该地区政府入股PPP的资金规模、PPP吸收社会资本入股的资金规模以及银行向PPP项目投放信贷的规模呈显著正相关,并且地方政府利用土地资源促进PPP融资后,所募集资金更多地投资于基础设施建设领域。此外,上述现象更显著地存在于中西部地区和非官员变更的年份。地方政府利用土地财政促进PPP项目融资这一模式,在积极促进城市发展的同时,也带来了资金配置结构过于倾向基础设施等建设领域,将信贷资金偿还风险与房地产市场波动相联结,地方政府官员任期内过度投资、重复建设等问题。     

落实科学发展观的公共收入制度与政策研究

作为政府筹集公共资金的基本制度，政府公共收入制度是国民收入分配的重要工具和调控手段。建立一个规范、合理的政府公共收入制度和机制，是目前我国促进科学发展观贯彻落实的配套条件和保障因素。从现实看，除了要继续调整税制结构，完善税制体系，包括调整流转税税率和结构、改进和完善所得税、开征物业税、改革税收征管体制外，还应当从改革和完善政府非税收入体系，特别是改革地方政府土地出让和土地收入制度，改革和完善资源、环境税费制度，深化政府间财政收入分配体制的改革等方面加大力度，以促进资源节约型、环境友好型社会建设，促进落实科学发展观。