政策调节下的中小房地产开发商差异化发展之路初探

经历了十几年的房价高速上涨，房地产行业成为我国最赚钱的行业之一，但由于房地产不仅具有商品属性，还是人们生活的必需品，任由房价上涨将导致民众不满，从而引发大量社会问题。因此，2011年我国政府出台了最为严厉的房地产调控政策，导致房地产行业在拿地、贷款、销售等方面遇到前所未有的困难。当前房地产市场虽有所回暖，但政府严格管控的趋势尚未改变。在政府的调控下，中小型房地产开发企业的生存能力受到威胁，如不能在特定行业细分领域内作出特色，将很难在不利的政治环境下继续发展。     

政策调节下的中小房地产开发商差异化发展之路初探

@@一、引言@@@@经历了十几年的房价高速上涨，房地产行业成为我国最赚钱的行业之一，但由于房地产不仅具有商品属性，还是人们生活的必需品，任由房价上涨将导致民众不满，从而引发大量社会问题。因此，2011年我国政府出台了最为严厉的房地产调控政策，导致房地产行业在拿地、贷款、销售等方面遇到前所未有的困难。当前房地产市场虽有所回暖，但政府严格管控的趋势尚未改变。在政府的调控下，中小型房地产开发企业的生存能力受到威胁，如不能在特定行业细分领域内作出特色，将很难在不利的政治环境下继续发展。     

贫富差距、地区差距与大城市的高房价

一、引言 自1994年以来,我国房地产价格一直处于上涨之中,尤其在北京、上海这样的大城市,上涨速度更是惊人,其房价收入比已超过国际公认标准的两倍以上.面对高涨的房价,国内许多专家学者对此进行了研究.     

新一轮房价上涨对消费需求的影响

自2015年以来我国又经历了新一轮的房价上涨,来自房价上涨的需求侧冲击会对当前宏观经济产生重要影响.为此,本文构建了包括居民部门、房地产企业部门、非房地产企业部门和政府部门在内的四部门动态随机一般均衡模型,主要分析了居民对房地产需求增加的背景下,房价、居民消费行为以及其他宏观经济变量的变动情况.通过模拟发现,居民对房地产需求的增加将会快速拉动房价上涨并显著降低居民对非房地产产品的消费需求,从而使整个非房地产产品市场的需求大幅萎缩,非房地产企业部门的发展也将面临严重的需求不足.在当前经济下行压力不断增大,非房地产企业部门市场有效需求严重不足的背景下,新一轮房价上涨将导致我国后期消费需求乏力,影响未来经济增长.     

近期我国房价持续上涨的原因分析

我国房地产市场的热度在2009年持续升温,对产业结构发展和民生产生重大影响.文章通过对我国房价持续上涨的现状进行研究,对其中存在的问题进行了详细的阐述和分析,试图找到近期我国房地产持续上涨的根本原因.     

从虚高房价谈宏观调控政策

近十年来,我国主要大中城市的房地产价格快速上涨,房价虚高不下.文章分析了房价虚高,且国家宏观调控收效甚微的原因,提出了不断完善房地产价格调控的方向,以期促进房地产市场健康发展.     

从虚高房价谈宏观调控政策

近十年来,我国主要大中城市的房地产价格快速上涨,房价虚高不下.文章分析了房价虚高,且国家宏观调控收效甚微的原因,提出了不断完善房地产价格调控的方向,以期促进房地产市场健康发展.     

房地产行业的再思考

中国自1998年实行住房改造以来,房地产行业实现较快发展,越来越多的人实现了住房梦想,但也带来了住房价格快速上涨的问题,一边是楼市百倍的利润,大量富翁从房地产中产生;一边是房价畸高,“房奴”不堪重负,很多普通老百姓无安居之所。自2003年以来,中央调控房价的政策层出不穷,但政策效益式微。     

以金融手段调控房地产金融属性带来的泡沫

在中国房地产急速发展的过程中,泡沫也在快速积累,不断攀升的房价不仅带来了社会财富分配的不公平,也严重影响了实体经济,甚至开始吞噬制造业的生存空间.中国政府对于房价虽有几轮大的调控,但每次政策调控后,是短暂的下跌和更猛烈的反弹,并没有真正控制住房价的过快上涨,这也证明了传统的政策调控是不够的.本文立足从中国的房地产发展历史,房地产的金融属性等方面来论证中国房地产发展的必然原因,以及房价和地价的上涨逻辑,创新地提出了以大众金融手段为房地产降杠杆,如建立做空基金指数,打破房价单边上涨预期,以市场手段来调控房价,避免发生系统性金融风险.实施以时间换价格策略,逐步减少房价泡沫,构建房价和社会收入协调发展的社会.     

我国房地产市场现状与可持续发展研究

本文以70个大中城市房价同比涨幅为基础,模拟了近五年来我国大中城市房价变动情况,同时推算了我国住房空置率、房价收入比、售租比等衡量房价合理程度的国际性指标。结论,(1)我国房价近几年非理性飙升,已经对社会经济的可持续发展构成潜在威胁;(2)抑制投机性需求和过度投资性需求应成为房价调控政策集中受力点,而限购和保障性住房大规模建设是最有效的手段;(3)造成我国城市房价上涨过快的因素众多,应从房地产行业的定位、地方政府财政来源及政绩考核机制、住房基本生活资料属性等方面进行相应改革,以保障房地产行业持续健康发展。     

房地产市场泡沫问题透视

1998年我国政府取消了持续几十年的福利分房,进行了个人住房货币化的改革,以此为契机,中国的房地产市场开始迅速地发展起来.2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显,政府随即出台了多项针对房地产行业的调控政策.2004年房价猛涨13%以上,但土地价格增幅下降,房地产开发投资增幅有所回落,中低价位、中小套型住宅供应比例偏低,个人购房贷款增幅虽缓慢下降,但依然维持高增长,而投资性购房需求增长较快,部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场.     

对房地产市场宏观调控的理性思考

近几年一直处在宏观调控中的房地产市场,其价格仍然是"涨声一片",自然引来了对房地产市场宏观调控更多的质疑.其实,房价不断上涨,除了房地产业和房地产市场自身的原因外,更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上许多方面因素的共同作用.正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控,才有利于我国房地产市场健康发展.     

我国房地产行业态势分析模型及房价模型研究

为了使各种影响住房需求因素之间的“灰色”关系清晰化,本文建立了“灰色”关联模型,选取与房地产需求相互关联、相互作用的复杂因素,得到对房地产行业态势发展重要的制约因素,从而判断房地产行业发展态势.而要做到对房价进行准确预测是一件极难的工作,本文选取与房价紧密相关的因素,引入虚拟变量并合理定义作为房价是否上涨的变量,建立Logistics模型并进行验算.     

房地产属性、收入差距与房价变动趋势

以往关于收入差距与房价之间关系的研究,较少兼顾房地产的消费与投资双重属性。文章基于双重属性的角度,首先从理论上阐述了收入差距与房价之间的动态关系。在经济发展水平较低的情况下,房地产的消费属性凸显,收入差距扩大会抑制房价上涨;随着经济的进一步发展,房地产单一属性不明显,收入差距变化对房价不存在显著影响;当经济发展水平较高时,房地产投资属性占优,收入差距扩大会促进房价上涨。进一步对理论结果进行实证研究发现,整体上我国收入差距与房价之间无显著相关关系,单一属性不明显;但就省际差异而言,在经济发展水平较高的省份,收入差距促进了房价上涨,而在经济发展水平较低的省份,收入差距则抑制了房价上涨。随着时间的变化,收入差距由抑制房价上涨转变为促进房价上涨。     

影响我国房地产价格的经济因素

目前我国房地产价格快速上涨,趋势开始向二三线城市蔓延。加上引发的跟风炒作,导致房价攀升。2010年全国房地产市场运行情况显示,尽管一线城市销售面积出现明显下滑,但由于二线城市成交发力,导致全年商品房销售面积继续上涨。2010年,我国房地产价格快速上涨,趋势开始向二三线城市蔓延。加上引发的跟风炒作,导致房价攀升。2010全年商品房销售均价为5034元/平米,较2009年4695元/平米上涨7.2%。本文主要分析影响我国房地产价格的因素。     

房价上涨对工业企业创新的抑制影响研究

自1998年以来,房价的快速上涨吸引了大量的资本进入房地产行业,其中不乏工业企业的身影。工业企业将有限的资源投入房地产的同时,势必影响需要大量资金支持的研究开发项目。本文利用1999—2007年全国35个大中城市规模以上工业企业数据,重点研究了房价上涨对工业企业新产品产出和研发投入的影响,并得到了以下主要结论:房价上涨越快,当地企业的创新倾向越弱。本文为理解转型经济背景下影响我国企业创新的因素提供了一个新的重要视角。     

卷首语

近两年来,许多大城市的房价一路飙升,政府不断出台一系列政策平抑房价,但房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题并未缓解,2006年“两会期间”,“平抑房价”再次成为热点话题。5月17日,国务院常务会议对宏观调控措施定调,“调整住房供应结构,控制房价过快上涨。”七部委将配合     

中国房地产价过快上涨的原因、危害及调控对策

房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的.过快上涨的房价使普通百姓无力承受,而进入了"蜗居"时代,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展.同时房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展.在了解房地产价格过快上涨的原因、危害的基础上,提出了一些建议性的调控政策.     

房地产税的功能定位——基于房地产税对房价的影响

我国开征房地产税应发挥的作用是筹资功能和调节功能,调节功能主要是调节收入分配功能和优化资源配置功能.其中筹资功能应是主要功能,但是随着我国房地产市场的迅猛发展,房地产税抑制房价上涨的功能被寄予厚望.房价的影响因素有很多,在税收资本化的作用下房地产税在一定程度上会影响房地产价格.但从实践来看,房地产税对房价的调控作用有限,对此我们应该调整态度,正确对待房地产税对房价的影响,重新定位房地产税的功能.     

房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。