合理定份是物业管理良性发展的前提

在物业管理行业普遍存在收费标准和收缴率"双低"的情况下,一些物业服务公司却以扎实苦干的精神获得了业主的支持,不仅物业服务费收缴率较高,还适当提高了收费标准:通过与业主协商,天津市红桥区银杏小区的英顺物业管理有限公司自3月1日起将现行0.35元/平方米每月的标准调整至0.45元/平方米每月,车辆场地占用费由3n元/辆每月涨至4n元/辆每月。在统一收费开始之前,部分业主已经将物业服务费送到物业服务人员手中。北京、上海、广州等地一些小区的物业服务费也经与业主协商后适当上调。这些事件经媒体报道后,引起业內外广泛关注,对物业服务企业而言,宜作进一步借鉴和思考。     

农业地区县城物业管理收费问题的调查与思考

最近，笔者围绕物业管理收费问题，对一些农业地区的县城进行了调查，主要是低、差、乱、多，四个方面发现了一些问题。低，就是收费标准低，人员工资低。多数按住户收费，每月每户8元；少数按面积收费，每月每平方米0．2～0．25元；物业管理企业的人员工资每人每月300元左右，普遍低于国家规定的企业职工最低工资线。差，业主的交费意识差。有一个小区，住户1469户，以种种借口不交物业管理费的达670户，占应交户数的45．5％。乱，就是收费秩序混乱。     

新物业收费办法将促进物业管理市场化

北京市发改委、市建委联合发布《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，根据这两个文件，经济适用住房小区物业服务收费执行政府指导价标准，每建筑平方米每月0．55元，普通住宅取消政府指导价，全部改为市场调节。     

业委会发生作用 调价更顺利——盛族家园小区两次上调物业费的经验总结

<正>2012年4月12日下午,上海市物业管理行业协会会长朱志荣专程来到上海浦东新区塘桥街道南城居委会专题调研盛族家园小区物业费调整情况。该小区从2008年开始,曾两次调整物业费且每次都能获得80%以上的业主支持。南城居委会盛族家园小区是个只有2.3万平方米建筑面积的商品房小区,原物业费标准为1.35元/平方米/月。由于管理规模小、服务成本高、物业收费低,物业"管家"换了一个又一个。该小区业委会通过实践认识到,小区物业"管家",不能只看企业资质,更重要的是要看服务     

东莞：物业管理费政府指导价拟10月上调

8月18日，东莞市发展和改革局召开东莞物业服务收费管理征求意见工作通报会，拟于今年10月上调物业服务收费政府指导价调整后，根据业主对物业服务的需求推行“菜单式”收费，带电梯的高层住宅小区物业费最高位为2，75元／平方米，无电梯的多层住宅小区为2．15元／平方米，比之前一级服务等级标准的24元／平方米和1．8元／平方米各上浮14，6％和19．4％．     

住宅小区物业管理收费难的原因与对策

经历了30余年的发展，我国物业服务行业走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍．甚至部分小区的物业管理走入了恶性循环的怪圈，已经严重制约着行业的健康发展。本文在分析了物业管理收费难问题产生的危害和原因的基础上．提出了解决物业管理收费难的建议。     

皖北地区物业管理收费难的现状调查研究

通过对皖北地区的老旧小区、 普通小区和高档小区进行物业管理收费难现状调查研究,从小区业主、 开发商、 物业管理企业、 相关制度四个方面,了解物业管理收费难的现状.深度分析总结产生物业费收费难问题的原因,主要原因有:业主对物业服务行业缺乏了解、 开发商缺乏诚信、 物业管理企业透明度低、 政府制度建设和管理落实不到位等等.并利用网络资、 通过实地走访、 查阅文献资料的方式,找出应对物业管理收费难问题的对策,即:让业主感受到物业的服务、 物业应该做好与业主的沟通工作、 加强对开发商的监管力度、 改善服务态度、 通过招标确定物业管理企业等等,从而缓解物业管理收费难的现状.     

物业管理纠纷系列案例二 如何避免企业利用前期物管特殊性侵犯业主的合法权益

某房产开发企业与某物业管理企业(系由该房产企业设立)签订前期物业管理合同,委托该物业管理企业对小区实施物业管理,委托期限为 8年,每平方米收费2.5 元(同等物业收费 1.2 元)。业主相继入住后,发现小区管理混乱,物业服务差,收费相比同等其他物业高出许多,因此产生不满情绪,矛     

本期话题 业主委员会与物业公司天敌？朋友？

为了向维权的业主进行报复，通州区中泽家园小区的物业经理乌某竟纠集打手，砍伤业主代表张某夫妇。近日，通州法院以故意伤害罪判处乌某有期徒刑3年。 昌平法院针对天通苑物业管理漏洞向负责该区物业管理的北京方佳物业管理有限公司发出司法建议，要求该公司加强社区内的安保工作，提高物业管理质量。 昌平区霍营华龙嘉园小区居民因物业催费引发纠纷，小区300名业主与物业人员对峙，现场还出现40余名不明身份人员。 美丽园物业费终审案被提起重审，已经严重地干涉了司法审判的独立性，美丽园的物业费案已经从一个小区的物业公司跟业主之间的服务纠纷，演变为物业行业利益集团和业主利益群体之间的权利之争。 时代庄园业主因物管合同到期，全体业主有72．3％的投票认为，物管公司应以公开招投标的方式，竞聘该小区的物业管理权。但却举步维艰。     

物业管理收费难产生的原因及解决对策

物业管理企业作为一个微利的服务性企业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。盈利是每一个企业生存和发展的最基本的条件，许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态，收费难的问题已经直接影响到我国整个物业管理行业的发展。笔者就如何解决物业收费难的问题做以下探讨。     

武汉市《物业服务收费管理办法》实施细则

装修时要收施工保证金和水电安装费，入住后要收楼道维修费、楼道灯费，单元门口装上个防盗门也找你来收钱……在你入新居后，面对如此繁杂的收费项目，你是否茫然无措？8月10日，国家发改委对全国价格举报电话受理举报情况的统计结果显示，近3年，群众反映物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉。一直位居各类举报问题的第3位。种种损害业主合法权益的乱收费主要表现为：一、自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费；二、超过规定标准收费，如超过价格主管部门规定的标准，多收物业管理费、停车费、垃圾清运费、卫生费等；三、只收费不服务或少服务，在业主交了物业管理理费后，享受不到应有的服务。针对这些问题，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，规定于2004年10月1日起施行，为了规范武汉市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益、武汉市物价、房产局根据国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》，联合制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，并从10月1日起施行。根据细则，小区公用设施维护、绿化养护、清洁卫生、停车费等费用，实行政府指导价，其它项目实行市场调节价。并公布了最新的普通住宅物业服务费指导价及普通住宅小区内车辆停停泊服务费指导价。这样使得物业管理的收费透明化，能有效遏制乱收费现象的蔓延。     

关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。     

上海：浦东按服务得分决定物业公司补贴比例

目前,上海浦东新区已经在沪东街道31个旧式小区展开试点,对符合相关服务标准的物业按照每平方米建筑面积每月不高于0．2元的标准进行补贴,以促进旧式小区物业管理改善。今后,这一做法还将在新区进一步推广。     

法规·政策

广州：物价局发布住宅前期物业服务收费政府指导价 2013年12月下旬,广州市物价局等政府部门联合发布～系列住宅小区前期物业服务收费政策文件,规定住宅前期物业服务收费政府指导价为2．8元／平方米·月。新建楼盘的前期物业服务费确需超出政府指导价的,须在招标前报价格主管部门批准。物业服务企业调整前期物业服务收费的,应当按照《物权法》和物业管理相关法律法规和规章的规定执行,并在政府指导价范围内,根据物业服务实际情况与业主协商确定。     

大浪淘沙何处去?——上海老旧住宅小区面临“管家”撤退风潮

<正>近日,笔者从上海市物业管理行业协会召开的"住宅小区物业管理收费面临的困境"专题研讨会上获悉,16家物业服务公司在今明两年,欲退出近百个收费困难、生存无望的老式小区。不少物业服务企业负责人感叹:在面临人力成本不断上涨、老旧小区管理费长期调整无望、收缴率持续偏低、业委会运作不规范导致矛盾频发等重压下,将不得不采取"非常手段",逐步撤出老旧住宅小区。     

业主可否要求撤销业主大会决议

<正>如果在业委会尚未成立的情况下表决小区提高物业费收费标准的事宜,是没有小区的议事规则的,更不能按照"不表态视为同意"来操作提高物业管理收费事宜。案情简介:上海市某小区业主大会会议定于2012年6月14日起召开,会议结束日期为2012年6月25日。会议内容为审议表决续聘某公司为该小区物业服务企业,调整物业服务收费标准及签订物业服务合同。大会会议形式为书面,审议表决形式为书面。2012年6月30日,该小区业委会作出《关于续聘物业服务企业、调整物业服务费收费标准及签订物业服务合同的表决结果公告》,该小区全体业主所持投票权共1583票,总计发     

我国物业管理的显著纠纷及其化解机制

自20世纪80年代我国引入物业管理以来，物业管理行业迅速发展，但物业服务企业与业主之间利益分配的纠纷、物业服务的纠纷也随之而来。文章针对各种类型的纠纷，提出小区物业管理纠纷化解机制。物业服务企业应改变管理观念，明确自身物业服务者的定位；加强内部管理，提高物业服务水平；完善物业服务收入透明化机制。业主需要培育维护权利意识，积极行使业主权利；履行物业服务合同义务，促进物业公司互利共赢。通过物业服务企业与业主双向联动，化解物业管理纠纷，构建文明友好的社区环境。     

从“丽江花园案”看风险防范

<正>位于广州市番禺区的“丽江花园”小区物业管理公司状告业主欠缴管理费案经法院一审判定物业管理公司败诉。法院认为,虽然2004 年12月10日物业管理公司与业委会签订的《物业管理委托合同》约定了物业管理费在2．0-3．5元/平方米     

物业费提价案司法实务问题探析

当前物价指数整体上涨，物业服务企业的劳动力成本和工料成本也同步提升，造成物业服务企业运作成本连年持续攀升。由于物业服务收费价格调节机制尚不完善，不少小区的物业服务费价格难以随成本的上涨进行同步调整。实践中，即便物业服务企业履行了提价程序，实际收费时却仍然遭到一些业主的抵制，不交费业主大多以不同意按照调整后的收费标准交费为由拒绝交费，从而引发诉讼。     

收缴物业费应适用的法律及其风险防范

物业费是维持物业服务企业持续性服务和经营的基本费用。国内的物业管理行业,很多物业服务企业都面临着业主寻找各种理由拒交物业费的困境,收费难,收缴率低,因收费而产生的诉讼官司日渐增多,物业管理经营难以为继,这是众多物业服务企业普遍存在的一个现实情况。如何解决收费难的问题,笔者认为物业服务企业除了要提高自身的服务质量和管理品质外,依法追缴,维护企业的合法权益和采取有效措旌防范收费的法律风险,也是必不可少的一种途径。